TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/55510 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQCX

AS M N° : 4

Assignation du :

13 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. CHEZ L’COPAIN

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Chloé BARON, avocat au barreau de PARIS – #A0519

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2022, la société Pardes patrimoine a donné à bail commercial à la société Flocon des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 20 avril 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.800 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, a été cédé, par la société Flocon à la société ABS Events le 3 novembre 2022, par la société ABS Events à la société Tribeca Brats le 1er mars 2024 et par la société Tribeca Brats à la société Chez l’copain le 3 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Pardes patrimoine a, par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, fait délivrer à la société Chez l’copain un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 30.512, 30 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 mai 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, la société Pardes Patrimoine a fait assigner la société Chez l’copain devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-1 du code de commerce, aux fins de voir :

«  – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la SAS CHEZ L’COPAIN ;

— En conséquence, JUGER que la SAS CHEZ L’COPAIN ainsi que tous occupants de son chef se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de lui ordonner de quitter les lieux, sans délais ;

— ORDONNER l’expulsion de la SAS CHEZ L’COPAIN ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à [Localité 8], [Adresse 2].

Etant précisé que faute par elle de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues

— CONDAMNER la SAS CHEZ L’COPAIN à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE par provision la somme de 42 951,45 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 3 ème trimestre 2025 inclus.

— CONDAMNER la SAS CHEZ L’COPAIN à payer, par provision, à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNER la SAS CHEZ L’COPAIN à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER la SAS CHEZ L’COPAIN en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement délivré en date du 9 mai 2025. "

Cette assignation a été dénoncée, par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, à la Société générale, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 13 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

A l’audience qui s’est tenue le 11 décembre 2025, la société Pardes patrimoine, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant, toutefois, que l’arriéré locatif s’élève au 10 décembre 2025 à la somme de 56.471, 87 euros, quatrième trimestre 2025 inclus.

La société Chez l’copain, représentée par son conseil, ne s’est pas opposée à l’acquisition de la clause résolutoire, exposant ne plus parvenir à régler ses loyers en raison de difficultés financières et a reconnu devoir la somme réclamée par la société Pardes patrimoine.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 mai 2025 par la société Pardes patrimoine à la société Chez l’copain pour avoir paiement de la somme de 30.512, 30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 mai 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Or la lecture du décompte produit arrêté au 6 novembre 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qu’elle ne conteste pas.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont ainsi trouvées réunies à la date du 9 juin 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Chez l’copain jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Pardes patrimoine.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Pardes patrimoine sollicite la condamnation de la société Chez l’copain à lui régler la somme de 56.471, 87 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus).

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés produits que cette somme est due par la société Chez l’copain, ce qu’elle ne conteste pas.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 56.471, 87 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus).

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Chez l’copain sera condamnée au paiement des dépens.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 9 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Chez l’copain et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Chez l’copain à payer à la société Pardes patrimoine une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société Chez l’copain à payer à la société Pardes patrimoine la somme de 56.471, 87 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus) ;

Condamnons la société Chez l’copain aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamnons la société Chez l’copain à payer à la société Pardes patrimoine la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ