COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00559 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RDNS

du 20 Avril 2026

affaire : S.C.I. [Adresse 1], S.A.S. SOC L’ALCYON

c/ Syndic. de copro. [Adresse 1], S.A.R.L. CABINET CAIRO, S.A.R.L. CHRISTOPHE STRAMIGIOLI, S.A.S. B2C CONCEPT

Copie exécutoire délivrée à

M^e Jérôme CARANTA

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Claudia CITRONI

M^e Christine LADRET

M^e Isabelle WILLM

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT AVRIL À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Avril 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE

S.A.S. SOC L’ALCYON

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle WILLM, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son Syndic en exercice le cabinet CAIRO

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Claudia CITRONI, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. CABINET CAIRO

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. CHRISTOPHE STRAMIGIOLI

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

S.A.S. B2C CONCEPT

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jérôme CARANTA, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date des 31 mars et 1er avril 2026, la SCI [Adresse 1] et la SAS SOC L’ALCYON, autorisées par ordonnance sur requête en date du 30 mars 2026, ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la SARL CABINET CAIRO, la SARL CHRISTOPHE STRAMIGIOLI et la société B2C CONCEPT aux fins:

— d’ordonner l’interruption immédiat des travaux de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 1] tel qu’organisés par le planning transmis le 30 mars 2026

— enjoindre les parties à trouver un accord avec l’ensemble des copropriétaires, le cas échéant en assemblée générale pour un nouveau planning de travaux de façade

— prononcer une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— condamner solidairement toutes parties succombantes à leur payer la somme de 3600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 9 avril 2026, la SCI [Adresse 1] et la SAS SOC L’ALCYON ont sollicité la suspension des travaux de ravalement de la façade “avant” jusqu’au 15 octobre 2026 en donnant leur accord à la poursuite des travaux pour les deux autres façades, latérales et arrière.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a sollicité dans ses écritures puis oralement:

— le rejet des demandes et la poursuite des travaux

— à titre subsidiaire, la mise en place d’un nouveau calendrier pour la façade avant tenant compte des autorisations administratives qui devront être déposées pour sa modification

— la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 3600 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SARL CABINET CAIRO, sollicite dans ses conclusions :

— de déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre

— à titre subsidiaire, les déclarer infondées et les rejeter

— la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SARL CHRISTOPHE STRAMIGIOLI sollicite dans ses conclusions en défense:

— de déclarer irrecevable et en tout état de cause, mal fondée la demande d’interruption des travaux de ravalement de la façade de la copropriété

— de rejeter la demande d’injonction de trouver un accord

— de rejeter la demande d’astreinte

— de condamner solidairement les demanderesses à lui payer la somme de 1500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SASU B2C CONCEPT sollicite dans ses conclusions:

— sa mise hors de cause

— à titre subsidiaire, de prendre acte de ses protestations et réserves

— de fixer dans le cadre du protocole à intervenir les modalités de poursuite des travaux en tenant compte des contraintes techniques et administratives liées notamment aux interventions sur les piliers porteurs

— dire et juger que certaines autorisations administratives devront préalablement être sollicitées avant toute reprise des travaux affectant les éléments structurels

— dire et juger qu’à compter de l’obtention de ces autorisations administratives un délai minimum d’un mois et demi devrait être laissé à l’entreprise de façade afin de permettre la réalisation des ouvrages dans des conditions techniques conformes

— le rejet des demandes contraires

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 1600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— réserver les dépens

Conformément à la demande du juge, une note en délibéré a été adressée par les parties sur la demande de suspension des travaux en façade avant, suite aux éléments nouveaux apparus en cours d’audience, relatifs à la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de déposer une nouvelle déclaration préalable de travaux en raison d’une modification des piliers.

Dans deux notes en délibéré des 16 avril et 19 avril 2026, la SCI [Adresse 1] et la SAS SOC L’ALCYON indiquent maintenir leur demande de suspension des travaux de la façade avant, compte tenu des démarches qui restent à accomplir . Elles ont modifié leur demande concernant les travaux en façade arrière dont elles sollicitent également la suspension aux motif que 11 chambres de l’hôtel devront être condamnées ainsi que la salle du petit déjeuner alors que l’hôtel affiche déjà complet au 1er juin compte tenu de l’organisation du Grand prix de F1 de [Localité 3]. Elles ajoutent, en réponse à la note en délibéré de la société B2C CONCEPT, que sa demande visant à la contraindre à donner un accès et à l’utilisation de sa terrasse, formalisée dans sa note en délibéré est nouvelle et que le préjudice sera important car les petits déjeuners de l’hôtel sont servis sur cette terrasse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] indique dans sa note en délibéré, avoir été informé par l’ingénieur béton chargé d’étudier la faisabilité des travaux modificatifs sur les piliers en façade avant, qu’un projet modificatif accompagné du rapport de l’APAVE, qui doit contrôler les travaux, doit être déposé ainsi qu’une nouvelle demande préalable en mairie de sorte que compte tenu des délais d’instruction et d’épuisement du délai de recours des tiers ainsi que des congés d’été, la phase numéro 3 concernant le ravalement de la façade avant ne pourra pas débuter avant la rentrée de la période scolaire de septembre 2026. Elle s’oppose à la demande de suspension des travaux en façade arrière conformément aux termes convenus lors de l’audience et accepte un report des travaux concernant la phase 3 à compter de la mi-septembre 2026.

La SARL CABINET CAIRO indique dans sa note en délibéré que bien que le projet de modification des piliers en façade avant, a été validé par l’ingénieur béton, une demande préalable de travaux en mairie apparaît nécessaire et qu’eu égard aux délais d’instruction, une reprise de chantier ne pourra intervenir avant la rentrée de septembre. Elle sollicite la poursuite et l’achèvement des travaux correspondant aux phases 1 et 2 conformément aux termes convenus lors de l’audience et fait valoir que la phase 3 concernant la façade avant ne pourra débuter avant septembre 2026.

La société B2C CONCEPT indique dans sa note en délibéré que la phase 1 est actuellement en voie d’achèvement immédiat, que la phase 2 concernant la façade arrière peut être réalisée mais qu’il est nécessaire d’apporter une précision quant aux modalités d’exécution, car la mise en place de l’échafaudage et plus généralement l’accès au chantier semblent nécessiter un passage par la terrasse de l’hôtel de [Adresse 1] qui est utilisée par les clients de l’hôtel de sorte que la réalisation de ces travaux suppose soit l’accord de l’exploitant, soit à défaut, que ce dernier soit contraint à autoriser le passage et l’utilisation de la terrasse pour réaliser les travaux de la façade arrière. Concernant la phase 3 correspondant aux travaux de ravalement de la façade avant, elle ajoute qu’une reprise du chantier n’est pas envisageable avant la période estivale en raison de démarches technique et administrative en cours et que dans ce contexte, un démarrage en septembre 2026 apparaît cohérent.

La SARL CHRISTOPHE STRAMIGIOLI n’a pas fait parvenir de note en délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SARL CABINET CAIRO soulève l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre au motif qu’elle exerce en qualité de syndic et qu’elle n’est que le mandataire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], maître d’ouvrage des travaux de ravalement de façade, confiés à la société STRAMIGIOLI sous le contrôle du maître d’œuvre, la société B2C CONCEPT. Elle ajoute ne faire qu’exécuter la décision d’assemblée générale et que les reproches formulés à son encontre ne constituent pas une faute personnelle détachable de ses fonctions de mandataire.

Toutefois, force est de relever que la SCI [Adresse 1], propriétaire des locaux au sein de la copropriété [Adresse 1] et la SAS SOC L’ALCYON, exploitante d’une activité hôtelière, justifient que lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2024, les travaux de ravalement de façade ont été confiés à la société STRAMIGIOLI et qu’ils devaient débuter le 2 novembre 2025 suivant un planning initial de travaux prévoyant leur réalisation du 3 novembre au 15 mai 2026, mais que le syndic lui a transmis tardivement un nouveau planning des travaux, prévoyant leur réalisation du 16 mars 2026 au 7 août 2026.

Elle justifie avoir alerté ce dernier par courriels des 5 janvier 2026, 11 février 2026, 23 février 2026 puis des 26 et 28 février 2026 sur le retard des travaux, la présence des échafaudages lui causant un préjudice économique, puis lui avoir écrit le 16 mars 2026 pour lui indiquer que le nouveau planning de travaux lui était fortement préjudiciable car il portait une atteinte grave à l’exploitation de l’hôtel pendant la période estivale, en lui reprochant d’avoir commis des négligences dans la gestion de ces travaux.

Dès lors, les demanderesses justifient bien de leur intérêt et qualité à agir à l’encontre de la société CABINET CAIRO, en sa qualité de syndic dans la mesure où elles lui reprochent des manquements dans l’exercice de son mandat et notamment l’absence de suivi du chantier de ravalement des façades et d’actualisation du planning en fonction des difficultés d’exploitation soulevées.

La fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande mise hors de cause la société B2C CONCEPT

Bien que la société B2C CONCEPT sollicite sa mise hors de cause, force est de relever qu’elle n’explicite pas sa demande, qui est uniquement formulée dans le dispositif de ses écritures.

En outre, force est de relever qu’elle intervient en qualité de maître d’œuvre dans le cadre des travaux de ravalement de façade de l’immeuble [Adresse 1] et qu’il lui est également reproché par les demanderesses, des négligences dans l’exercide de sa mission.

En conséquence, sa demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la demande de suspension des travaux de ravalement de façade

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SCI [Adresse 1] est propriétaire de locaux au sein de la copropriété [Adresse 1] donnés en location à la société SOC L’ALCYON qui y exploite une activité hôtelière comprenant 24 chambres en façade avant, 6 chambres en façade latérale et 9 chambres en façade arrière.

Lors de l’assemblée générale du 14 novembre 2024, les copropriétaires ont décidé que les travaux de ravalement de façade de l’immeuble [Adresse 1] confiés à la société STRAMIGIOLI débuteront le 2 novembre 2025 par la façade principale située [Adresse 6]. Selon le planning, la date d’achèvement des travaux était prévue au 1er mai 2026.

Or, il est constant que le planning initial n’a pas été suivi, que les travaux ont pris du retard, que le 6 février 2026 un échafaudage a été retiré sur instruction de la mairie du fait de l’organisation de la fête du citron et que plusieurs courriers ont été adressés par la société SOC L’ALCYON à la SARL CABINET CAIRO en sa qualité de syndic, dès le 5 janvier 2026, afin de l’alerter du préjudice subi du fait du retard des travaux et d’obtenir la transmission du planning actualisé, les réservations étant en cours.

Il est établi que le syndic ne lui a transmis le nouveau planning des travaux, prévoyant finalement leur réalisation du 16 mars 2026 au 7 août 2026, que le 10 mars 2026.

Les demanderesses justifient que ce planning découpé en trois phases prévoit:

— phase 1 concernant la façade latérale : du 16 mars au 1er mai 2026 étant relevé que ces travaux sont en phase d’achèvement

— phase 2 concernant la façade arrière : du 4 mai au 3 juillet 2026

— phase 3 concernant la façade avant : du 1er juin au 7 août 2026

Elles font cependant valoir que le nouveau planning actualisé qui leur a été transmis tardivement par le syndic prévoit que la phase de ravalement de la façade avant où se trouve la majorité des chambres de l’hôtel, a été fixée en pleine période estivale de sorte que la réalisation de ces travaux est source de trouble et porte une atteinte grave et imminente à l’exploitation de l’hôtel en risquant d’engendrer à terme leur liquidation judiciaire.

Il ressort à ce titre d’un document de l’expert-comptable que la société SOC L’ALCYON réalise une grande partie de son chiffre d’affaires sur la période de mai à août, et notamment en période estivale.

Il est en outre constant que les travaux de ravalement qui nécessitent l’installation d’échafaudages et le calfeutrement des fenêtres permettent très difficilement de procéder la location des chambres concernées et notamment en période estivale.

Au cours des débats à l’audience puis dans le cadre des notes en délibérés adressées conformément à l’autorisation du juge, il est apparu que la poursuite des travaux au niveau de la façade avant n’était pas envisageable au 1er juin 2026 dans la mesure où une modification des piliers est apparue nécessaire en cours de chantier, l’avis préalable de la société APAVE étant nécessaire à l’instar du dépôt d’une nouvelle demande préalable de travaux. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la SARL CABINET CAIRO et la société B2C CONCEPT s’accordent en conséquence sur le fait que compte tenu des délais d’instruction du dossier et de la purge du délai de recours, une reprise du chantier ne pourra intervenir avant la rentrée de septembre 2026.

La société Christophe STRAMIGIOLI indique dans ses conclusions n’avoir aucun pouvoir de décision autonome sur le planning des travaux et qu’elle se conformera à toutes les décisions judiciaires et instruction du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, compte-tenu des éléments versés aux débats établissant que le nouveau planning prévoyant une installation de l’échafaudage et le démarrage des travaux en façade avant du 1er juin 2026 jusqu’au 7 août 2026 ne pourra pas être tenu et du risque généré par la poursuite de ces travaux en pleine période estivale sur l’activité hôtelière exploitée par la société SOC L’ALYCON et la crainte d’une mise en liquidation judiciaire en cas de perte significative de chiffre d’affaires, la majorité des chambres de l’hôtel se trouvant en façade avant, que l’existence d’un dommage imminent caractérisé par une atteinte grave et imminente à l’exercice de l’activité est démontrée.

Il convient en conséquence d’ordonner la suspension de la phase de travaux numéro 3 portant sur les travaux de ravalement de la façade avant et ce jusqu’au 30 septembre 2026, afin de permettre à la société SOC L’ALCYON, de poursuivre son activité hôtelière dans des conditions adaptées.

Il n’y a pas lieu au vu des circonstances de l’espèce, de prononcer une astreinte.

S’agissant cependant des travaux portant sur la façade arrière, il convient de relever qu’à l’audience les demanderesses ont accepté qu’ils se poursuivent mais que dans sa note en délibéré, elles exposent finalement solliciter la suspension desdits travaux au motif qu’une dizaine de chambres est concernée, ainsi que la terrasse sur laquelle sont servis les petits-déjeuners, tout en faisant valoir que l’hôtel affiche déjà complet au 1er juin compte tenu de l’organisation du Grand prix de F1 de [Localité 3].

Bien que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et son syndic la SARL CABINET CAIRO, sollicitent la poursuite de ces travaux en arguant qu’il n’est pas dans leur intérêt de laisser s’éterniser sur plusieurs années les travaux de ravalement des façades, que le Grand prix de [Localité 4] se déroule sur quatre jours et que la façade arrière donne sur d’autres immeubles et notamment sur la [Adresse 7], force est cependant de relever que dans sa note en délibéré, la société B2C CONCEPT maître d’œuvre, fait cependant état d’une nouvelle difficulté à savoir que la réalisation de ces travaux et la pose de l’échafaudage “semble nécessiter un passage par la terrasse de l’hôtel qui est actuellement utilisée par les clients”. La société expose que dans ces conditions, la réalisation des travaux en façade arrière suppose l’accord de l’exploitant ou sa condamnation dernier à autoriser le passage et l’utilisation de la terrasse pour permettre la réalisation, demandes qui n’ont pas été formulées préalablement et ce dans le respect du contradictoire.

Dès lors, s’agissant de la demande de suspension de la phase numéro 2 portant sur les travaux en façade arrière, la réouverture des débats sera ordonnée afin que les parties s’expliquent sur les éléments susvisés et ce dans le respect du contradictoire.

Il sera sursis à statuer dans l’attente sur la demande.

Sur les demandes accessoires

Il convient en l’état de la réouverture des débats de réserver les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la SARL CABINET CAIRO ;

REJETONS la demande de mise hors de cause formée par la société B2C CONCEPT ;

ORDONNONS la suspension des travaux de ravalement de la façade avant de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1], correspondant à la phase numéro 3 et ce jusqu’au 30 septembre 2026 ;

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 7 mai 2026 à 9 heures afin que les parties s’expliquent sur les éléments nouveaux communiqués en cours de délibéré s’agissant de la phase de travaux

numéro 2 correspondant aux travaux de ravalement de la façade arrière de l’immeuble ;

SURSOYONS à statuer dans l’attente sur le surplus des demandes ;

RÉSERVONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS