N° 25/00201

JUGEMENT du

30 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00160 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVEB

[W] [S]

C/

[U] [G]

[T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 9], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [W] [S]

né le 14 Octobre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 1]

représenté par M^e Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [G]

né le 20 Juin 1957 à [Localité 6]

Madame [T] [F]

née le 23 Février 1960 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparants

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M. [W] [S] a donné à bail à M. [U] [G] et Mme [T] [F] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] par contrat du 21 décembre 2024 pour un loyer mensuel de 1000 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [S] a fait signifier le 24 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 2000 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, M. [W] [S] a fait assigner M. [U] [G] et Mme [T] [F] en résiliation du bail les liant (à titre principal, son constat et à titre subsidiaire, son prononcé) et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des locataires.

M. [W] [S] sollicite également leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 3000 euros au titre de la dette locative arrêtée à avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel, sous réserve des revalorisations légales, et ce à compter du 26 avril 2025,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— les entiers dépens.

À l’audience du 2 septembre 2025, M. [W] [S] représentée par son conseil maintient l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et actualise sa créance à la somme de 6800 euros.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés à étude, M. [U] [G] et Mme [T] [F] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la demande principale de constat par acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 21 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 février 2025 pour la somme en principal de 2000 euros.

Il ressort cependant du décompte produit par le bailleur que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant les deux mois suivants puisque les locataires ont versé 1000 euros le 2 avril 2025 et 1200 euros le 5 avril 2025, étant rappelé que par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». En l’espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier que les versements précités aient été expressément affectés par le locataire au paiement de l’échéance d’avril 2025, de sorte qu’il convient de considérer que l’impayé fondant le commandement de payer a été régularisé, que le bailleur échoue ainsi à démontrer que la clause résolutoire est acquise.

— sur la demande subsidiaire de prononcé

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandements de payer, assignation et décompte actualisé) que M. [U] [G] et Mme [T] [F] ont depuis le début du contrat manqué de régler leur loyer aux termes convenus et qu’il existe une dette locative au jour de l’audience (sept échéances impayées).

M. [U] [G] et Mme [T] [F] non comparants n’apportent par définition aucun élément de nature à contester l’irrégularité et l’absence des paiements et la formation en conséquence d’une dette locative.

M. [U] [G] et Mme [T] [F] s’étant abstenus à plusieurs reprises de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers aux termes convenus entre les parties, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée et ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation permettra de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [W] [S] produit un décompte démontrant que M. [U] [G] et Mme [T] [F] restent lui devoir la somme de 6800 €, échéance de septembre 2025 comprise.

Comme rappelé ci-avant, M. [U] [G] et Mme [T] [F] non comparants n’apportent par définition aucun élément de nature à contester la dette locative. Ils seront donc condamnés solidairement (eu égard à la clause prévue au contrat, cf. Article VII) au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [U] [G] et Mme [T] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens et seront condamnés sous la même solidarité à verser à M. [W] [S] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 décembre 2004 prenant effet le 3 janvier 2005 et concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 avril 2025 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2024 liant M. [W] [S] et M. [U] [G] et Mme [T] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs des défendeurs et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [G] et Mme [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [G] et Mme [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [T] [F] à verser à M. [W] [S] la somme de 6800 euros (dette arrêtée au jour de l’audience, échéance de septembre 2025 comprise) et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [T] [F] à verser à M. [W] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [T] [F] à verser à M. [W] [S] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [T] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 9] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des défendeurs dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,