COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [M] c/ Syndicat des copriétaires LE BRASILIA

N° 25/

Du 31 juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03142 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDVV

Grosse délivrée à

la SELAS CSF JURCO

M^e Clotilde MALINCONI

expédition délivrée à

le 31 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente et un juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 avril 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 juillet 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [L] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Clotilde MALINCONI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires LE BRASILIA, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [M] est propriétaire d’un appartement, d’une place de stationnement et d’une cave dans un immeuble dénommé [Adresse 7] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 juin 2023 et s’est prononcée sur la candidature de M. [M] pour devenir membre du conseil syndical, la création et la vente de quatorze places de stationnement et la délégation donnée au syndic de sélectionner les meilleures candidatures pour cette vente selon les critères fixés par l’assemblée générale.

Par acte du 14 août 2023, M. [M] a demandé le prononcé de la nullité de ces résolutions.

Par conclusions n°1 notifiées le 12 juin 2024, M. [L] [M] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions 10, 13, 13a et 14 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2023 tant que n’auront pas été votées :soit l’acceptation de tous les copropriétaires au projet, soit l’indemnisation de ceux qui en auront été exclus,la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,la condamnation su syndicat des copropriétaires à lui payer :une indemnité de 2.000 euros au titre de la réparation de ses préjudices,une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 février 2025, le syndicat des copropriétaires Le Brasilia conclut au débouté de M. [M] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 13 février 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 17 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le procès-verbal de l’assemblée générale comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°10

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2023 que 40 copropriétaires ont voté contre, 21 copropriétaires ont voté pour et 11 copropriétaires se sont abstenus lors du vote sur la résolution n°10 relative à l’élection de M. [M] en tant que membre du conseil syndical. La résolution a été rejetée.

M. [M] fait valoir au soutien de sa demande de nullité que le résultat de vote de cette résolution est erroné puisque son nom ne figure ni parmi les votes favorables, ni parmi les abstentions et que le nombre total de voix est inexact. Il note que le sens du vote affirmé par le syndicat des copropriétaires est contredit par le fait qu’il n’aurait pas voté contre sa propre candidature et par la déclaration d’un autre copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il ressort du résultat du vote que M. [M] a voté contre et que ce vote et conforme aux souvenirs du syndic. Il estime que l’erreur est en tout état de cause dépourvue de conséquences sur le sens de la décision en ce que le rejet de la candidature a été voté par la grande majorité des copropriétaires. Il ajoute que le décompte total de voix indiqué est correct puisque certains copropriétaires sont arrivés en retard.

Les éléments soulignés par M. [M] sont cependant de nature à mettre en doute la sincérité du résultat du vote indiqué sur le procès-verbal d’assemblée générale dès lors qu’il est peu probable que M. [M] ait voté contre sa propre candidature. Les souvenirs du syndic sur ce point dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, contredits par M. [M] et un autre copropriétaire, ne constituent pas un élément de preuve suffisant.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°10 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°13, 13a et 14

Les résolutions 13, 13a et 14 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 portaient respectivement sur la création et la vente des places de parking et la délégation donnée au syndic de procéder au choix des acquéreurs selon trois critères définis par l’assemblée générale.

M. [M] fait valoir que les résultats des votes figurant sur le procès-verbal de l’assemblée générale pour les résolutions n°13 et 14 ne permettent pas de connaître les noms et le nombre des voix des copropriétaires ayant voté pour, contre ou se sont abstenus. Il soutient également que le vote sur les résolutions n°13 et 13a était prématuré puisque seules des étapes préparatoires à la création des places de stationnement concernés avaient été votées. Il estime que les critères adoptés pour le choix des acquéreurs entraînent une rupture d’égalité entre les copropriétaires et soutient que ces résolutions comportent plusieurs questions qui auraient dû faire l’objet d’un vote distinct.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les critères appliqués sont objectifs, que le vote sur la cession des places de stationnement n’était pas prématuré puisque les formalités correspondantes devaient être accomplies après la décision des copropriétaires, et qu’un vote distinct n’était pas nécessaire puisqu’il existait un lien étroit entre les décisions contestées. Il précise enfin que le logiciel utilisé par le syndic ne permettait pas de mentionner le nom des copropriétaires opposants en cas d’application de la « passerelle » des articles n°26 et 26-1.

L’examen du procès-verbal d’assemblée générale démontre que les noms des copropriétaires opposants ne sont effectivement pas précisés pour la résolution n°13 comme pour la résolution °14 votée sans application de la « passerelle » des articles n°26 et 26-1. Il ne peut donc pas être soutenu par le syndicat des copropriétaires qu’il s’agit d’une erreur technique.

Les résolutions n°13 et 14, et par voie de conséquence la résolution n°13a, encourent la nullité pour non-respect des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [M] déplore le climat hostile au sein de la copropriété à son égard qui entraîne le rejet de ses candidatures pour devenir membre du conseil syndical, louer ou acheter une place de stationnement ou la loge du gardien. Il sollicite l’indemnisation du préjudice subi.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette demande et estime que M. [M] n’établit ni une faute commise par le syndicat, ni l’existence d’un préjudice réparable.

En l’état des éléments versés au débat, consistant principalement en des procès-verbaux d’assemblées générales, la faute et le préjudice allégués par M. [M] ne sont pas caractérisés.

Il sera par conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Brasilia sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à M. [M] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 3]) du 8 juin 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 7] du 8 juin 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°13a du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble Le Brasilia du 8 juin 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°14 du procès-verbal de l’assemblée générale de l’immeuble Le Brasilia du 8 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Brasilia à payer à M. [L] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Brasilia aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT