TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hélène PEREZ

LE PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/08430 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FU7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 14 février 2025

DEMANDEUR

S.A.R.L. NELSAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELARL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C621

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0662

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0662

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 février 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/08430 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FU7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2018 à effet à la même date, la SARL NELSAN a donné à bail à Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] un appartement meublé avec cave à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1150 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SARL NELSAN a fait signifier par acte d’huissier à Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 51 600 euros, en principal, échéance de mai 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2023 et du 23 octobre 2023, la SARL NELSAN a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] et la SARL NELSAN par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] et de tous occupant de leur chef avec assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles aux frais des défendeurs,

— condamner Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] à payer la somme de 56 400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse,

— condamner Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé, majoré des charges et taxes jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] à payer la somme de 2100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2023 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 15 février 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyé à l’audience du 23 avril 2024, puis à celle du 20 juin 2024, puis à celle du 10 octobre 2024.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SARL NELSAN, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 67200 euros, terme de juin 2024 inclus. Elle a soutenu oralement ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience. Sur les désordres allégués, la société bailleresse a précisé ne pas avoir été informée de leur existence ni de la date exacte de leur origine, et qu’aucun rapport des services compétents de la mairie de [Localité 4] n’a été réalisé. Elle a ainsi considéré qu’il était impossible de chiffrer un éventuel préjudice. En outre, concernant la procédure de surendettement, la société a affirmé ne pas avoir reçu notification de la décision et qu’en toute hypothèse, il n’y a pas d’effacement de dettes préconisé. Elle a ainsi maintenu l’ensemble de ses demandes, et confirmé qu’elle s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés, Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] ont été représentés par leur conseil. Ils ont d’abord affirmé l’absence d’état des lieux d’entrée, l’absence d’équipements requis pour un meublé, et ils ont soutenu que le logement était insalubre dès l’entrée dans les lieux : chauffage défectueux, rongeurs, problème d’étanchéité des murs, forte odeur d’humidité, fenêtres donnant sur les poubelles de l’immeuble… Considérant le logement non décent et insalubre, ils sollicitent la désignation d’un expert avant dire droit ayant notamment pour mission de constater l’état de l’appartement, de chercher la nature et la cause des désordres, de préconiser les travaux à effectuer. En tout état de cause, ils ont demandé la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 42000 euros pour préjudice de jouissance et 5000 euros pour le préjudice moral subi. Par ailleurs, ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délai de paiement, et d’enjoindre la société bailleresse à effectuer les travaux nécessaires sous astreinte de 200 euros.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 24 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SARL NELSAN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d’office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d’instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

L’article 146 du code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, si les défendeurs produisent sept photos en noir en blanc non datées ainsi qu’un rapport non contradictoire de la Fondation Abbé Pierre du 30 mai 2024 sur l’état du logement (menuiseries en bois vétustes, taux d’humidité de 10% du mur de façade, mauvaise localisation de la chaudière), il convient cependant de préciser que ces documents n’ont pas été corroborés par d’autres éléments objectifs comme des mises en demeure adressées à la société bailleresse de procéder à des travaux, un constat d’huissier au moment de l’entrée dans les lieux ou encore la transmission d’un rapport officiel du service d’hygiène de la ville de [Localité 4] qui a pourtant effectué une visite sur site le 6 mai 2024.

Par conséquent, il convient de constater la carence dans l’administration de la preuve de l’insalubrité du logement, et les défendeurs seront déboutés de cette demande avant dire droit.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, il est constant que le locataire n’est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995). En l’espèce, au regard des éléments produits, il ne saurait être sérieusement soutenu pouvoir opposer l’exception d’inexécution de ce chef.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2023 pour la somme en principal de 51 600 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucune somme n’ayant pas été réglée dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 août 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 3 août 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience.

Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que les défendeurs soient en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience, les conditions légales ne sont pas réunies et en conséquence les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire du bail doivent être écartées.

Par conséquent, il apparait que Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] se trouvent sans droit ni titre à compter du 3 août 2023.

Par conséquent, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d’exécution à cet égard.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

A titre d’information, il convient de préciser que la décision définitive de la Commission de surendettement à intervenir pourra se substituer le cas échéant à certaines dispositions du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, La SARL NELSAN produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] restent lui devoir la somme de 67200 euros, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient en conséquence, et sans préjudice à ce stade des demandes reconventionnelles des défendeurs, de les condamner au paiement de la somme de 67200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, charges et taxe qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte

Le bail devant être considéré comme résilié à la date du 2 août 2023 à minuit et les défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef se retrouvant sans droit ni titre depuis lors, ces derniers ne peuvent, à la date de l’audience le 10 octobre 2024, se prévaloir pour l’avenir de l’exécution forcée d’une obligation du bailleur reposant sur un titre locatif qui n’existe plus.

Ils peuvent tout au plus demander une indemnisation pour le préjudice de jouissance subi du fait de l’absence de ces travaux pendant la période de vigueur du titre locatif, à savoir depuis la prise d’effet du bail jusqu’au 2 août 2023, pour autant que ce préjudice soit reconnu, point qui sera examiné ci-dessous.

La demande de travaux sous astreinte sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air des fenêtres caractérise un manquement du bailleur à son obligation de résultat de délivrer au locataire un logement décent.

En l’espèce, si les défendeurs ne démontrent pas l’état d’insalubrité du logement tant au regard des photos non datées produites que du rapport de la Fondation Abbé Pierre, il apparait néanmoins que l’appartement souffre d’une menuiserie vétuste et peu étanche, de fissures en façade et d’humidité du mur en façade de 10%.

Si les défendeurs ne justifient pas avoir demandé au bailleur la réalisation de travaux divers dans l’appartement, notamment le remplacement des fenêtres et porte fenêtres en lui indiquant que celles-ci n’étaient plus étanches compte tenu de leur vétusté, il convient néanmoins de rappeler que cela ne dédouane pas le bailleur de son obligation de résultat de délivrer au locataire un logement décent et de permettre une jouissance paisible des locaux.

Les photographies jointes et le rapport de l’architecte DPLG de la fondation abbé Pierre en date du 30 mai 2024 permettent essentiellement d’établir l’état de vétusté avancé des fenêtres en bois présentes dans le logement ainsi que leur absence d’étanchéité à l’eau au regard des marques d’infiltrations qu’elles présentent, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d’entretien et de réparation.

En conséquence, au regard de ces désordres (menuiserie en bois non étanche, faible renouvellement de l’air entrainant un taux d’humidité sur le mur en façade de 10 %), la SARL NELSAN sera condamnée à indemniser les défendeurs à hauteur de 1500 euros par an sur trois ans (prescription triennale) au titre de leur préjudice de jouissance, soit un total de 4500 euros.

Il sera ordonné la compensation entre cette somme de 4 500 euros et la somme de 67 200 euros due au titre de l’arriéré locatif, les créances réciproques étant certaines, fongibles, liquides et exigibles.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation pour préjudice moral

Concernant le préjudice moral allégué par les défendeurs, aucun élément n’étant produit par ces derniers pour l’établir alors qu’ils continuent d’habiter dans les locaux, ils sont déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J], parties perdantes, seront condamnées aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par souci d’équité, au regard de la situation financière des parties, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre La SARL NELSAN et Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 août 2023 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J], occupants sans droit ni titre depuis le 3 août 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL NELSAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] à verser à la SARL NELSAN la somme de 67 200 euros (échéance du mois de juin 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés,

CONDAMNONS la SARL NELSAN à payer à Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] la somme de 4 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

ORDONNONS la compensation entre cette somme de 4 500 euros et la somme de 67200 euros,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [I] [J] et Madame [H] [J] à verser à La SARL NELSAN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SARL NELSAN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT