COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01124 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXZQ

Du 23 Janvier 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 10]

c/ S.C.I. ENTREPOT LA VALLIERE

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e GABORIT

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e LENCHANTIN DE GUBERNATIS

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Juin 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

Représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. ENTREPOT LA VALLIERE

[Adresse 3]

Chez [R] BATIMENT

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : Mme [H] [R] (Autre)

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 28 Novembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ENTREPOT LA VALLIERE est propriétaire du lot 7 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, fait assigner la SCI ENTREPOT LA VALLIERE devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son conseil, demande la condamnation de la SCI ENTREPOT LA VALLIERE à lui payer les sommes suivantes :

—  3846,01 euros au titre des charges et provisions échues selon décompte du 26 novembre 2024 arrêtée au 30 juin 2025 décomposée comme suit :

—  2787,13 euros au titre des sommes échues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023,

—  520.88 euros au titre des sommes à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

—  538 euros au titre des frais engagés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023.

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens en ce compris les frais d’hypothèse, du commandement de payer, les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965 avec distraction au profit de son conseil M^e GABORIT,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision,

— rejeter la demande de délais de paiement de la SCI ENTREPOT LA VALLIERE.

Il expose avoir adressé plusieurs relances et mises en demeure à la société défenderesse, afin de résoudre ce litige, qu’en application de l’article 19-2 de la loi de 1965, il lui a adressé une mise en demeure restée sans effet dans le délai de trente jours, que les conditions sont remplies et qu’il est bien fondé à demander sa condamnation au paiement des charges échues impayées et à échoir outre les frais nécessaires qu’il a été contraint de supporter. Il ajoute que la SCI ENTREPOT LA VALLIERE a fait preuve de mauvaise foi, qu’elle n’a versé aucune somme depuis le mois de juillet 2023 et qu’elle devra être condamnée à lui verser des dommages et intérêts. Il soutient enfin que sa demande de délais de paiement devra être rejetée car elle a perçu des sommes dans la cadre de la promesse de vente versée sans s’acquitter de sa dette et qu’elle ne verse aucun élément comptable justifiant de ses difficultés.

La SCI ENTREPOT LA VALLIERE représentée par son conseil demande dans ses décritures déposées à l’audience :

— des délais de paiement les plus larges pour s’acquitter de sa dette,

— le rejet de toute autre demande, fins et conclusions,

Elle expose avoir mis en vente son bien en raison de difficultés de trésorerie afin de faire face à ses engagements financiers suite à l’assemblée générale du 7 juin 2024 au cours de laquelle les associés ont décidé de cette vente, qu’un compromis de vente a été régularisé le 10 juin 2024, que la vente devait être finalisée le 6 septembre 2024 mais qu’elle n’a finalement pas abouti. Elle expose avoir régularisé un second compromis de vente le 22 novembre 2024, la vente devant être réitérée le 28 février 2025 et qu’elle a besoin de délais de paiement pour régler sa dette. Elle s’oppose à la demande formée au titre des dommages et intérêts en faisant état de sa bonne foi et de la mise en vente de son bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que la SCI ENTREPOT LA VALLIERE est propriétaire du lot n° 7 dépendant de l’immeuble [Adresse 9].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 3 novembre 2022 et 10 octobre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2021, 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à La SCI ENTREPOT LA VALLIERE pour la période considérée ainsi qu’une sommation de payer en date du 15 février 2024 portant sur la somme de 1287.24 euros outre une mise en demeure du 23 avril 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 2930.62 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 26 novembre 2024, que la SCI ENTREPOT LA VALLIERE ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 2787.13 euros et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er mai 2025 au 30 juin 2025 de 520.88 euros au titre des sommes à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SCI ENTREPOT LA VALLIERE est bien redevable de la somme de 2787,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024 et de la somme de 520,88 euros au titre des provisions à échoir du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2787.13 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024 et de la somme de 520.88 euros au titre des provisions à échoir du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandées des 23 novembre 2023 et 6 décembre 2023, mis en demeure la SCI ENTREPOT LA VALLIERE de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents de 48 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par la SCI ENTREPOT LA VALLIERE.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat et à l’huissier, ces frais ne sauraient être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 490 euros formée à ce titre, sera rejetée.

La SCI ENTREPOT LA VALLIERE sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 23 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI ENTREPOT LA VALLIERE est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement :

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société défenderesse justifie avoir mis en vente son bien immobilier en juin 2024, qu’un compromis de vente a été conclu avec la SCI PETE le 10 juin 2024, que la vente n’a pas abouti et qu’elle a signé un nouveau compromis de vente le 22 novembre 2024, la vente devant être réitérée le 28 février 2025.

Elle ne verse cependant aucun élément sur sa situation financière notamment ses bilans et ne justifie pas de l’indemnisation d’immobilisation qu’elle a reçue lors de la signature du protocole d’accord signé avec la SCI ST PETE le 26 septembre 2024, la mention affèrente étant effacée.

Dès lors, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement mais sur une durée de six mois selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI ENTREPOT LA VALLIERE qui succombe, sera condamnée aux dépens en ce compris le seul coût de la sommation de payer et les droits et émoluments des actes d’huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il sera fait droit à la demande de distraction formée au profit du conseil du syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI ENTREPOT LA VALLIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 2787,13 euros au titre des charges et provisions échues au 31 décembre 2024 outre la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE la SCI ENTREPOT LA VALLIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 520,88 euros au titre des charges et travaux, provisions non échues portant sur la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025 au taux légal à compter de la signification de la décision ;

ACCORDE à la SCI ENTREPOT LA VALLIERE des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 6 versements mensuels successifs de 550 euros, le dernier représentant le solde en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois civil suivant la date de signification du présent jugement puis de chaque mois suivant ;

DIT que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ENTREPOT LA VALLIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI ENTREPOT LA VALLIERE aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement avec distraction au profit de M^e GABORIT, conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT