Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 13 mars 2025, n° 22/01051

TJ Nice 13 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Vote à une majorité erronée
La cour a estimé que la majorité requise n'ayant pas été atteinte, la résolution contestée était conforme aux règles de vote applicables.
Rejeté
Résolution comportant deux objets distincts
La cour a jugé que les questions étaient indissociables et pouvaient faire l'objet d'un vote unique.
Rejeté
Attribution illégale de pouvoir au conseil syndical
La cour a jugé que la décision conjointe du syndic et du conseil syndical ne constitue pas une délégation de pouvoir illégale.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 13 mars 2025, n° 22/01051
Numéro(s) :	22/01051
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Salomé BENABUBastien CAIRE
Parties :	Syndicat

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [S], [U] [G] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]

N°

Du 13 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/01051 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCW4

Grosse délivrée à

la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

M^e Salomé BENABU

le 13 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2025, signé par Madame DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [E] [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Salomé BENABU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Salomé BENABU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNEY, S.A.S., dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Bastien CAIRE de la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [G] et Mme [E] [S] sont copropriétaires au sein de l’immeuble «Riviera Parc», sis [Adresse 6].

Par acte du 17 mars 2022, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, aux fins d’annulation de la résolution n° 18 votée lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2022.

Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a débouté le syndicat de sa demande incidente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :

— juger que le règlement de copropriété n’a pas été modifié ensuite de l’assemblée générale du 27 juin 2011 ;

— juger que l’autorisation de stationnement sur l’aire gravillonnée constitue une autorisation d’occupation précaire des parties communes ;

— juger que la résolution n° 18 de l’assemblée générale contestée ne présente pas deux objets distincts et dissociables et qu’elle ne constitue pas une délégation de pouvoir illégale du syndic au conseil syndical ;

— en conséquence, débouter Mme [S] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— en tout état de cause, les condamner in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— dire n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2024, Mme [S] et M. [G] sollicitent voir :

— à titre principal, ordonner l’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 12 janvier 2022 en raison d’un vote à une majorité erronée ;

— à titre subsidiaire, ordonner l’annulation de ladite résolution comportant deux objets distincts et dissociables ;

— à titre plus subsidiaire, ordonner l’annulation de ladite résolution en raison d’une attribution illégale conférée au conseil syndical ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger qu’ils seront dispensés de payer les causes du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— maintenir l’exécution provisoire, pour éviter un appel dilatoire et abusif.

La procédure a été clôturée au 9 janvier 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 12 janvier 2022

1) Attendu que la résolution n° 18 l’assemblée générale du 12 janvier 2022 porte sur la suppression totale de la tolérance de stationnement des véhicules dans l’espace sur jardin et les « sanctions » applicables en cas de non-respect du stationnement « minute » et en cas de récidive (désactivation temporaire ou définitive du badge/émetteur du contrevenant.)

Que la majorité requise à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été atteinte, mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires y étant favorable, l’assemblée générale a procédé à un second vote à la majorité de l’article 24.

Que les demandeurs ont voté contre cette résolution et sont recevables en leur recours en annulation en application de l’article 42 de la loi précitée.

2) Attendu qu’au soutien de leur demande d’annulation, ils invoquent en premier lieu un vote à une majorité erronée.

Qu’ils font valoir que la résolution querellée entraîne la suppression de l’autorisation de stationnement qui avait été donnée par l’assemblée générale du 27 juin 2011 (résolution n°7) ayant modifié le règlement de copropriété.

Qu’ils considèrent qu’un vote à la majorité prévue à l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 était requis.

Que ce texte donne pouvoir à l’assemblée générale de prendre les décisions concernant la modification du règlement de copropriété à la double majorité prévue par ce texte, ce pouvoir étant limité à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Que l’assemblée générale peut autoriser le stationnement sur une partie commune où il était précédemment interdit, à condition que l’égalité entre les copropriétaires ne soit pas rompue.

Qu’aux termes de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 27 juin 2011 a été adoptée la « création d’emplacements de parking sur « l’ère » de terrain actuellement gravillonée » située devant l’entrée de l’immeuble.

Que cette résolution, à l’ortographe imparfaite, énonce à la fois qu’elle doit être adoptée à l’unanimité, et qu’elle a été adoptée, nonobstant l’opposition de trois copropriétaires.

Que même si elle est définitive, elle ne pouvait modifier le règlement de copropriété, faute d’avoir obtenu la double majorité requise à l’article 26 de la loi, s’agissant de la jouissance, de l’usage et de l’administration des parties communes.

Que le règlement de copropriété en vigueur au jour de l’assemblée générale du 12 janvier 2022 objet du présent litige date du 19 juin 2007.

Que ce document prévoit en son article 7 intitulé « l’usage des parties communes » que « le stationnement des voitures est interdit dans les voies de circulation et dans la cour, qui devront rester libres pour permettre la circulation des véhicules, et notamment des services de sécurité et de la collecte d’ordures ménagères. »

Qu’aux termes de la résolution n° 18 attaquée, l’assemblée générale a opté pour la suppression totale de la tolérance de stationnement des véhicules dans l’espace de jardin la majorité de l’article 25, puis à celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Que l’interdiction de tout stationnement des véhicules dans les parties communes est conforme à l’article 7 du règlement de copropriété qui n’a pas été à ce jour modifié.

Que ce premier moyen sera écarté.

2) Attendu qu’en deuxième lieu, les demandeurs soutiennent que la résolution contestée comportent deux objets distincts nécessitant deux votes pusiqu’elle porte à la fois sur la suppression totale de la tolérance de stationnement et sur l’instauration d’une sanction spécifique non prévue dans le règlement de copropriété en cas de non-respect de cette prohibition.

Qu’il découle de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée générale doit se prononcer par des votes distincts sur chacun des points de l’ordre du jour.

Que toutefois, peuvent faire l’objet d’un vote unique les questions qui sont indissociables.

Que tel est le cas en l’espèce, puisque les questions de la suppression du stationnement des véhicules dans l’espace sur jardin et les mesures applicables en cas de non-respect du stationnement « minute » et en cas de récidive (désactivation temporaire ou définitive du badge/émetteur du contrevenant) sont étroitement liées au point de former un tout cohérent.

Que ce moyen sera également rejeté.

3) Attendu qu’en troisième lieu, les demandeurs prétendent que la résolution querellée attribue au conseil syndical « un pouvoir décisionnel lui permettant d’entériner et de sanctionner une infraction au règlement de copropriété » par le biais d’une délégation de pouvoir du syndic qui a seul compétence pour assurer l’exécution du règlement de copropriété.

Que la résolution contestée dispose qu’en cas de non-respect du stationnement « minute » une mise en demeure sera adressée au contrevenant par le syndic, et en cas de récidive, il sera procédé, sur décision conjointe du conseil syndical et du syndic, à la désactivation temporaire ou définitive du badge.

Qu’une décision conjointe ne peut être une délégation de pouvoir.

Qu’il n’y a pas méconnaissance des dispositions de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le principe d’une décision conjointe s’inscrivant dans le cadre des missions d’assistance et de contrôle dévolues par la loi au conseil syndical.

Que ces fonctions sont rappelées à l’article 32 du règlement de copropriété.

Qu’au regard de ces éléments, il échet de débouter M. [U] [G] et Mme [E] [S] de leurs demandes.

Les demandes accessoires

Attendu que Mme [E] [S] et M. [U] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il y a lieu de condamner in solidum Mme [E] [S] et M. [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déboute Mme [E] [S] et M. [U] [G] de leurs demandes ;

Condamne Mme [E] [S] et M. [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] », sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT