COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société ALVAL c/ Syndicat LE FLORENTINA

N° 25/

Du 24 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04862 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMGQ

Grosse délivrée à

la SELARL NEOJURIS

expédition délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

le 24 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Estelle AYADI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Avril 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

La Société. ALVAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEREUR :

Syndicat des copropriétaires LE FLORENTINA, représenté par son syndic la société FONCIA ([Localité 8])

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ÉXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SCI ALVAL à l’encontre du syndicat de copropriété [Adresse 7], par acte du 20 décembre 2023.

Vu les dernières conclusions de la SCI ALVAL, notifiées par voie de RPVA le 26 décembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’annuler les résolutions numéros 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 15 septembre 2023 ; de condamner le syndicat de copropriété [Adresse 7] à lui payer la somme de 10 000 € à titre d’intérêts ; d’autoriser la SCI ALVAL à installer une enseigne lumineuse, de procéder à la mise en place de micro-perforés sur les vitres, de poser une plaque professionnelle et d’installer une boîte aux lettres, conformément aux demandes formulées lors de l’assemblée générale ; de débouter le syndicat de copropriété [Adresse 7] de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 7] notifiées par voie de RPVA le 26 décembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger qu’il n’a commis aucun abus de majorité et de rejeter la demande d’annulation des résolutions numéro 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 15 septembre 2023 ; de débouter en conséquence la SCI ALVAL de l’ensemble de ses prétentions ; à titre reconventionnel, de la condamner à faire cesser toute activité commerciale ou administrative dans le lot dont elle est propriétaire, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ; de la condamner à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; de la condamner à telle amende civile qu’il plaira, outre à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Vu l’ordonnance du 23 octobre 2024 fixant la clôture au 2 janvier 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que la SCI ALVAL est propriétaire du lot numéro 58 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 4] ;

Attendu que par courrier du 30 mai 2023 de son mandataire, la SCI ALVAL a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, d’une demande d’autorisation pour la mise en place d’une enseigne lumineuse pour son locataire, la SASU Smart Syndic, la mise en place de micro-perforés en façade sur les 3 vitres avec un logo sur fond bleu, la pose d’une plaque professionnelle et la pose d’une boîte aux lettres ;

Attendu que ces demandes ont été examinées lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2023 et ont fait l’objet d’un refus d’autorisation par les résolutions litigieuses, ce qui a entraîné la présente instance en annulation de ces décisions de refus ;

Attendu qu’à l’appui de ses prétentions, la SCI ALVAL fait valoir que l’immeuble est occupé par une société gestionnaire de biens et qu’ainsi le but du syndicat a été d’empêcher l’établissement d’une 2e agence, en toute illégalité, ce qui constitue une rupture d’égalité et un abus de majorité caractérisé ; qu’en outre, son vote n’a même pas été pris en compte alors qu’elle avait voté par correspondance et que le syndic en ait accusé réception ; que contrairement à l’argumentation du syndicat, sa locataire n’exerce pas une activité commerciale mais l’activité libérale de syndic administrateur de biens ;

Attendu que le syndicat de copropriété soutient pour sa part que le locataire de la SCI ALVAL exerce bien une activité commerciale alors que l’immeuble est affecté exclusivement à un usage d’habitation ; que le tribunal ne se laissera pas abuser par le bail professionnel produit au débat, lequel a été régularisé après l’introduction de l’instance pour les besoins de la cause ; qu’enfin, le syndicat de copropriété n’a jamais autorisé l’agence Immo Synergies à exercer une même activité au sein de la copropriété ; qu’elle a au contraire mis en demeure ladite agence d’avoir à cesser toute activité de cette nature par courrier du 29 mai 2024 ; que ladite agence y a déféré et n’est plus présente au sein de la copropriété ;

Sur ce :

Attendu qu’à titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, il ne sera statué ci-après que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures des parties dont les moyens ont été développés dans la discussion ;

Attendu qu’il résulte tout d’abord du propre site Internet de la SASU Smart Syndic que celle-ci a une activité de syndic, une activité de transaction et une activité de conciergerie ;

Attendu qu’il échet de rappeler que l’article L110-1 du code de commerce répute actes de commerce toutes opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeuble, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières ; que de même l’activité de conciergerie constitue une activité commerciale, ce dont il résulte que ladite SASU exerce bien une activité commerciale, laquelle est interdite par le règlement de copropriété ;

Attendu que s’agissant de la rupture d’égalité alléguée, il n’est pas rapporté la preuve par la demanderesse que l’activité de l’agence Immo Synergies aurait été autorisée par une décision d’assemblée générale ; qu’il est d’autre part produit une mise en demeure adressée à cette entreprise le 24 mai 2024 d’avoir à cesser son activité ;

Attendu que le syndicat de copropriété affirme que ladite entreprise a quitté les lieux ; qu’il n’est pas rapporté de preuve contraire par la demanderesse ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter la SCI ALVAL de l’ensemble de ses prétentions ;

Attendu qu’à titre reconventionnel, le syndicat de copropriété sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI ALVAL d’avoir à respecter le règlement de copropriété ;

Attendu qu’une telle demande est recevable comme découlant directement du débouté ;

Attendu qu’il échet en conséquence de condamner la SCI ALVAL d’avoir à respecter le règlement de copropriété en faisant cesser toute activité commerciale ou de bureau administratif dans le lot dont elle est propriétaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard, laquelle courra, passé un délai de 6 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois après lequel il devra être à nouveau statué ;

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Mais attendu que la preuve d’un abus du droit d’ester n’est pas rapportée ; qu’il échet de débouter le syndicat de copropriété de ce chef ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI ALVAL ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat défendeur ; qu’il échet de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI ALVAL de ses demandes d’annulation des résolutions numéros 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 15 septembre 2023 et de ses autres prétentions ;

CONDAMNE reconventionnellement la SCI ALVAL à faire cesser toute activité commerciale ou de bureau administratif dans le lot dont elle est propriétaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard, laquelle courra, passé un délai de 6 mois après la signification du présent jugement, pendant un délai de 3 mois après lequel il devra être à nouveau statué ;

DÉBOUTE le syndicat de copropriété [Adresse 7] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI ALVAL à payer au syndicat de copropriété [Adresse 7] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ALVAL aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT