T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/07852 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KM73

MINUTE n° : 2025/ 418

DATE : 16 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

SCI VIRALAUR,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

SCCV BLUE AZUR,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (Avocat Postulant) et M^e Marc RICHER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (Avocat Plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 07 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 18 Juin 2025 et prorogée au 16 Juillet 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Laurent LE GLAUNEC

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Grégory KERKERIAN

M^e Laurent LE GLAUNEC

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 8 octobre 2024 à la SCCV BLUE AZUR par laquelle la SCI VIRALAUR a saisi la présente juridiction aux fins de solliciter principalement la condamnation de la défenderesse à lever les réserves et à voir désigner un expert judiciaire sur les retards de livraison ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 7 mai 2025, par lesquelles la SCI VIRALAUR sollicite du juge des référés, au visa des articles 1642-1, 1648 du code civil, 145, 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal, CONDAMNER la SCCV BLUE AZUR d’avoir à lever les réserves visées dans le procès-verbal de pré-livraison, de livraison, dans la liste du 29 août 2024 et dans le courrier du 5 septembre 2024 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente ordonnance,

Lui DONNER acte de la consignation des 5 % du solde du prix conformément à l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation entre les mains de la caisse des dépôts et consignations,

A titre subsidiaire, ORDONNER une expertise et commettre à cet effet l’expert qu’il plaira au président du tribunal de désigner avec pour mission de :

se rendre sur les lieux,se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants,vérifier la réalité des désordres, et/ou des non conformités allégués par la requérante dans son assignation, dans le procès-verbal de pré-livraison, de livraison, dans la liste du 29 août 2024 dans le courrier du 5 septembre 2024 et dans la liste réactualisée du 10 février 2025, rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, et/ou des non conformités, et/ou des inachèvements, et réserves en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction ultérieurement saisie de statuer sur les responsabilités,donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travauxchiffrer les travaux de remise en état des désordres, et/ou des non conformités, vices et/ou des inachèvements, et réserves,déterminer les causes des retards pris dans l’achèvement et dans la livraison, dire s’ils sont imputables à la SCCV BLUE AZUR,déterminer les préjudices, les chiffrer, du fait des retards pris dans l’achèvement et dans la livraison,plus généralement chiffrer les préjudices subis par la SCI VIRALAUR du fait des non-conformités, désordres, vices et réserves,Sur les retards de livraison, DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

se rendre sur les lieux,se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants,déterminer les causes des retards pris dans l’achèvement et dans la livraison, dire si ils sont imputables à la SCCV BLUE AZUR,dire si les retards de livraison sont imputables à des erreurs prévisibles sur le choix des entreprises,déterminer les préjudices, les chiffrer, du fait des retards pris dans l’achèvement et dans la livraison,Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV BLUE AZUR, DEBOUTER la SCCV BLUE AZUR de toutes ses demandes fins et conclusions,

Réserver les dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 7 mai 2025, par lesquelles la SCCV BLUE AZUR sollicite du juge des référés, au visa des articles 1200, 1217, 1231, 1231-1, 1240 du code civil, 145, 700, 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal et à titre reconventionnel, débouter la société Viralaur de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la SCI VIRALAUR à lui verser la somme de 200 664,38 euros,

A titre subsidiaire et à titre reconventionnel, débouter la SCI VIRALAUR de l’ensemble de ses demandes,

Compléter les missions de l’expert judiciaire dont la désignation a été sollicitée par la société Viralaur :

se rendre sur lieu de réalisation de l’ouvrage en cause,entendre les parties et tout sachant qu’il jugera utile d’interroger,se faire communiquer toutes les pièces qu’il jugera utile à son analyse,déterminer les causes du retard du chantier,déterminer si les retards de paiement imputable à la société Viralaur correspondant aux appels de fonds dus au titre du contrat de VEFA ont pu impacter la durée totale du chantier ;déterminer si les immixtions de la SCI VIRALAUR dans le déroulé du chantier a pu avoir un impact sur la durée du chantier,chiffrer les préjudices subis par la SCCV BLUE AZUR en raison des actions commises par la SCI VIRALAURdire que l’expert communiquera un pré-rapport sur lequel les parties pourront émettre leurs observations avant dépôt d’un rapport définitif,Mettre à la charge de la SCI VIRALAUR les frais d’expertise,

A titre infiniment subsidiaire, limiter toute éventuelle indemnisation de la société Viralaur au montant alloué par la SCCV BLUE AZUR aux autres propriétaires des lots de l’ensemble immobilier objet du présent litige,

En tout état de cause, condamner la SCI VIRALAUR à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI VIRALAUR aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Il est rappelé que les parties sont liées par un acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 18 février 2022 par lequel la SCI VIRALAUR a acquis la propriété de trois lots situés dans un ensemble immobilier à Sainte-Maxime, que la livraison des lots initialement prévue au plus tard au quatrième trimestre 2022 a été reportée à plusieurs reprises par la venderesse la SCCV BLUE AZUR, qu’un procès-verbal de pré-livraison a été signé entre les parties le 28 juin 2024, suivi d’un procès-verbal du 23 juillet 2024 fixant la livraison au 8 août 2024, des réserves ayant été exprimées dans les différents procès-verbaux puis par courriers des 28 août et 5 septembre 2024 de la SCI VIRALAUR.

Sur la demande principale relative à la levée des réserves

La requérante fonde sa prétention de ce chef sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Elle soutient que les réserves en litige ont été signalés à sa venderesse laquelle doit ainsi les lever s’agissant de désordres apparents au sens des articles 1642 et 1648-1 du code civil.

Elle conteste la liste de levée des réserves établie unilatéralement par la SCCV BLUE AZUR.

La défenderesse soutient l’existence de contestations sérieuses à l’obligation de lever les réserves invoquée. Elle fait en effet observer qu’elle a levé un certain nombre de réserves, que d’autres n’ont pas été constatées ou ne sont pas contractuellement dues et que les réserves restant à lever devaient faire l’objet d’une intervention repoussée à mai 2025 par la requérante.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses.

Les parties concèdent au final l’existence d’un tableau, en pièce 15 de la SCI VIRALAUR, concernant les réserves non levées au 10 février 2025.

La SCCV BLUE AZUR produit une liste annotée unilatéralement par ses soins par laquelle elle conteste devoir la levée de certaines réserves, mais admet par ailleurs celles suivies des mentions suivantes : « relance plombier » ; intervention (ou inter) prévue les 05-06/05/25 » ; « prise contact avec entreprise espaces verts », soit un total de 17 réserves qu’elle s’engage à lever. Une réserve concernant le carreau au sol ébréché ne fait l’objet d’aucune annotation par la SCCV BLUE AZUR laissant supposer qu’elle ne conteste pas l’existence d’une telle réserve.

Il en résulte une obligation non sérieusement contestable mise à la charge de la SCCV BLUE AZUR de lever ces 18 réserves.

La défenderesse ne justifie pas à ce jour d’avoir acquitté son obligation, alors que les interventions prévues les 5 et 6 mai 2025 sur le bien immobilier vendu ne font l’objet d’aucun élément de preuve.

Les autres réserves font en revanche l’objet de contestations sérieuses et il n’appartient pas à la présente juridiction d’interpréter la sphère des obligations contractuelles dues par la venderesse en l’état futur d’achèvement.

La SCCV BLUE AZUR sera en conséquence condamnée à lever les réserves indiquées ci-dessus dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant ladite signification. Le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte sera réservé à la présente juridiction.

La SCI VIRALAUR sera déboutée du surplus de sa demande de ce chef.

Sur les demandes principales, subsidiaires et reconventionnelles relatives à la désignation d’un expert

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l’échec.

Les parties s’accordent quant à la nécessité de déterminer les causes des retards de livraison et il est ainsi justifié d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité pour ordonner la désignation d’un expert.

Sur ce point, ainsi que sur l’immixtion sur le chantier imputée par la SCCV BLUE AZUR à la SCI VIRALAUR, il convient de compléter la mission de l’expert selon les éléments sollicités par la première, en prenant toutefois soin d’éviter tout recours à une notion juridique qui n’est pas de la compétence de l’expert. Aussi, des formulations plus neutres seront retenues dans la mission confiée. Il n’appartient pas à la présente juridiction de déterminer si l’immixtion fautive est applicable ou non à l’acquéreur en l’état futur d’achèvement et il sera seulement demandé à l’expert judiciaire de préciser si le comportement de ce type décrit par la SCCV BLUE AZUR a pu être en cause dans les retards d’achèvement et de livraison invoqués.

Par ailleurs, il a été relevé que des réserves à réception font l’objet de contestations, soit qu’elles concernent des prestations non contractuellement dues, soit qu’elles auraient fait l’objet de levées si bien que l’expert judiciaire aura aussi pour mission de retracer les désordres apparents repris dans la liste actualisée au 10 février 2025 ou par la SCI VIRALAUR dans les différents procès-verbaux et courriers faisant état de réserves à réception.

Il sera ainsi fait droit à la demande de désignation d’un expert et les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes relatives à la mission de l’expert.

Sur les autres demandes principales, subsidiaires et reconventionnelles

La SCCV BLUE AZUR fonde ses demandes d’indemnisation sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Elle prétend, d’une part que la requérante a procédé avec retard au paiement des appels de fond, entraînant des pénalités de retard selon les stipulations du contrat entre elles, d’autre part que par son immixtion fautive sur le chantier, la requérante s’est rendue responsable des retards dans la réalisation, entraînant des surcoûts qu’il convient d’indemniser.

La SCI VIRALAUR fait valoir que la procédure de paiement des appels de fond prévue au contrat n’a pas été respecté. Elle excipe de contestations sérieuses quant à l’indemnisation demandée alors que l’immixtion fautive n’est pas applicable à l’acquéreur en l’état futur d’achèvement et non caractérisée. Elle ajoute ne pas être responsable des retards conséquents portant sur l’ensemble immobilier.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses.

Sur les pénalités de retard, il a été relevé que des retards importants de livraison ont été constatés et la détermination des responsabilités éventuelles dans ces retards a donné lieu à la désignation d’un expert.

Aussi, la SCI VIRALAUR est bien fondée à prétendre à l’existence de tels retards pour justifier de ses propres retards de paiement.

De même, dans l’attente des opérations d’expertise, il ne peut être sérieusement allégué que la SCI VIRALAUR serait entièrement responsable des retards pris par le chantier dans l’ensemble immobilier, comportant d’autres lots, tant par ses retards de paiement d’appels de fonds que par sa prétendue immixtion fautive dans le chantier, élément non démontré suffisamment à ce stade.

En présence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCCV BLUE AZUR en paiement des pénalités de retard et indemnités, qui s’analysent en réalité en des demandes de versement de provisions.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de donner acte à la SCI VIRALAUR de ce qu’elle a consigné 5 % du solde du prix de vente, alors qu’elle justifie avoir réalisé une telle consignation conformément aux stipulations contractuelles.

De même, il n’appartient pas à la juridiction des référés de dire qu’il y a lieu de limiter toute éventuelle indemnisation à allouer à la SCI VIRALAUR au montant alloué aux autres propriétaires des lots, s’agissant d’une demande qui peut concerner l’action au fond éventuelle de cette dernière.

Il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes précitées et les parties en seront déboutées.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de réserver les dépens de l’instance dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. La SCCV BLUE AZUR, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité ne commande pas de condamner la SCI VIRALAUR à payer les frais irrépétibles de la SCCV BLUE AZUR, laquelle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

CONDAMNONS la SCCV BLUE AZUR, dans un délai de QUINZE JOURS à compter de la signification de la présente décision, à lever les 18 réserves listées en pièces 15 des deux parties (document intitulé « RESERVES NON LEVEES AU 10 FEVRIER 2025 »), les 18 réserves s’appliquant à :

1.c. (entrée et couloir) Placard chaudière : tôle de la porte de la chaudière cabossée2.c. (WC) Retouche sur le mur3.a. (salle de bain principale) [Localité 6] miroir ébréché3.b. (salle de bain principale) Plafond du placard : peinture non reprise3.c. (salle de bain principale) Fermeture porte placard (aimant)4.b. (chambre 2) Trou au sol dans carrelage4.c. (chambre 2) Vis apparente fond de placard détérioré5.b. (chambre 2) Trou au sol dans carrelage5.c. (chambre 2) Vis apparente fond de placard détérioré5.e. (chambre 2) [Localité 9] fenêtre coulissante non fini : plaque métal noir en saillie et carrelage non fini6.a. (chambre 3) [Localité 9] fenêtre coulissante non fini : plaque métal noir en saillie et carrelage non fini6.b. (chambre 3) Carreau au sol ébréché7.a. (salle de bain attenante chambre 3) Entourage et porte coulissante en bois : bois de l’entourage et de la porte sont fendus et descellés et absence du joint7.c. (salle de bain attenante chambre 3) Absence de carreaux au sol et au mur (angle bas)8.a. (cuisine) Coffre volet roulant façade angle droit cassé + joints coffrages10.a.ii (extérieurs et jardin, terrasse Sud) Finition angle droit de la baie coulissante : manque dalle10.a.iii (extérieurs et jardin, terrasse Sud) Finition dalle autour de DEP10.d. (extérieurs et jardin, jardin) Absence de terre végétale pour engazonnement selon tout la parcelle,

DISONS que, faute pour elle de s’exécuter dans le délai indiqué, la SCCV BLUE AZUR sera condamnée à payer à la SCI VIRALAUR une astreinte de 1000 euros (MILLE EUROS) jusqu’à l’expiration d’un délai de TROIS MOIS suivant la signification de la présente décision,

DISONS que la présente juridiction se réserve le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte,

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 10]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux au sein de la copropriété [Adresse 11], [Adresse 7] à [Localité 8] ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

— vérifier la réalité des désordres, et/ou des non conformités allégués par la SCI VIRALAUR dans son assignation, dans le procès-verbal de pré-livraison, de livraison, dans la liste du 29 août 2024, dans le courrier du 5 septembre 2024 et dans la liste réactualisée du 10 février 2025 à l’exception des 18 réserves ci-dessus que la SCCV BLUE AZUR a été condamnée à lever,

— rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, et/ou des non conformités, et/ou des inachèvements, et réserves en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

— déterminer les causes des retards pris dans l’achèvement et dans la livraison, en précisant notamment s’ils sont imputables à des erreurs prévisibles sur le choix des entreprises, à des retards de paiements des appels de fonds dus par la SCI VIRALAUR ou à des immixtions de cette dernière dans le chantier,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— déterminer, notamment grâce à des devis fournis par les parties, la nature, la durée et le coût des travaux propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur contenu ; dans l’hypothèse où les parties ne fournissent pas les devis attendus, procéder à une estimation des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables aux frais avancés de la partie demanderesse ; donner son avis sur l’ensemble des préjudices invoqués par les deux parties, sur la base des éléments d’évaluation fournis par celles-ci, et concernant notamment les préjudices de jouissance résultant des désordres en litige, les retards de livraison et les retards de paiement allégués,

— proposer un compte entre les parties,

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que la SCI VIRALAUR versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 16 Mai 2026,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DISONS n’y avoir lieu à référé et DEBOUTONS la SCI VIRALAUR du surplus de sa demande de levée de réserves et de sa demande tendant à lui donner acte de ce qu’elle a consigné 5 % du solde du prix de vente,

DISONS n’y avoir lieu à référé et DEBOUTONS la SCCV BLUE AZUR de ses autres demandes tendant à se voir indemniser et à limiter l’indemnisation due à la SCI VIRALAUR,

CONDAMNONS la SCCV BLUE AZUR aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTONS la SCCV BLUE AZUR de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT