RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00053 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN5T

MINUTE N° :26/00099

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SITBON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [Q] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Alice SITBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne et assisté de Madame [Y] [S] ([Localité 3])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2016, Monsieur [I] [O] [S] a donné à bail à Madame [Q] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, charges non comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, se prévalant de l’absence de restitution du dépôt de garantie à la suite de son départ des lieux loués et d’un préjudice de jouissance subi du fait du bailleur au cours de son occupation du logement, Madame [Q] [R] a assigné Monsieur [I] [O] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-BENOIT aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer :

la somme de 650 euros en remboursement du dépôt de garantie,la somme de 65 euros par mois de retard commencé à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à complète restitution de son dépôt de garantie,la somme de 5000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A l’audience, Madame [Q] [R], représentée par un conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. A l’appui de sa demande au titre de son préjudice de jouissance, elle a fait valoir qu’une première fuite en provenance du logement supérieur intervenue au mois de novembre 2024 n’a été réparée qu’au bout de trois semaines par le propriétaire, puis qu’elle a été privée d’eau chaude du 23 février 2025 au 22 mars 2025 en raison de problèmes affectant le chauffe-eau que le défendeur a tardé à réparer, ensuite que le logement a souffert d’infiltrations d’eau à compter du 20 avril 2025 et jusqu’au départ des lieux de la locataire et de sa famille le 24 mai 2025, enfin que Monsieur [I] [O] [S] s’est introduit les 12 avril 2025 et 19 mai 2025 au sein des lieux loués sans son autorisation et a adopté un comportement violent à l’égard de son conjoint.

Monsieur [I] [O] [S] a comparu en personne, assisté de sa fille, Madame [Y] [S], et a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [Q] [R]. A l’appui de ses prétentions, il a expliqué que Madame [Q] [R] avait refusé la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire après son départ des lieux de sorte qu’il avait mandaté un commissaire de justice pour établir un tel état des lieux de sortie le 2 juin 2025, et qu’au regard des désordres constatés dans l’acte dressé, il n’y avait pas lieu à restitution du dépôt de garantie. S’agissant des troubles de jouissance allégués, il a indiqué avoir effectué les réparations dès lors que Madame [Q] [R] l’avait informé des différents désordres en lien avec le chauffe-eau et les infiltrations d’eau. Enfin, sans reconnaître expressément s’être introduit dans les lieux loués sans l’accord de la locataire, il a fait état de conflits avec la personne présentée par Madame [Q] [R] comme étant son conjoint, contestant cette qualité et estimant qu’il s’agissait d’un tiers au bénéfice duquel Madame [Q] [R] avait mis à disposition le logement à compter de septembre 2024, et ce sans son accord.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale de restitution du dépôt de garantie :

En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

En vertu de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, exceptée ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties, de sorte qu’il sera considéré que Madame [Q] [R] avait reçu le logement donné à bail en bon état général en 2016, et il est constant qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi à la suite de la restitution des clés intervenue le 24 mai 2025.

Toutefois, Monsieur [I] [O] [S] justifie avoir fait établir le 2 juin 2025 un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, faisant état des désordres suivants :

entrée/balcon : murs légèrement sales – sol sale – plafond en état d’usage – portillon et garde-corps sales et poussiéreuxséjour/salle à manger : porte sale et crasseuse – volets sales et poussiéreux – murs sales et crasseux avec des traces de frottements, de doigts sales, de coulures sombres et de traces noires – sol sale et poussiéreux – six carreaux ébréchés – plinthes sales et crasseuses – plafond avec traces de frottement et taches sombres et présence de toiles d’araignée – interrupteur et prises sales et poussiéreux

cuisine : murs sales et crasseux avec quelques projections de graisse – sol sale et crasseux avec un carreau ébréché – plafond sale et crasseux – jalousies sales et crasseuses – porte sale et poussiéreuse – plan de travail sale et crasseux avec deux carreaux cassés – portes en bois sous plan de travail très sales et crasseuses avec des coulures blanches – plaque de cuisson sale et crasseuse dont le joint périphérique grossièrement réalisé est abîmé et noirci – tuyau de gaz non remplacé – évier sale avec de nombreuses tâches blanches avec présence d’un seul bouchon et d’un joint sale, noirci et grossièrement réalisé – mitigeur sale avec un revêtement peinture abîmé en plusieurs points -interrupteurs et prises sales et crasseux – points lumineux en état d’usage – tuyau d’évacuation pour la machine à laver abîmé et tordu – passe-plat en bois sale avec de nombreuses traces et micro-rayureschambre 1 : porte sale et crasseuse avec revêtement peinture intérieur arraché, poignée poussiéreuse – murs sales et crasseux avec des traces de frottements, de doigts sales et de coulures sombres – sol sale et poussiéreux – plinthes sales et poussiéreuses – plafond sale en plusieurs points – fenêtre sale et poussiéreuse avec un carreau cassé – volets sales et poussiéreux – interrupteur et prise sales et poussiéreux – points lumineux en état d’usagechambre 2 : porte sale et crasseuse avec revêtement peinture intérieur arraché, poignée poussiéreuse, partie basse très dégradée et grossièrement recouverte d’un carton peint en blanc – murs sales et crasseux avec des traces de frottements, de doigts sales et de coulures sombres – sol sale et poussiéreux avec un carreau ébréché – plinthes sales et poussiéreuses – plafond légèrement sale avec quelques toiles d’araignées – fenêtre sale et poussiéreuse – volets sales et poussiéreux – interrupteur et prise sales et poussiéreux – points lumineux en état d’usage – climatiseur poussiéreux, le volet de diffusion ne s’ouvre pas correctement, le couvercle arrière de la télécommande est manquant, aucun justificatif d’entretien n’a été communiqué selon les déclarations de Monsieur [S]chambre 3 : porte sale et crasseuse avec revêtement peinture extérieur abîmé en partie basse, poignée poussiéreuse – murs sales et crasseux avec des traces de frottements, de doigts sales et de coulures sombres – sol sale et poussiéreux – plinthes sales et poussiéreuses – plusieurs traces de frottement au plafond – fenêtre sale et poussiéreuse – volets sales et poussiéreux – interrupteur et prise sales et poussiéreux, prise téléphonique grossièrement scotchée au mur – point lumineux en état d’usagecouloir de distribution : murs sales et crasseux avec des traces de frottements, de doigts sales et de coulures sombres – sol sale et poussiéreux – plinthes sales et poussiéreuses – plusieurs toiles d’araignées au plafond – présence du socle d’un détecteur de fumée sans ledit appareil – interrupteur sale et poussiéreux – point lumineux en état d’usagesalle de bain : porte sale, nombreuses micro-rayures sur la poignée, partie basse très abîmée – murs peints sales et crasseux avec des traces marrons – murs carrelés aux trois-quarts sales (carreaux et joints) – sol sale et poussiéreux (carreaux et joints) avec trois carreaux ébréchés – plafond en état d’usage – interrupteur sale – lavabo et mitigeur sale, absence de la bonde – miroir sale – baignoire déjà retirée par Monsieur [S] selon ses dires pour débuter des travaux – jalousies sales et poussiéreuses – chauffe-eau en bon étatWC : porte sale, nombreuses micro-rayures sur la poignée qui est à réviser, partie basse très abîmée et grossièrement recouverte d’un carton peint en blanc – murs sales et crasseux, sol sale et crasseux avec un carreau ébréché à l’entrée – plafond sale avec des traces marron et des traces au pinceau grossièrement réalisées – interrupteur sale

En outre, pour justifier de l’absence de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros, Monsieur [I] [O] [S] produit deux devis, l’un d’un montant de 4820,38 euros, le second d’un montant 5050 euros, portant notamment sur des travaux de reprise de peinture, de remplacement de trois portes, de reprise des joints de la sale de bain et de la cuisine, enfin de remplacement notamment de la bonde du lavabo, du tuyau de gaz et de la plaque de cuisson.

Sur la base de ces éléments, il y a lieu de juger que c’est à bon droit que Monsieur [I] [O] [S] n’a pas restitué le dépôt de garantie à Madame [Q] [R]. Certes, l’ensemble des désordres relevés dans l’état des lieux de sortie ne saurait être mis à la charge de la locataire en tenant compte de la vétusté résultant de 9 années d’occupation et de l’existence d’au moins un dégât des eaux récent affectant le logement. Mais, force est de relever que l’état de saleté global du logement lors de la remise des clés, constaté par le commissaire de justice, et le coût des travaux de remise en état résultant des deux devis fournis concernant des désordres imputables à la locataire, à savoir notamment le remplacement de trois portes très abîmées, des joints ou de la bonde du lavabo, qui excèdent le montant du dépôt de garantie, sont autant d’éléments justifiant dûment son absence de restitution par le bailleur.

Les demandes de Madame [Q] [R] à l’encontre de Monsieur [I] [O] [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie seront dès lors rejetées.

Sur la demande principale au titre du préjudice de jouissance :

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, au soutien de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Madame [Q] [R] produit :

trois courriers et leurs accusés de réception, adressés à Monsieur [I] [O] [S] en date des 20 avril 2025, 19 mai 2025 et 31 mai 2025 ;des captures d’écran d’échanges entre les parties mentionnant une panne du chauffe-eau à compter du 23 février 2025, réparée par le bailleur environ un mois plus tard ;un constat amiable dégât des eaux du 2 novembre 2024 signé uniquement par Madame [Q] [R] ;des photographies partiellement datées et non localisées ;une déclaration de main-courant du 14 avril 2025 de Monsieur [U] [Z] déclarant être le compagnon de Madame [Q] [R] et faisant état d’une dispute survenue le 12 avril 2025 avec Monsieur [S] sur la terrasse du logement ;deux dépôts de plainte de Monsieur [U] [Z] et de Madame [Q] [R] dénonçant des violences commises par Monsieur [S] à l’encontre de Monsieur [Z] dans les lieux loués le 19 mai 2025, les enquêteurs mentionnant dans la plainte déposée par Monsieur [Z] avoir visionné une vidéo montrant Monsieur [S] dans le logement, menaçant de frapper Monsieur [Z] avec un manche à balai ;enfin une attestation de Monsieur [I] [G] [P] déclarant que Monsieur [S] et sa fille [Y] se sont introduits sans autorisation dans l’appartement et ont agressés verbalement et physiquement Monsieur [Z] le 20 mai 2025 en sa présence, alors qu’il finissait le déménagement.

Il ressort de ces éléments que Madame [Q] [R] rapporte suffisamment la preuve d’un trouble de jouissance pendant une durée d’un mois résultant d’une absence d’eau chaude en lien avec une panne affectant le chauffe-eau à compter du 23 février 2025, que Monsieur [I] [O] [S] a tardé à réparer, justifiant sa condamnation à verser à la demanderesse une somme qu’il convient de fixer à la moitié d’un mois de loyer, soit la somme de 325 €.

De plus, Madame [Q] [R] rapporte également suffisamment la preuve d’une introduction non autorisée de Monsieur [I] [O] [S] dans les lieux loués en date du 19 mai 2025, constatée par les enquêteurs sur une vidéo leur ayant été présentée par Monsieur [U] [Z] ainsi que par un témoin, ce qui caractérise un trouble de jouissance et justifie la condamnation du défendeur à verser à la demanderesse une somme additionnelle qu’il convient de fixer à hauteur de 100 €, sans présager des éventuelles suites pénales données aux plaintes déposées, qui ne relèvent pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.

En revanche, il convient de relever que si Madame [Q] [R] justifie avoir signalé au défendeur l’existence d’une fuite en novembre 2024, elle ne démontre pas que cette fuite aurait été réparée tardivement par le bailleur tel qu’elle l’allègue, tandis que Monsieur [S] a affirmé lors des débats avoir effectué les travaux nécessaires dès qu’il a été informé de l’existence d’infiltrations. Au demeurant, un délai d’un mois pour intervenir concernant des infiltrations consécutives à un dégât des eaux non imputable au bailleur n’apparaît ni excessif ni nécessairement constitutif d’un trouble de jouissance, sauf circonstances particulières qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Les mêmes considérations seront retenues s’agissant des infiltrations signalées au bailleur le 23 avril 2025, soit un mois avant la remise des clés par la locataire.

Enfin, s’agissant de la prétendue introduction non autorisée du bailleur dans le logement en date du 14 avril 2025, il convient de juger que le simple dépôt d’une main courante ne saurait suffire à démontrer la réalité des faits rapportés dans ce document, qui ne sont pas reconnus.

Ainsi, au total, Monsieur [I] [O] [S] sera condamné à payer à Madame [Q] [R] la somme de 425 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [O] [S], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, le sens de la présente décision, l’équité et la situation économique respective apparente des parties conduisent à condamner Monsieur [I] [O] [S] à verser à Madame [Q] [R] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de droit résultant des articles 514 et suivants du code de procédure civile n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [S] à payer à Madame [Q] [R] la somme de 425 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [Q] [R] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [S] à payer à Madame [Q] [R] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection