Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 20 mai 2025, n° 24/01873

TJ Nice 20 mai 2025

Arguments

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Accepté
Mise en demeure et exigibilité des provisions
La cour a constaté que la mise en demeure avait bien été adressée et que la SARL LE LOTUS était redevable des provisions à échoir, rendant la demande légitime.
Rejeté
Absence de preuve de résistance abusive
La cour a jugé qu'il n'était pas prouvé que le défaut de paiement était abusif et qu'aucun préjudice n'avait été démontré.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité au syndicat des copropriétaires pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 20 mai 2025, n° 24/01873
Numéro(s) :	24/01873
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre RAMETTEMarcel BENHAMOU
Parties :	S.A.R.L. LE LOTUS

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01873 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7YK

Du 20 Mai 2025

MINUTE N°25/

Affaire : Syndic. de copro. L’HELIOPOLIS

c/ S.A.R.L. LE LOTUS

Grosse(s) délivrée(s) à

à M^e Marcel BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

M^e Alexandre RAMETTE

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Octobre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. L’HELIOPOLIS, sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet MERMOZ

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. LE LOTUS

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Alexandre RAMETTE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 01 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Mai 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL LE LOTUS est propriétaire des lots n° 19 et 41 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’HELIPOLIS, sis [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, fait assigner la SARL LE LOTUS devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  14 499,10 euros au titre des charges et provisions échues et non échues au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;

2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;- 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions déposées à l’audience 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires L’HELIOPOLIS de l’immeuble, sis [Adresse 3] représenté par son conseil demande de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner la SARL LE LOTUS à lui payer la somme de 4422,66 euros représentant les provisions exigibles et à échoir pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;Condamner la SARL LE LOTUS à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;Condamner la SARL LE LOTUS à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens de l’instance.

Il expose que la SARL LE LOTUS a procédé au règlement de la somme de 8805,79 euros en janvier 2025 soit après la délivrance de l’assignation intervenue en octobre 2024, que le règlement partiel des charges correspond aux charges et provisions échues mais non aux provisions à échoir (à savoir les appels de fond pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025 qui n’ont pas été acquittés) et qu’elle demeure redevable des charges à échoir devenues exigibles.

Par conclusion écrites et déposées à l’audience précitée, la SARL LE LOTUS demande au juge des référés de :

Débouter le syndicat des copropriétaires L’HELIOPOLIS sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;Le condamner à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la réception par la SARL LE LOTUS de son courrier de mise en demeure qui lui a été adressé le 1er août 2024 de sorte qu’il ne peut se prévaloir de l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir le paiement des charges à échoir et qu’elle a réglé la somme de 8805.79 euros au titre des charges échues de l’année 2024 ainsi que l’appel de fonds du 1er trimestre 2025. Elle ajoute être à jour dans le paiement de ses charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SARL LE LOTUS est propriétaire des lots n° 19 et 41 dépendants de l’immeuble le syndicat des copropriétaires L’HELIOPOLIS.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 14 mars 2024 que les copropriétaires ont approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat les appels de fonds adressés à la SARL LE LOTUS pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 1er août 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception non réclamée, portant sur la somme de 6888 euros, comprenant la somme de 3983.86 euros au titre des exercices approuvés outre 2904.14 euros au titre des budgets prévisionnels exigibles lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Dès lors, bien que la SARL LE LOTUS soutienne que le syndicat des copropriétaires ne peut agir sur le fondement des dispositions susvisées en arguant de l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure, force est de relever qu’il ressort de l’avis de réception du 3 août 2024 que le pli lui a été adressé à la bonne adresse et qu’il est revenu « avisé mais non réclamé ».

Ainsi, force est de considérer que la mise en demeure du 1er août 2024 lui a bien été adressée dans les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle a produit effet de sorte qu’elle est bien redevable des provisions à échoir devenues exigibles pour l’année 2025.

Il est constant que la SARL LE LOTUS s’est acquittée des sommes échues visées dans la mise en demeure ainsi que de la totalité des charges du 1er trimestre 2025.

Le syndicat des copropriétaires sollicite sa condamnation au seul paiement de la somme de 4422,66 euros représentant les provisions devenues exigibles pour la période du 1er avril au 31 décembre 2025.

Il ressort cependant de l’appel de fonds versé par la SARL LE LOTUS en date du 25 mars 2025 qu’elle n’est redevable sur la somme de 1357.48 euros (et non pas de 1416.15 euros comme mentionné dans le décompte du syndicat des copropriétaires), que de la somme de 87.07 euros pour le 2eme trimestre 2025, après déduction du solde en sa faveur d’un montant de 1270,41 euros.

Dès lors, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2802.03 euros au titre des provisions à échoir (87.07 euros (2eme T) + 1357.48 euros (3eme T) + 1357.48 euros (4èmeT) au titre des provisions à échoir pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SARL LE LOTUS est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire, la SARL LE LOTUS ayant de surcroit réglé en cours d’instance une partie de l’arriéré. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’HELIOPOLIS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL LE LOTUS, qui succombe, sera en outre condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SARL LE LOTUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’HELIOPOLIS, la somme de 2802.03 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2024 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL LE LOTUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’HELIOPOLIS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LE LOTUS aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT