N° RG 25/00625 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSDB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/00625 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSDB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marina GALLON

M^e David GILLIG

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marina GALLON

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 3]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415

Prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Yasmine BERKANE, substituant M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M], [J] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marina GALLON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 154

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en dernier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/00625 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSDB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 24 octobre 2019, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [M] [Y] un bail d’habitation sur un logement ainsi qu’un parking en sous-sol, place 23, situé [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 334,32 € pour le logement et de 45,54 € pour le parking augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 131,07 € et du câble TV de 4,43 €, soit une échéance mensuelle totale de 515,36 €.

Se prévalant de loyers impayés, la [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [M] [Y], le 24 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.378,23 € arrêtée au 18 avril 2024 (échéance du mois de mai 2025 incluse mais du mois d’avril 2024 non incluse).

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [M] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;

— le prononcé de l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et de tous occupants de son chef des locaux, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision;

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] à lui payer, à titre de provision, sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2025 (sauf à parfaire) la somme de 2.828,87 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] à lui payer chaque mois, tous les mois à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation mensuelle de 573,32 € sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer, comme si le bail s’était normalement poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon indice du 4ème trimestre ;

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] aux dépens, y compris ceux issus du commandement de payer en date du 24 avril 2024 (137,95 €), ainsi qu’à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été évoquée une première fois le 15 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la S.A.E.M. L. Habitation Moderne, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 13 novembre 2025.

Elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail signé par les parties ;

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] à lui payer une provision d’un montant de 3.074,15€ correspondant à la dette locative, selon décompte arrêté au 28 octobre 2025 (sauf à parfaire), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— le débouté des demandes de Monsieur [M] [Y] ;

— la condamnation de Monsieur [M] [Y] aux dépens, y compris ceux issus du commandement de payer en date du 24 avril 2024 (137,95 €), ainsi qu’à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient que :

— Monsieur [M] [Y] a quitté l’appartement le 1er juillet 2025, de sorte qu’il n’y a plus lieu de le condamner à évacuer et à libérer le logement ;

— les arriérés de loyers et charges s’élèvent au 3.074,15 € selon décompte du 28 octobre 2025 ;

— le locataire n’est pas autorisé à suspendre le paiement des loyers, même en cas d’inexécution par son bailleur de ses obligations; que Monsieur [M] [Y] ne peut pas se prévaloir des nuissances subies pour justifier ses arriérés de loyers ; que les nuisances ont été causées par la voisine de Monsieur [M] [Y] ; que la procédure amiable ayant pour objectif de faire cesser les nuisances n’a pas abouti et qu’elle a saisi la juridiction judiciaire pour ordonner l’expulsion de cette voisine ; qu’un jugement du 21 mai 2025 a fait droit à sa demande ; que la VMC ne présentait aucun dysfontionnement et que les fuites de liquide s’y dégageant étaient du fait de la voisine litigieuse ; qu’elle a régulièrement fait procéder au nettoyage de la VMC et qu’elle a fait en sorte de remédier aux nuissances subies par son locataire ; qu’aucun manquement à ses obligations ne saurait lui être reproché.

Monsieur [M] [Y], représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 5 décembre 2025 et demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

— débouter la [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SAEML HABITATION MODERNE à lui payer la somme de 1.719,96 € en réparation des troubles de jouissance, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— dire que cette somme interviendra en compensation des sommes au paiement desquelles il pourrait éventuellement être condamné ;

— à titre subsidiaire : lui accorder des délais de paiement ;

— condamner la [Adresse 7] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 850€ sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Il fait valoir que :

— la demande d’expulsion ainsi que de fixation d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet car il a quitté le logement le 1er juillet 2025, un constat des lieux de sortie ayant été dressé ;

— il a été confronté depuis le début de l’année 2023 à des nuisances sonores importantes de la part de sa voisine du dessus ainsi que d’infiltrations importantes et récurrentes de liquides divers et variés par le système de ventilation, de la salle de bains et de la cuisine se répandant sur les murs, les meubles, le sol et ses effets personnels ; que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et doit assurer au locataire une jouissance paisible du logement ; que la responsabilité de plein droit du bailleur doit être engagée, ne nécessitant pas que l’existence d’une faute du propriétaire soit rapportée ; qu’il démontre avoir souffert d’importants troubles du voisinage lesquels ont été continus et ont perduré dans le temps; qu’il est ainsi en droit de solliciter du bailleur une somme correspondant à 10% du montant du loyer sur 30 mois (10% de 573,32 € x 30 mois) ; que cette somme devra venir en compensation des sommes éventuellement due au profit de la SAEML [Adresse 3].

Un diagnostic et social financier du 11 août 2025, réceptionné au greffe le même jour, précise que l’assistance sociale n’a jamais rencontré Monsieur [M] [Y] malgré ses sollicitations et propositions de rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, l’ordonnance sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée à l’autorité préfectorale six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les indemnités d’occupation

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoiren et d’expulsion est devenue sans objet, de même que la condamnation de Monsieur [M] [Y] au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération du logement, celui-ci ayant quitté le logement et parking objets de la présente procédure le 1er juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la S.A.E.M. L. [Adresse 3] et Monsieur [M] [Y] du 24 octobre 2019, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 octobre 2025 que la S.A.E.M. L. Habitation Moderne rapporte la preuve que Monsieur [M] [Y] lui doit, au 28 octobre 2025, la somme de 3.074,15 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation.

Monsieur [M] [Y] ne conteste pas ce montant et ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Contrairement à ce qu’indique la SAEML [Adresse 3], Monsieur [M] [Y] ne se prévaut pas des préjudices de jouissance pour ne pas régler la dette.

En tout état de cause, le locataire n’est fondé à opposer à son bailleur l’exception d’inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’il y aura une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, Monsieur [M] [Y] sera condamné à payer à la S.A.E.M. L. Habitation Moderne une provision de 3.074,15 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 28 octobre 2025 (loyer de juin 2025 inclus et montant du dépôt de garantie déduit), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de Monsieur [M] [Y] au titre de son préjudice de jouissance

Conformément aux dispositions de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il ne peut s’exonérer de son obligation de jouissance paisible à l’égard de son locataire que par la force majeure, y compris en présence de diligences que le bailleur a pu accomplir.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [M] [Y] a subi des nuissances de sa voisine du dessus depuis le début du mois de mars 2023, celles-ci consistant en des tapages nocturnes, des nuisances sonores de jour comme de nuit, des versements de liquides et aliments dans la VMC.

Il produit des photographies de son logement permettant de démontrer les désordres subis au niveau des murs, sols, meubles et effets personnels en raison de liquide s’écoulant des VMC.

La [Adresse 7] ne conteste pas ces nuisances et les a prises au sérieux puisqu’elle s’en est prévalu pour obtenir un jugement d’expulsion de ladite voisine le 21 mai 2025 et qu’elle a fait le nécessaire pour y remédier.

Néanmoins, la bailleresse ne démontre pas que le comportement de cette locataire revêt les caractéristiques de la force majeure.

En outre, les démarches entreprises n’ont pas été réalisées immédiatement, de sorte que le préjudice de jouissance s’est poursuivi.

Ce préjudice de jouissance n’étant pas sérieurement contestable, une provision peut être attribuée à ce titre à Monsieur [M] [Y].

Il convient, tel qu’il le propose, de fixer le montant de cette provision en minorant le loyer de 10% sur la période du mois de mars 2023 au mois de juin 2025 inclus.

La SAEML HABITATION MODERNE sera ainsi condamnée à payer Monsieur [M] [Y] une provision d’un montant de 1.583,47 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ( (559,41 € + 562.03 x 9 + 553,33 € x 6 + 575,98 x 6 + 573,53 € x 6) x 10%).

Conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du Code Civil, les créances consistant en des obligations réciproques entre la [Adresse 7] et Monsieur [M] [Y], il y a lieu de constater que les conditions de la compensation légale sont remplies.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le Juge peut accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Néanmoins, Monsieur [M] [Y] ne produit aucun élément relatif à sa situation financière actuelle, les éléments produits ne concernant qu’une allocation de France Travail perçue sur la période du 1er mai 2025 au 2 mai 2025 de 72,38 €.

En l’absence de plus amples éléments quant aux revenus de celui-ci ainsi que de ses charges, il y a lieu de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [Y], qui succombe de manière principale, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 avril 2024.

En effet, il résulte des pièces du dossier que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises, ce que ne conteste pas celui-ci, et que le départ du logement par Monsieur [M] [Y] a été réalisé postérieurement à l’assignation, de sorte que la présente procédure était nécessaire.

Il sera par conséquent débouté de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que la SAEML HABITATION MODERNE soit déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en dernier ressort,

DÉCLARE l’action de la SAEML [Adresse 3] à l’encontre de Monsieur [M] [Y] recevable ;

CONSTATE que les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet en raison du départ du logement et parking par Monsieur [M] [Y] le 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer à la SAEML [Adresse 3] une provision de 3.074,15 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 28 octobre 2025, (échéance de juin 2025 incluse et dépôt de garantie déduit), avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE la SAEML HABITATION MODERNE à payer à Monsieur [M] [Y] une provision de 1.583,47 € au titre du préjudice de jouissance, avec intérêt aux taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATE que les créances réciproques des parties se compenseront, et ce, en vertu de l’article 1347 et 1347-1 du Code Civil ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [M] [Y] ainsi que sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE la demande de la [Adresse 7] fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 24 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection statuant en Référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS