Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 14 février 2025, n° 24/01741

TJ Nice 14 février 2025

Arguments

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Accepté
Exigibilité de la dette
La cour a constaté que la preuve de l'exigibilité de la dette n'a pas été rapportée par le syndic, et a ordonné la mainlevée partielle de l'opposition au paiement du prix de vente.
Accepté
Dépenses engagées par le demandeur
La cour a jugé qu'il convenait d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du demandeur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, Monsieur [G] [K] demande la mainlevée partielle de l'opposition au paiement du prix de vente de son bien immobilier, signifiée par le syndicat des copropriétaires, ainsi que le rejet des autres demandes de ce dernier. Les questions juridiques posées concernent la validité de l'opposition et l'exigibilité des charges dues par Monsieur [K]. La juridiction ordonne la mainlevée partielle de l'opposition à hauteur de 10 255,72 euros, alloue 1 000 euros à Monsieur [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les autres demandes du syndicat et le condamne aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 14 févr. 2025, n° 24/01741
Numéro(s) :	24/01741
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence DIAMANTStéphane GIANQUINTO

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01741 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7K5

Du 14 Février 2025

MINUTE N°25/00062

Affaire : [K]

c/ Syndic. de copro. [6]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e DIAMANT

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e GIANQUINTO

Président : Madame Florence DIVAN, Juge placée, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Octobre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

M. [G] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

ISRAEL

Rep/assistant : M^e Laurence DIAMANT, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. [6], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice CROUZET & BREIL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [K] était propriétaire d’un bien immobilier au sein de l’ensemble immobilier [6], bien qu’il ait vendu aux termes d’un acte reçu par Maître [H] [F], notaire à [Localité 7], en date du 2 novembre 2022.

Le 20 octobre 2022, l’ancien syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] a transmis au notaire l’état daté prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 avec la mention de la somme de 12 202,64 euros au titre des dépenses non comprises dans le budget provisionnel.

Dans le cadre d’une autre instance pendante devant le tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [K] à procéder à des travaux sous astreinte, à lui verser des dommages et intérêts et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens, comprenant notamment des frais d’expertise.

Le 15 novembre 2022 le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] a fait signifier une opposition au paiement du prix de vente par Maître [J] [I], commissaire de justice, à hauteur de 33 601,82 euros.

Le 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a procédé à une saisie conservatoire de créances pour garantie de la somme de 30 000 euros.

Selon acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, Monsieur [G] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment d’obtenir la mainlevée partielle de l’opposition au prix de vente à hauteur de la somme de 31 654,90 euros, le demandeur ne reconnaissant être redevable que de la somme de 1 946,92 euros.

Selon jugement en date du 16 septembre 2024, le juge de l’exécution s’est déclaré incompétent au profit du juge délégué pour traiter les procédures accélérées au fond.

Auparavant, selon jugement du 5 février 2024, la saisie conservatoire avait été ramenée à hauteur de 12 202,64 euros par le juge de l’exécution.

Dans ses conclusions visées à l’audience du 12 décembre 2024, Monsieur [G] [K] demande au juge de :

Ordonner la mainlevée partielle de l’opposition au paiement du prix de vente signifiée le 15 novembre 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] au préjudice de Monsieur [G] [K], par le ministère de Maître [J] [I], commissaire de justice, à hauteur de la somme de 31 654,90 euros ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la mainlevée.

Dans ses conclusions visées par le greffe à la même audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] demande au juge de :

Juger que la demande de mainlevée de l’opposition signifiée le 15 novembre 2022 est sans objet ; Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [K] ; Condamner Monsieur [K] à payer au syndicat des copropriétaires [6] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 20-I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

Aux termes de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

Il résulte du procès-verbal de saisie conservatoire de créances que malgré l’opposition formée à hauteur de 33 601,82 euros par le syndicat des copropriétaires, le notaire n’a en réalité conservé qu’une somme de 12 202,64 euros. Cet état de fait, relevé par le défendeur et confirmé par un courrier de Maître [H] [F], n’est pas contesté par Monsieur [G] [K].

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [K] ne peut porter que sur cette somme.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] fait valoir que la somme de 12 202,64 euros correspond au quantum des charges dues par Monsieur [G] [K]. Toutefois, il ne produit aucune pièce démontrant que cette somme était effectivement liquide et exigible à la date de la mutation. En outre, il ne produit aucune pièce justifiant du calcul de cette somme et de sa reprise dans son état daté, qui n’est au demeurant pas produit par les parties contrairement à qui est affirmé, seule la page 1/17 étant communiquée.

Le défendeur fait valoir que la demande est sans objet au regard de la saisie conservatoire ordonnée. Toutefois, les effets de l’opposition diffèrent de ceux de la saisie conservatoire en ce qu’une opposition régulière conduit au versement direct des sommes retenues au syndicat alors que la saisie conservatoire ne permet que le blocage des fonds.

Par conséquent, il ne saurait être dit que la demande est sans objet.

Au regard de ces éléments, la preuve de l’exigibilité de la dette n’étant pas rapportée, cette dernière n’étant fondée qu’en son principe aux termes de la décision du juge de l’exécution du 5 février 2024, et Monsieur [G] [K] reconnaissant être redevable de la somme de 1 946,92 euros, il y a lieu d’ordonner la mainlevée partielle de l’opposition au paiement du prix de vente, et ce à hauteur de 10 255,72 euros.

Il convient de rappeler que cette main levée partielle ne remet pas en question l’existence d’une saisie conservatoire à hauteur de la somme de 12 202,64 euros.

Sur les demandes accessoires :

Il sera alloué à Monsieur [G] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sera tenu aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la mainlevée partielle de l’opposition au paiement du prix de vente signifiée le 15 novembre 2022, à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] au préjudice de Monsieur [G] [K], par le ministère de Maître [J] [I], commissaire de justice, à hauteur de 10 255,72 euros ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] aux entier dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE