TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 22/02031 – N° Portalis DBZH-W-B7G-C5FVF

S.A.R.L. PROMOSTRIM,

C/

[A] [T], [U] [P] [I] [M], [Y] [W] épouse [P],

COPIE EXECUTOIRE LE

10 Décembre 2025

à

M^e Bruno NOINSKI de la SARL AGIL’IT BRETAGNE,

Me [Localité 16] RAYNAUD de la SARL FRANCOIS RAYNAUD AVOCAT,

M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC

entre :

S.A.R.L. PROMOSTRIM

dont le siège social se situe [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître François RAYNAUD de la SARL FRANCOIS RAYNAUD AVOCAT, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Monsieur [A] [T]

né le 23 Janvier 1964 à [Localité 14] (22)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [I] [M]

né le 21 Mars 1967 à [Localité 20] (56)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.C.I. LE GARAGE

dont le siège social se situe [Adresse 13]

[Localité 7]

représentés par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [U] [P]

né le 25 Octobre 1968 à [Localité 15] (SENEGAL)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 7]

Madame [Y] [W] épouse [P]

née le 20 Janvier 1969 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentés par Maître Bruno NOINSKI de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, avocats au barreau de LORIENT

Défendeurs

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Madame [Z] [D] épouse [M]

née le 05/04/1973 à [Localité 17] (22)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame KASBARIAN, Vice-présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame BAUDON et prononcée en premier ressort par Madame KASBARIAN, par sa mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Madame KASBARIAN, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé signé le 7 avril 2022, Monsieur [U] [P] et Madame [Y] [P] d’une part, la SARL PROMOSTRIM d’autre part, ont signé un document intitulé « proposition d’achat », valable quinze jours, et portant sur la vente d’un local occupé par une activité de squash, situé dans un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18], comprenant un bâtiment occupé par une activité de squash et par le bridge club du pays de [Localité 20], édifié sur une parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 2].

Il a été prévu dans cette proposition d’achat que la vente serait consentie et acceptée moyennant un prix de 300.000 euros et que le prix d’achat pourrait être revalorisé à la hausse après accord des parties, en fonction du coût de la démolition, du désamiantage et du déplombage d’une part, et de la somme allouée à l’acquisition ou au relogement de la propriété du bridge club du pays de [Localité 20] d’autre part.

Aux termes de cette proposition d’achat, la vente a été assortie des conditions suspensives suivantes:

l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait permettant la réalisation d’un projet respectant certaines caractéristiques,l’acquisition de la totalité de l’immeuble, dont le lot abritant le Bridge club du pays de [Localité 20],la parcelle et le bâtiment objet de la proposition seront libres de toute location, occupation, préemption,la parcelle ne comportera aucune servitude,l’absence de pollution dans le sous-sol,l’absence de prescriptions du service d’archéologie préventive,le sous-sol ne devra pas nécessiter des fondations autres que des fondations superficielles pour la construction des immeubles,l’obtention d’un financement.

Un calendrier a été prévu :

M : mois où le plan local d’urbanisme en cours de révision est devenu définitif,M + 5 : dépôt du permis de construire,M + 9 : obtention du permis de construire,M + 12 : permis purgé de tout recours et retrait.

Le 11 mai 2022, la Présidente du Bridge club du pays de [Localité 20] a informé le gérant de la SARL PROMOSTRIM de son refus de déménager du local situé dans l’immeuble.

Les 19 et 20 mai 2022, Monsieur [A] [T] et Monsieur [I] [M] ont régularisé une offre d’achat portant sur le bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 18], moyennant un prix de 324.000 euros, dont 24.000 euros d’honoraires de négociation du mandataire, aux conditions suivantes :

le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens ou altérer significativement la jouissance de l’offrant,

l’état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourra être remboursé à l’aide du prix de vente,obtention du permis de construire pour les ouvertures sur la façade Sud – Est donnant sur les terrains de squash, pour y mettre quatre ouvertures de type portes sectionnelles ; exonéré du délai de recours des tiers,dépôt du permis de construire avant le 30 juin 2022,signature de l’acte définitif chez le notaire au plus tard le 1er décembre 2022,obtention pour le transfert d’une licence IV.

Monsieur et Madame [P] ont adressé cette offre d’achat par courriel à la SARL PROMOSTRIM le 23 mai 2022.

Le 31 mai 2022, la SARL PROMOSTRIM a rédigé un « accord vente », modifiant les termes de la « proposition d’achat » signée avec les époux [P] le 7 avril 2022, en limitant les conditions suspensives à la libération des locaux et l’obtention d’un financement et en fixant au 31 décembre 2022 la date limite de signature de l’acte authentique. La SARL PROMOSTRIM a transmis cet accord par mail aux époux [P] le jour-même.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 1er juin 2022, les vendeurs, Monsieur et Madame [P], ont informé la SARL PROMOSTRIM de ce qu’ils avaient accepté l’autre offre d’achat pour le bien et qu’ils refusaient de signer avec elle le nouvel accord de vente.

Par acte notarié en date du 6 juillet 2022, Monsieur et Madame [P] ont régularisé avec Monsieur [A] [T] et Monsieur [I] [M] un compromis de vente des lots n° 1 et 3 de la copropriété située dans l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18], cadastré AC [Cadastre 2]. Il a été prévu dans ce compromis que les époux [P] déclaraient faire leur affaire de toute demande d’indemnisation de la SARL PROMOSTRIM suite à la proposition d’achat du 7 avril 2022, de sorte que les acquéreurs ne soient jamais inquiétés à ce sujet.

Par acte d’huissier délivré le 16 novembre 2022, la SARL PROMOSTRIM a fait assigner les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de voir déclarer parfaite la vente et de la voir réitérer par acte authentique.

Par acte notarié en date du 16 décembre 2022, les époux [P] ont vendu les lots n° 1 et 3 de la copropriété située dans l’immeuble sis [Adresse 10] à Larmor-Plage, cadastré AC [Cadastre 2], à la SCI LE GARAGE, se substituant à Monsieur [A] [T] et Monsieur [I] [M].

Par acte de commissaire de justice délivré les 9 et 12 juin 2023, la SARL PROMOSTRIM a fait assigner Monsieur [I] [M], Monsieur [A] [T] et la SCI LE GARAGE en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de voir déclarer nulle la vente conclue avec les époux [P] le 16 décembre 2022.

Les deux affaires ont été jointes le 7 juillet 2023.

Prétentions et moyens

Dans ses conclusions signifiées électroniquement le 27 mars 2025, la SARL PROMOSTRIM demande au tribunal de :

A titre principal :

juger que la vente intervenue le 16 décembre 2022 entre les époux [P] et la SCI LE GARAGE est nulle ;constater le caractère parfait de la vente de l’immeuble appartenant à Monsieur [U] [P] et Madame [Y] [P], désigné comme un local commercial composé du lot n° 1 et du lot n° 3, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 19], cadastré AC [Cadastre 2] [Localité 18] 18a 97ca, et ce au profit de la société PROMOSTRIM,juger que le prix de vente de 300.000 euros sera payé dans les mains du notaire chargé de la réitération par acte authentique de la vente,à défaut de signer l’acte authentique réitérant la vente dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, il y aura de lieu de dire que le jugement tiendra lieu de vente et sera publié comme telle au bureau des hypothèques compétents,Subsidiairement :

condamner solidairement les époux [P], les époux [M], Monsieur [A] [T] et la SCI LE GARAGE à payer à la société PROMOSTRIM une somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance ;En tout état de cause :

condamner solidairement les époux [P], les époux [M], Monsieur [A] [T] et la SCI LE GARAGE à payer à la société PROMOSTRIM une somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;dire que, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement du tribunal sera exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL PROMOSTRIM qualifie l’acte conclu le 7 avril 2022 de promesse synallagmatique de vente, au visa des articles 1582 et suivants du code civil, et estime qu’aux termes de cette promesse, les époux [P] se sont expressément engagés à vendre l’immeuble. Elle conteste la défaillance de la condition suspensive liée à l’acquisition du local du Bridge club du pays de [Localité 20], au motif que toutes les conditions suspensives étaient soumises au respect d’un calendrier précis et que les seuls échanges informels avec la Présidente du club ne présentaient aucune valeur juridique, au regard des statuts prévoyant une délibération de l’assemblée générale pour les décisions relatives aux acquisitions, échanges et aliénations d’immeubles. Elle considère en conséquence avoir renoncé à cette condition suspensive avant qu’elle n’ait défailli.

La SARL PROMOSTRIM soutient qu’en transmettant un nouveau projet de promesse synallagmatique de vente aux époux [P] le 31 mai 2022, par lequel elle renonçait aux conditions suspensives initiales, à l’exception de celle relative à l’obtention d’un financement, elle a fait droit à l’ensemble des demandes des vendeurs, de sorte que la vente est parfaite par application de l’article 1583 du code civil.

En réponse aux moyens développés en défense, la demanderesse affirme que les mentions contenues dans la promesse synallagmatique de vente permettaient d’identifier l’immeuble objet de la vente sans difficulté, et se prévaut du fait que l’offre d’achat de Monsieur [T] et Monsieur [M] n’était pas plus précise à cet égard. Elle ajoute que l’objet de la vente était déterminable, de même que le prix. La SARL PROMOSTRIM conteste par ailleurs l’application à la cause de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, considérant le fait qu’elle avait accepté de renoncer aux conditions suspensives dans le projet matérialisé le 31 mai 2022.

En conséquence, la SARL PROMOSTRIM invoque la nullité de la vente conclue entre les époux [P] et la SCI LE GARAGE, sur le fondement du deuxième alinéa de l’article 1198 du code civil, au regard de la mauvaise foi des vendeurs.

Subsidiairement, la demanderesse expose avoir perdu une chance de concrétiser l’opération de promotion d’un ensemble de bureaux qu’elle projetait sur le site du club de squash et du club de bridge, ou à défaut, de monter une affaire commerciale de type centre de loisirs avec bar ou restauration, et que son préjudice à ce titre doit être réparé.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2025, Monsieur et Madame [P] demandent au tribunal de :

à titre principal, débouter la société PROMOSTRIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, ramener significativement la demande indemnitaire de la société PROMOSTRIM à de plus justes proportions ; en toute hypothèse, débouter Monsieur [I] [M], Madame [Z] [D] épouse [M] et la SCI LE GARAGE de l’ensemble de leurs demandes formées à titre subsidiaire à leur encontre; condamner la société PROMOSTRIM à leur payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens, écarter l’exécution provisoire de droit.

Les défendeurs estiment que la vente ne présentait pas de caractère parfait. Ils soutiennent que l’acte signé le 7 avril 2022 était une proposition d’achat et non d’une promesse synallagmatique de vente, en application de l’article 1583 du code civil, dès lors qu’elle ne comportait pas les éléments essentiels du contrat, à savoir une description précise de la chose cédée et un prix déterminé. Subsidiairement, si la qualification de promesse synallagmatique était retenue, les époux [P] remettent en cause sa validité au visa de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils soulignent que le calendrier prévu pour les conditions suspensives débutait le mois au cours duquel le PLU devenait définitif, soit le 9 juin 2023 pour [Localité 18], et qu’il devait s’achever douze mois plus tard, soit une durée totale bien supérieure à dix-huit mois.

Au visa de l’article 1304-6 du code civil, ils invoquent en outre la défaillance de la condition suspensive relative à l’achat du club de bridge. Ils indiquent à cet égard que le club n’avait aucune intention de vendre et n’était tenu d’aucune obligation à l’égard de la SARL PROMOSTRIM, étant un tiers à l’accord signé le 7 avril 2022.

Les époux [P] expliquent que la SARL PROMOSTRIM a établi un accord de vente le 31 mai 2022 parce qu’elle savait que la vente n’était pas parfaite. Ils démentent avoir eu une quelconque intention de renégocier les termes de l’acte signé le 7 avril 2022, ayant débuté des discussions avec un nouvel acheteur. Ils rappellent les dispositions de l’article 1112 du code civil énonçant la liberté des négociations précontractuelles et réfutent avoir commis une faute dans ce cadre. Ils affirment que l’échec de la négociation n’est pas en soi suffisante à établir la responsabilité d’une partie et nient avoir manqué à leur obligation de bonne foi. Ils ajoutent qu’aucune promesse unilatérale de vente n’avait été conclue dès lors que les parties étaient en phase de négociation contractuelle et qu’il n’y avait pas d’accord sur la chose et le prix, de sorte que la nullité de la vente conclue avec la SCI LE GARAGE ne peut être encourue sur le fondement de l’article 1124 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL PROMOSTRIM à titre subsidiaire, Monsieur et Madame [P] considèrent que la faute et le préjudice ne sont pas établis. Ils indiquent que le quantum de la demande est fixé forfaitairement, de manière arbitraire et disproportionnée. Ils soulignent à cet égard que le chiffre d’affaires prévisionnel dont se prévaut la demanderesse est nécessairement erroné puisqu’il inclut l’acquisition des locaux du squash et du club de bridge, qui n’était pas vendeur et qu’il n’émane pas d’un expert-comptable.

Sur la demande de garantie des acquéreurs, les époux [P] mentionnent que la clause de garantie d’éviction prévue à l’acte de vente ne leur permet pas de solliciter l’indemnisation de leurs préjudices à raison de l’éviction qui pourrait être prononcée et qu’aucune action n’était en cours de sorte que les vendeurs ont rempli leur devoir d’information.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 18 avril 2025, Monsieur [A] [T], les époux [M] et la SCI LE GARAGE demandent au tribunal de :

A titre liminaire,

déclarer l’intervention volontaire de Madame [M] recevable,déclarer Monsieur [T] hors de cause,A titre principal,

débouter la société PROMOSTRIM de sa demande tendant à l’annulation de la vente intervenue le 16 décembre 2022 ;débouter la société PROMOSTRIM de sa demande tendant à ce que soit constatée la vente parfaite de l’immeuble appartenant aux époux [P], situé [Adresse 10] à [Localité 18], cadastré AC [Cadastre 3] la société PROMOSTRIM de toutes ses plus amples demandes ;A titre subsidiaire,

condamner in solidum les époux [P] à restituer aux époux [M] et la SCI LE GARAGE le prix de la vente, d’un montant de 300.000 euros,condamner in solidum les époux [P] à relever indemnes les époux [M] et la SCI LE GARAGE et de les garantir de l’ensemble des condamnations mises à leur charge,condamner in solidum les époux [P] à payer aux époux [M] et à la SCI LE GARAGE les sommes suivantes :Frais d’acquisition : 20.300 euros,Frais de souscription d’un prêt : 2.934,78 eurosCommission d’agence : 24.000 euros,Travaux de rénovation du bâtiment : 224.807.20 euros,

Intérêts du prêt indument supportés outre les frais de remboursement anticipés dont le montant sera arrêté, sur présentation d’un décompte de la banque, à la date de la décision à intervenir,avant-dire-droit, ordonner une expertise et commettre à cet effet tel expert qu’il plaira au tribunal pourSe rendre sur place, après avoir convoqué les parties, afin de visiter les locaux acquis par la SCI LE GARAGE, loués par la société DRIVER’S CLUB, et la société CARS 4 US et de la société ATYPREV, suivant baux commerciaux des 1er septembre 2023 et 13 septembre 2024, et bail professionnel du 1er avril 2024 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12],Réunir tous les éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction portant sur : les usages, le trouble commercial lié à la disparation du fonds de commerce et à défaut, les frais d’installation, les frais de mutation, le trouble commercial résultant du transfert, la privation de revenusRépondre à tous les dires et observations des parties s’inscrivant dans le cadre du litige ;En toute hypothèse,

condamner la société PROMOSTRIM à payer aux concluants la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société PROMOSTRIM aux entiers dépens,écarter l’exécution provisoire de droit.

Madame [Z] [D] épouse [M] demande à intervenir volontairement à l’instance en sa qualité d’associée de la SCI LE GARAGE.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs invoquent l’absence de vente parfaite intervenue entre la SARL PROMOSTRIM et les époux [P], au regard des dispositions des articles 1114 et 1583 du code civil, et de l’article 6 du décret du 4 janvier 1955. Ils rappellent à cet égard que l’offre qui ne comporte pas les éléments essentiels du contrat ne constitue pas un contrat de vente. Premièrement, ils estiment que la désignation des droits et biens immobiliers ne permettait pas aucunement d’identifier les lots concernés par la vente. Ils exposent que l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] est soumis au régime de la copropriété et constitué de trois lots distincts, appartenant à différents propriétaires, et que les termes de la proposition étaient lacunaires et faisaient uniquement référence à un immeuble, sans plus de précision. Deuxièmement, ils soutiennent que la proposition de la SARL PROMOSTRIM ne constituait pas une offre ferme puisqu’elle s’était réservée la possibilité de modifier le prix de vente en fonction du coût des travaux de démolition, désamiantage et déplombage, d’une part, et de la somme allouée à l’acquisition du club de bridge d’autre part. Ils en déduisent que le prix n’était pas défini entre les parties. Troisièmement, ils ajoutent que la SARL PROMOSTRIM avait conditionné son engagement à de nombreuses conditions suspensives. Ils tirent argument du fait que la SARL PROMOSTRIM n’avait pas envisagé de convoquer les époux [P] devant notaire pour réitérer la vente mais avait rédigé une nouvelle offre d’achat annulant la précédente, qu’ils analysent comme une offre d’entrer en pourparlers, imposant uniquement de poursuivre les négociations de bonne foi. Au surplus, les défendeurs s’associent aux moyens développés par les époux [P] sur le fondement de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils estiment en conséquence que la SARL PROMOSTRIM et les époux [P] n’en étaient qu’au stade des pourparlers.

En outre, à l’instar des époux [P], les défendeurs se prévalent des dispositions de l’article 1304-4 du code civil et relèvent la défaillance des conditions suspensives.

A titre subsidiaire, les consorts [T] et [M] et la SCI LE GARAGE estiment que la demanderesse ne peut solliciter la nullité de la vente, ni en application de l’article 1124, ni en application de l’article 1198 du code civil.

A titre infiniment subsidiaire, ils invoquent l’article 1626 du code civil et considèrent que les époux [P] doivent les garantir à ce titre de toute condamnation. Ils font état de frais d’ores et déjà exposés dans le cadre de la vente et pour l’exploitation d’une activité commerciale dans les locaux acquis.

En réponse à la demande subsidiaire de dommages et intérêts de la SARL PROMOSTRIM, les défendeurs soutiennent qu’elle ne démontre aucune faute de la part de la SCI LE GARAGE et des époux [M] et que le préjudice allégué n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 25 avril 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 15 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [Z] [D] épouse [M]

En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire de Madame [Z] [D] épouse [M] sera déclarée recevable, celle-ci disposant d’un droit d’agir en sa qualité d’associée de la SCI LE GARAGE, défenderesse à la présente procédure.

Sur la demande principale relative à la vente conclue entre les époux [P] et la SCI LE GARAGE le 16 décembre 2022

La SARL PROMOSTRIM sollicite à titre principal que soit déclarée nulle la vente conclue entre les époux [P] et la SCI LE GARAGE et portant sur l’immeuble sis [Adresse 10] à Larmor-Plage, sur le fondement du second alinéa de l’article 1198 du code civil, qui dispose que lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi.

Toutefois, cette disposition légale est relative à l’opposabilité de la vente de l’immeuble en présence de deux acquéreurs successifs et ne sanctionne pas expressément la mauvaise foi du second acquéreur par la nullité de cette vente.

La nullité d’une vente peut être sollicitée sur le fondement de l’article 1599 du code civil, en vertu duquel la vente de la chose d’autrui est nulle et peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. Cependant, s’agissant d’une nullité relative, elle ne peut être invoquée que par l’acheteur (c’est-à-dire en l’espèce la SCI LE GARAGE), et non par celui qui prétend être le véritable propriétaire (c’est-à-dire en l’espèce la SARL PROMOSTRIM). Le véritable propriétaire ne dispose que d’une action en revendication fondée sur l’article 526 du code civil.

Il convient en conséquence de requalifier la demande de la SARL PROMOSTRIM en action en revendication de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18]. Il appartient donc à la SARL PROMOSTRIM de démontrer qu’elle est propriétaire de cet immeuble au sens de l’article 544 du code civil, et donc qu’un transfert de propriété s’est opéré à son profit par l’acte du 7 avril 2022 ou par l’acte du 31 mai 2022.

L’acte du 7 avril 2022 est intitulé « proposition d’achat ». Il est signé par la SARL PROMOSTRIM et par les époux [P], de manière simultanée. Il prévoit que les époux [P] conviennent de vendre l’immeuble à la SARL PROMOSTRIM. Les mentions « bon pour vente » et « bon pour achat » sont apposées au-dessus des signatures des parties.

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Selon les termes de l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’accord sur la chose et sur le prix n’existe que dans l’hypothèse de la rencontre d’une offre et d’une acceptation dans les conditions des articles 1113 et 1114 du code civil.

L’article 1113 dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. L’article 1114 précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En l’espèce, l’acte signé par les parties le 7 avril 2022 portait bien sur un immeuble suffisamment identifié par les parties, malgré l’absence de références précises quant aux lots de copropriété visés, et prévoyait un prix déterminable.

Cependant, l’offre d’achat de l’immeuble, telle que formulée par la SARL PROMOSTRIM dans cet acte, ne pouvait être considérée comme une offre ferme et sérieuse de son auteur, témoignant de sa réelle volonté d’être lié en cas d’acceptation.

En effet, d’une part, la SARL PROMOSTRIM a soumis sa proposition d’achat à de nombreuses conditions, dont la réalisation dépendait de décisions prises par des tiers dans des délais incertains et indéterminés. Ainsi, cette proposition était subordonnée à l’acquisition de la partie de l’immeuble abritant le bridge club du pays de [Localité 20], sans que la SARL PROMOSTRIM ne justifie de la moindre démarche préalable pour vérifier si le bridge club avait ou non l’intention de vendre son lot de copropriété et sans qu’aucun délai ne soit fixé pour déterminer si cette acquisition était ou non possible. Cette proposition d’achat était également conditionnée à l’obtention d’un permis de construire avec des caractéristiques précises (surface de plancher à destination de bureaux de 1.800 m2 minimum, gabarit du bâtiment autorisé sur 4 niveaux), obtention elle-même subordonnée à l’adoption définitive du plan local d’urbanisme (PLU) par la commune de [Localité 18], alors en cours de révision (étant précisé que le PLU a finalement été adopté le 9 juin 2023, soit plus de 14 mois après la signature de cet acte). Un calendrier avec des échéances très lointaines à compter de l’adoption de ce PLU était également prévu au bénéfice de l’offrant.

D’autre part, cette proposition d’achat était formulée avec un terme extinctif de quinze jours, manifestement incompatible avec le calendrier susvisé et aucune nouvelle proposition ou offre n’a été formalisée avant l’échéance de ce terme.

Il résulte de ce qui précède que la proposition d’achat a été formulée par la SARL PROMOSTRIM avec d’importantes réserves et conditions, de manière équivoque, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme une offre au sens des articles 1113 et 1114 du code civil, mais doit être qualifiée d’invitation à entrer en pourparlers, invitation que les époux [P] ont acceptée par l’apposition de leur signature. A défaut de rencontre des volontés, il n’y a eu pas de contrat conclu le 7 avril 2022, au sens de l’article 1101 du code civil.

La SARL PROMOSTRIM a ensuite formalisé une nouvelle offre le 31 mai 2022, qu’elle a intitulée « accord de vente » et qui ne comportait plus les mêmes conditions et réserves. Toutefois, cette offre n’a pas fait l’objet d’acceptation de la part des époux [P] et elle a été précédée d’une offre d’achat émise les 19 et 20 mai 2022 par Monsieur [A] [T] et Monsieur [I] [M], portant sur le même bien et au même prix. La SARL PROMOSTRIM ne peut donc valablement considérer que la simple formalisation d’une nouvelle offre de sa part emportait conclusion de la vente au sens des articles précités. La rencontre des volontés n’a pas eu lieu et aucun contrat ne s’est davantage formé entre la SARL PROMOSTRIM et les époux [P] le 31 mai 2022.

A défaut de contrat entre la SARL PROMOSTRIM et les époux [P], il ne saurait y avoir de vente parfaite entre elles, de sorte qu’aucun transfert de propriété n’est intervenu au profit de la demanderesse au sens de l’article 1196 du code civil.

Par conséquent, la SARL PROMOSTRIM ne dispose d’aucun droit de propriété sur l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] et doit être déboutée de son action en revendication.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

A titre subsidiaire, la SARL PROMOSTRIM sollicite la réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de mettre en œuvre l’opération de promotion immobilière qu’elle avait projetée sur le site de l’immeuble litigieux. Elle ne précise pas le fondement juridique de cette demande de dommages et intérêts, qu’elle dirige tant à l’encontre des époux [P] que de la SCI LE GARAGE et des consorts [B].

Il a été ci-dessus démontré que les actes signés par la SARL PROMOSTRIM et les époux [P] au sujet de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 18] s’inscrivaient dans le cadre de négociations précontractuelles.

Conformément à l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. Selon les termes de l’article 1112 du même code, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Il est constant que la responsabilité en cas de rupture fautive des pourparlers précontractuels est de nature délictuelle. La mauvaise foi suffit à caractériser la faute.

En l’espèce, aucune faute ne saurait être reprochée aux époux [P] dans le cadre des négociations avec la SARL PROMOSTRIM. En effet, au regard du terme extinctif stipulé dans la proposition d’achat du 7 avril 2022 et du refus de vendre opposé par la Présidente du club de bridge du pays de [Localité 20] le 11 mai 2022, les époux [P] pouvaient légitimement s’estimer libres d’engager des pourparlers avec d’autres acquéreurs potentiels. Ils ont d’ailleurs régulièrement informé la SARL PROMOSTRIM de ces pourparlers parallèles en lui adressant l’offre d’achat régularisée les 20 et 21 mai 2022 par Monsieur [A] [T] et Monsieur [I] [M]. La loyauté exigée dans les négociations ne prive pas les partenaires de la liberté de choix de leur cocontractant et il apparaît que Monsieur et Madame [P] ont mené ces négociations avec la SARL PROMOSTRIM de bonne foi et en toute transparence.

Aucune faute ne peut davantage être reprochée à Monsieur [A] [T] et Monsieur [I] [M]. Il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance de pourparlers en cours lorsqu’ils ont formalisé leur offre d’achat les 19 et 20 mai 2022, et en tout état de cause, à défaut de vente parfaite à ce stade, ils demeuraient libres d’engager des négociations avec les époux [P].

La SARL PROMOSTRIM sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL PROMOSTRIM succombant à l’instance devra en supporter les entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL PROMOSTRIM sera condamnée à payer la somme totale de 4.000 euros aux époux [P] et la somme totale de 4.000 euros à la SCI LE GARAGE, aux époux [M] et à Monsieur [A] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [Z] [D] épouse [M] recevable en son intervention volontaire ;

REQUALIFIE la demande principale en nullité de la vente de la SARL PROMOSTRIM en action en revendication ;

DEBOUTE la SARL PROMOSTRIM de son action en revendication de l’immeuble sis [Adresse 11] ;

DEBOUTE la SARL PROMOSTRIM de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL PROMOSTRIM aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL PROMOSTRIM à payer la somme totale de 4.000 euros à Monsieur et Madame [P] et la somme totale de 4.000 euros à la SCI LE GARAGE, Monsieur et Madame [M] et Monsieur [A] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 10 décembre 2025,

Le greffier La présidente,