TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/06683 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOQB

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est situé à [Adresse 12],

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 1]

Comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 22 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [B] est propriétaire des lots numéros 283, 312 et 591 au sein de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 octobre 2024, le [Adresse 13] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile à Monsieur [E] [B] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au [Adresse 13] [Adresse 9] la somme de 3 492,86 euros, à titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, augmentés des intérêts aux taux légal courus à compter du 29 juillet 2024, date de la mise en demeure,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au de la résidence [Adresse 9] la somme de 2 663,44 euros, au titre du budget provisionnel approuvé par l’assemblée générale du 24 mai 2024 ( résolution n° 20) devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] la somme de 184.28 euros, correspondants aux provisions non échues dues au titre de la cotisation des fonds des travaux approuvés par l’assemblée générale du 24 mai 2024 (Résolution n° 22) devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au [Adresse 14] [Adresse 10] la somme de 1 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’articles 1231 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civil.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civil.

A l’audience du 13 mars 2025, le [Adresse 14] [Adresse 10], sise [Adresse 3] a comparu par avocat et maintient les demandes figurant dans son assignation introductive d’instance sauf en ce qui concerne la demande présentée au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour laquelle, il sollicite désormais une somme de 1 564,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 et fonds travaux ALUR 1er trimestre inclus, ainsi que la somme de 336 euros au titre des frais et 57,47€ des frais de commissaire de justice. Il accepte également les délais de paiement proposé par le défendeur.

Régulièrement assigné, Monsieur [E] [B] comparaît en personne à l’audience du 13 mars 2025 et ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

Il s’oppose aux demandes au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Il sollicite des délais de paiement et propose de payer la somme réclamée dans un délais de 4 mois. Monsieur [E] [B] indique qu’il travaille en qualité de gérant VTC non salarié, moyennant un revenu mensuel d’environ 2 000 euros. Il explique qu’il est célibataire avec deux enfants à charge.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 29 juillet 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [E] [B], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sollicite le paiement de :

—  642,71 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024

-756,16 euros au titre des sommes appelées au titre des exercices précédents et restant dues après approbation des comptes selon décompte du 1er juillet 2024,

—  2 170,79 euros concernant les provisions échues de l’exercice en cours due au titre des article 14-1 et 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

-3 559,65 euros correspondant aux provisions non encore échus devenus exigibles en application de l’article 19.2 de la Loi du 10 juillet 1665, se décomposant comme suit :

665, 86 euros au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 (résolution n° 19 de l’assemblée général du 24 mai 2024),46,07 euros au titre de la cotisation au fonds travaux pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 (résolution n° 22 de l’assemblée général du 24 mai 2024),2 663, 44 euros (665, 06 x4) au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 (résolution n° 20 de l’assemblée général du 24 mai 2024),184,28 euros (46.07 x 4) pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 au titre de la cotisation au fonds travaux (résolution n° 22 de l’assemblée général du 24 mai 2024)Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale ;

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 24 mai 2024, et l’attestation de non recours s’y rapportant ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un extrait de compte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 18 février 2025 pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 2/4 fonds de travaux ALUR 2024 et appel des charges 1erTrimestre 2025 et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1 564,77 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise à [Adresse 3] indique à l’audience qu’il réclame désormais au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 la somme de 1564,77 euros.

Monsieur [I] [R] [B] ne conteste ni le principe ni le montant réclamé au titre des charges de copropriété impayées et des charges devenues exigibles.

Il est donc établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et fonds ALUR arrêtés au 1er janvier 2025, pour la période du 01/10/2023 au 01/01/2025 appel des fonds du 1er trimestre 2025 et appel des fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 1 564,77 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [E] [B], laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 10] sis à [Adresse 2] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué des versements pour tenter de contenir la dette.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc [Adresse 7] [Adresse 4], sise [Adresse 2] au titre des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 336 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée :

— les frais des relances du 24 novembre 2023 et 18 mars 2024, les formalités d’envoi n’ayant pas été justifiées,

— les frais de constitution de dossier à avocat, ainsi que les frais de suivi dossier d’assignation, compte tenu qu’ils ne sont pas justifiés en tant que diligences exceptionnelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] demande des délais de paiement en proposant de payer en 4 fois et le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette demande de délai de paiement.

Il convient en conséquence d’accorder à Monsieur [E] [B], un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non-respect des modalités du délai accordé et de non-paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Monsieur [E] [B], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [E] [B] sera condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc du [Localité 5] sise [Adresse 3] la somme de 1 564.77 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêtés au 1er janvier 2025, pour la période du 01 octobre 2023 au 1er janvier 2025, appel des fond du 1er trimestre 2025 et appel fonds travaux ALUR, virement du 18 février 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 29 juillet 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

AUTORISE Monsieur [E] [B] à s’acquitter de sa dette par 4 versements mensuels de 391,20 euros, le dernier versement correspondant au solde de la dette;

DIT que, faute pour Monsieur [E] [B] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc du [Localité 5] sise [Adresse 3] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence le Parc du [Localité 5] sise [Adresse 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] et Madame [P] [N] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,