TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/05649 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YMGH

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2025

[F] [D]

C/

[C] [X] épouse [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [F] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par Représentant : M^e Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [X] épouse [E], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Vincent POTIE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/5649 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [J] veuve [B] est propriétaire de la maison à usage d’habitation située [Adresse 7].

M. [F] [D] est devenu propriétaire de l’immeuble à la suite du décès de Mme [B] intervenu le 1er mars 2023, en sa qualité de légataire universel de sa grande tante suivant testament authentique du 18 février 1999.

Se prévalant de l’existence d’un bail verbal, M. [F] [D] a, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, délivré à Mme [C] [X] épouse [E] un commandement de payer pour un montant en principal de 7 480,22 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier d’une assurance locative.

Par acte exploit du 24 avril 2024, M. [F] [D] a fait assigner Mme [C] [X] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, pour obtenir, à titre principal, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion de la locataire et sa condamnation en paiement de diverses sommes.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par huissier de justice le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 20 janvier 2025.

A cette dernière audience, M. [F] [D], représenté par son conseil, s’est expressément référé à ses dernières conclusions déposées et visées par le greffier aux termes desquelles il sollicite, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1715, 1217 et 1224 du code civil :

▸la condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

11 080,22 €, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés,267 €, sauf à parfaire, au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024,1 776 €, sauf à parfaire, au titre des frais de nettoyage du logement,125,64 €, sauf à parfaire, au titre de la moitié des frais de l’état des lieux de sortie,2 000 €, sauf à parfaire, au titre des frais irrépétibles ;▸avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, outre anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

▸la condamnation de Mme [C] [X] épouse [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la mise en demeure, du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par l’huissier,

▸le rappel de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il expose et fait valoir qu’en février 2020, Mme [U] [J] veuve [B] a consenti à la requise un bail verbal portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 10][Adresse 1][Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros et des charges d’eau et d’électricité de la maison ; que la locataire a été défaillante dans le paiement régulier de son loyer ; qu’elle a également rendu le logement en mauvais état le contraignant à exposer des frais de nettoyage et de remise en état à hauteur de 1 776 euros ; qu’en outre, les frais de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice doivent être partagés par moitié en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Régulièrement avisée de la date d’audience lors de l’établissement du calendrier de procédure ainsi que par lettre simple du 24 décembre 2024, Mme [C] [X] épouse [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la preuve du bail verbal

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du Code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du Code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, M. [F] [D] verse aux débats :

l’attestation notariée du 6 septembre 2023, aux termes de laquelle il est indiqué que M. [D] est institué légataire universel de Mme [U] [J] veuve [M] ;

ses relevés de compte faisant apparaître des virements de Mme [C] [E], le 5 août 2021 (500 €), le 15 juin 2022 (1.000 €), le 5 août 2022 (500 €), le 3 avril 2023 (300 €) et de M. ou Mme [V] [X] le 9 mars 2022 (400 €) ;

des échanges électroniques avec Mme [C] [E], et « [K] », le compagnon de cette dernière, sur la période courant du 5 mars 2022 au 13 avril 2023, desquels il ressort un loyer mensuel dû par ces derniers à hauteur de 500 euros ;

un courrier du conseil de Mme [C] [E] du 29 novembre 2023 qui confirme qu’elle réside dans le logement litigieux ;

un procès-verbal de constat dressé par Me. [L] [A], commissaire de justice, le 19 septembre 2024, en présence de Mme [C] [X] en sa qualité de locataire sortante ;

des décomptes locatifs sur la période du 1er septembre 2021 au 1er septembre 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments la preuve de l’existence d’un bail verbal conclu entre Mme [C] [W] et Mme [U] [J] veuve [B], aux droits de laquelle se trouve M. [F] [D], portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros, diminué à la somme de 300 euros à compter du 1er septembre 2021.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions de l’article 1728 du Code civil, applicable au bail conclu verbalement entre les parties.

Il ressort du commandement de payer en date du 6 octobre 2023, de l’assignation et du décompte fourni, que Mme [C] [X] épouse [E] n’a pas régulièrement payé les loyers et qu’elle reste redevable à ce titre de la somme de 8 240 euros au 19 septembre 2024, date de l’état des lieux de sortie, après déduction des sommes portées au débit du compte locatif au titre des consommations de gaz et d’électricité qui ne sont justifiées par aucune pièce.

En revanche, la somme réclamée au titre de la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2024 d’un montant de 267 euros est justifiée par la production de l’avis de taxe foncière pour 2024 portant sur le logement litigieux.

Il s’ensuit que Mme [C] [E], qui n’allègue ni n’établit l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte du bailleur, sera condamnée au paiement de la somme de 8 240 euros au titre des loyers dus au 19 septembre 2024, date de l’état des lieux de sortie, et celle de 267 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dégradations et réparations locatives :

RG : 24/5649 PAGE

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1735 du même code ajoute que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Mme [C] [E] est donc présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparation locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, en application de l’article 1731 du code civil.

A l’appui de sa demande, M. [F] [D] produit un devis de nettoyage émanant de la SARL Cleanson du 17 octobre 2024 d’un montant de 1 776 euros T.T.C, portant sur les travaux suivants :

« Enlèvement des toiles d’araignées au niveau de toutes les pièces

Dépoussiérage des éléments saillants présentant des toiles d’araignées et poussières au niveau de toute l’habitation

Lessivage de certaines huisseries

Décapage de sols de rez-de chaussée par système de monobrosse afin de décrasser le sol

Aspiration des eaux usées évacuation des eaux usées

Rinçage à l’eau fraîche

Partie chambre avec moisissures

Pose d’escabeau et de protection

Lessivage au produit adéquat de tous les murs de la chambre

Rinçage à l’eau fraîche

Essuyage des murs

Aération de la pièce

Détartrage complet de la salle de bain, faïences murales, sanitaires et autres, sous réserve de l‘état des éléments sanitaires et des joints, fortement noircis

Aspiration et lessivage des sols au niveau de toutes les pièces

Déplacement »

M. [F] [D] produit encore un état des lieux de sortie effectué par Maître [L] [A], commissaire de justice, le 19 septembre 2024, en présence de la locataire sortante.

Il en ressort d’abord que des encombrants n’ont pas été débarrassés et ont été stockés face à l’habitation ; que l’espace atelier et la cave n’ont pas été entièrement libérés.

Il en ressort ensuite un défaut de nettoyage (traces, encrassement, toiles d’araignée) : des sols de l’entrée, la cuisine, le séjour, le couloir, les escaliers, la première chambre et le grenier ; des plinthes de la cuisine, le couloir, les toilettes, le palier intermédiaire ; des fenêtres et portes ainsi que leurs équipements divers (volets, vitres, poignées…) de l’entrée, la cuisine, le séjour, les toilettes, les chambres, la salle de bain, le deuxième étage, le grenier, l’espace atelier, la cave, le garage ; des radiateurs de la cuisine, du séjour, la première chambre, la salle de bain, la seconde chambre ; des murs en cloison ou lambris de l’entrée, la cuisine, le séjour, le couloir, le palier intermédiaire ; des plafonds en cloison ou lambris de l’entrée, le séjour, le couloir, le palier intermédiaire, les toilettes ; de l’espace atelier et du grenier dans leur ensemble.

Il en ressort encore un défaut manifeste d’entretien et de nettoyage dans la cuisine avec des placards insuffisamment nettoyés, des façades de portes présentant diverses traces, des joints noircis au niveau de l’évier, une porte de placard démise, une poignée manquante sur une porte de placard, un porte-serviette cassé. Le nettoyage des toilettes a également été particulièrement négligé puisque le procès-verbal relève des mégots dans la cuvette des toilettes et un ensemble de bloc WC sale. Il en est de même au niveau de la salle de bains où il est constaté des joints noircis dans leur ensemble, un lavabo obstrué, des robinets entartrés, un miroir non nettoyé, un bidet entartré, un porte-serviette cassé et une baignoire en très mauvaise état avec de multiples marques.

Il en résulte d’autres éléments dégradés ou cassés tels qu’une portion vitrée de la porte du séjour fissurée en partie centrale et le luminaire en suspension dans la première chambre, ainsi que des éléments manquants à l’instar des manivelles du volet roulant de la cuisine, du séjour et de la première chambre et une portion vitrée au niveau de la porte d’accès du séjour vers le couloir.

Le constat de sortie révèle enfin une absence d’entretien du jardin.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de mettre à la charge de la locataire sortante les frais de nettoyage de l’ensemble du logement, à l’exception du lessivage des murs de la chambre présentant des traces d’humidité dès lors qu’il n’est pas démontré que ces traces sont imputables à une occupation anormale des lieux par Mme [E]. Les frais de décapage des sols au rez-de-chaussée ne sont pas davantage justifiés par le constat de sortie, lequel mentionne des sols anciens, en état d’usage et sales, sans toutefois relever des revêtements de sol particulièrement encrassés. Seul le coût du lessivage des sols incombe à la locataire sortante.

La dépense de décapage des sols prévue par le devis du 17 octobre 2024 doit donc rester à la charge du requérant.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la somme totale de 1 000 euros pour fixer le montant du préjudice de M. [D] au titre des frais de nettoyage du logement, somme au paiement de laquelle sera condamnée Mme [E], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais d’état des lieux de sortie :

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable et contradictoirement l’état des lieux est établi par huissier sur l’initiative de la partie la plus diligente et les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.

En l’occurrence, M. [D] ne prouve pas l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable au regard du comportement de la locataire. S’il verse une déclaration de main courante du 9 octobre 2023 pour menace, cette dernière ne vise pas la locataire elle-même mais son concubin qui n’est pas titulaire du bail verbal.

Les pièces du dossier ne permettent pas de démontrer que Mme [E] s’est opposé à l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable. Au contraire, le constat de sortie a été établi en présence de Mme [C] [E], laquelle a communiqué à cette occasion sa nouvelle adresse.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en remboursement de la moitié des frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Sur les intérêts :

Les sommes auxquelles Mme [C] [E] est condamnée porteront intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à la demande de M. [F] [D] et en application de l’article 1231-7 du code de procédure civile.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [E] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation en justice et de sa notification à la préfecture du Nord. Il convient de rappeler que seuls entrent dans les dépens, les frais taxables indispensables à la tenue de la procédure ou de l’instance. Le commandement de payer n’est un acte indispensable que lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Tel n’est pas le cas en l’espèce s’agissant d’une demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail verbal. Dès lors, le commandement de payer du 6 octobre 2023 n’a pas plus de valeur ou d’effet qu’une simple sommation de payer et doit donc être requalifié en ce sens. En conséquence, le coût de cet acte, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution qui énonce que les frais antérieurs au titre exécutoire sont à la charge du créancier, ne pourra être intégré dans les dépens.

Il convient également de la condamner à verser à M. [D] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que le jugement sera exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [C] [X] épouse [E] à payer à M. [F] [D] la somme de 8240 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 19 septembre 2024, date de l’état des lieux de sortie ;

Condamne Mme [C] [X] épouse [E] à payer à M. [F] [D] la somme de 267 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 ;

Condamne Mme [C] [X] épouse [E] à payer à M. [F] [D] la somme de 1 000 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Dit que les intérêts seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande au titre du coût de l’état des lieux de sortie ;

Condamne Mme [C] [X] épouse [E] à payer M. [F] [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [C] [X] épouse [E], aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture du Nord ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 31 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN