COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [X], S.C.I. PRIMO c/ S.C.I. [N]

N° 26/

Du 16 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/04248 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQZT

Grosse délivrée à

M^e Florian ABASSIT

la SELARL RICHARD-LOMBARDI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Corinne GILIS

Greffier : Eliancia KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assisté de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [J] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. PRIMO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. [N], représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Clotilde TANDONNET-RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Primo, dont M. [J] [X] est gérant, est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée comportant un jardin, constitutif du lot n°8 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 4][Adresse 7] [Localité 5].

La société civile immobilière [N], dont M. [Q] [U] est gérant, est propriétaire du lot n°44 consistant également en un appartement comportant un jardin.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2022, la société civile immobilière Primo et M. [J] [X] ont fait assigner la société civile immobilière [N] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser pour les préjudices causés par son comportement au sein de la copropriété.

Par conclusions récapitulatives en demande n°4 notifiées le 31 octobre 2025, M. [J] [X] et la société civile immobilière Primo concluent au débouté de la société civile immobilière [N] de l’ensemble de ses demandes et sollicitent sa condamnation à leur verser :

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis décomposée comme suit :

—  40 000 euros au titre du préjudice financier,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

—  10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité.

Ils exposent que la société civile immobilière [N] agit de façon fautive dans son intérêt personnel lors des assemblées générales en faisant fi des règles applicables à la copropriété et en imposant une rupture d’égalité entre les copropriétaires et plus particulièrement à l’égard de la société civile immobilière Primo.

Ils exposent que la société civile immobilière [N] occupe, outre le jardin de 95m2 afférant à son lot, des parties communes sans que le principe de leur cession et le prix de cession aient pu être validés par une assemblée générale des copropriétaires.

Ils notent que la société civile immobilière [N] persiste à ne pas effectuer les travaux de remise en état ordonnés et refuse de respecter les décisions de justice en continuant à causer des désagréments, des nuisances olfactives pour les résidents de la copropriété et un risque d’incendie en raison de la réalisation d’une cuisine extérieure avec barbecue en proximité d’une haie de cyprès. Ils notent qu’elle a réalisé des travaux importants sur les parties communes alors qu’ils ne lui appartiennent pas et que des réalisations non conformes aux autorisations accordées par l’assemblée générale et au règlement de copropriété.

Ils expliquent que M. [U], élu président du conseil syndical dans des conditions anormales en 2022, fait voter des travaux d’embellissement superficiels, sans faire exécuter les travaux urgents peu coûteux ordonnés par le juge des référés pour la mise en sécurité de la copropriété.

Ils estiment que M. [U] exerce une emprise préjudiciable au sein de la copropriété, utilise les pouvoirs qui lui sont confiés par d’autres copropriétaires de façon non transparente et fait adopter de nombreuses résolutions contraires à l’intérêt collectif qu’ils ont sont contraints de contester en justice.

Ils notent que les refus discriminatoires de plusieurs assemblées générales sous l’influence de M. [U] d’autoriser l’installation d’une pergola bioclimatique sur la terrasse de leur lot leur cause également un préjudice et les prive de la jouissance de cette terrasse.

Ils précisent en outre que la société civile immobilière [N] n’a pas exécuté les jugements rendus les 9 septembre 2024 et 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Nice ordonnant la remise en état des aménagements irréguliers qu’elle a effectués, y compris après la liquidation des astreintes provisoires ordonnées à son encontre et la fixation des astreintes définitives par un jugement du juge de l’exécution rendu le 27 octobre 2025. Ils précisent qu’elle ne leur a pas non plus réglé les sommes qu’elle a été condamnée à régler.

Ils notent qu’en dépit des jugements rendus, la société civile immobilière [N] tente de régulariser les travaux qu’elle a effectués sans disposer de l’accord de la copropriété.

Ils notent que les conclusions préliminaires de l’expert judiciaire communiquées au mois d’août 2025 confirment les annexions et les aménagements irréguliers opérés par la société civile immobilière [N] sur les parties communes.

Ils notent que les décisions de justice ont fait droit à leur argumentation et ont condamné la société civile immobilière [N] à effectuer des travaux de remise en état.

Ils précisent qu’ils ont dû assumer des frais conséquents de 45 000 euros pour l’établissement d’un rapport d’expertise permettant de procéder au mesurage des parties communes occupées à des fins privatives et d’établir l’exacte valorisation des parties communes annexées aux lots privatifs.

Ils expliquent que les travaux que la société civile immobilière [N] a effectués sans autorisation préalable sur ses parties privatives et sur les parties communes leur causent des préjudices en ce qu’ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et l’harmonie de la copropriété. Ils ajoutent que le refus d’exécuter les travaux de reprise requis et de régler les sommes ordonnées les a contraints à introduire de nouvelles procédures devant le juge de l’inexécution et le juge des référés. Ils expliquent que le comportement fautif de la société civile immobilière [N] laisse persister une situation d’insécurité liée au défaut d’exécution des travaux urgents dans les parties communes et destinés à permettre aux copropriétaires l’utilisation paisible de leurs biens.

Ils indiquent qu’ils sont contraints d’introduire régulièrement des actions judiciaires coûteuses et répétées à l’encontre des décisions prises lors des assemblées générales en raison des abus de pouvoirs de la société civile immobilière [N] qui entraînent des dépenses inutiles lesquelles doivent être réparées par le biais de dommages et intérêts. Ils indiquent que M. [U] ne respecte pas les décisions des assemblées générales et impose ses préférences personnelles concernant les travaux effectués dans la copropriété.

Ils observent que des dommages-intérêts n’ont pas été alloués pour les travaux irréguliers de la société civile immobilière [N] par un jugement du 18 juin 2024, comme elle le soutient, puisque ce jugement ne porte pas sur les travaux qu’elle a exécutés mais sur l’annulation pour abus de majorité d’une résolution de l’assemblée générale refusant d’autoriser la société civile immobilière Primo à clôturer son jardin privatif et a condamné le syndicat des copropriétaires à l’indemniser.

Ils précisent que leur position est motivée par l’intérêt collectif de la copropriété et non par une quelconque posture d’opposition systématique.

En réplique aux conclusions adverses, ils précisent que les différents courriers de copropriétaires produits par la société civile immobilière [N] ont été établis pour les besoins de la cause et témoignent de l’emprise exercée par M. [U] dans la copropriété.

Ils estiment que les allégations faites dans ces courriers ne sont pas étayées et sont totalement erronées.

Ils soutiennent que le climat conflictuel qui règne au sein de la copropriété ne saurait leur être imputé puisqu’il résulte directement du comportement de M. [U] et de la société civile immobilière [N] au sein de la copropriété et de la carence du syndic dans la gestion de la copropriété.

Ils notent que le syndic de la copropriété n’a jamais inquiété la société civile immobilière [N] concernant la réalisation des travaux pourtant manifestement irréguliers dont il avait été averti.

Par conclusions notifiées le 30 octobre 2025, la société civile immobilière [N] conclut au débouté de la société civile immobilière Primo et de M. [X] de leurs demandes et sollicite leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 13 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL Richard et Associés.

Elle indique avoir acquis le lot n°44 en 2018 et obtenu dès le 15 avril 2019 l’approbation de l’assemblée générale pour la réalisation de travaux. Elle précise avoir réglé la somme de 40 425 euros pour l’acquisition d’une quote-part des parties communes.

Elle reproche une attitude délétère à M. [X] et estime que la faute, le préjudice et le lien de causalité requis par l’article 1240 du code civil ne sont pas démontrés. Elle fait valoir que M. [X] et la société civile immobilière Primo ne font état d’aucun préjudice personnel, réel, certain, direct et indemnisable pour des travaux réalisés sur les parties communes.

Elle note que des dommages-intérêts ont déjà été alloués à la société civile immobilière Primo par un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 18 juin 2024.

Elle dénonce un harcèlement constant de la part de M. [X] par la surveillance de tous ses faits et gestes et de l’agressivité envers de nombreux copropriétaires. Elle note que les demandeurs ont déjà été sanctionnés par un arrêt de la Cour de cassation pour harcèlement et leur intention de nuire au bon fonctionnement de la copropriété.

Elle fait valoir que des dommages-intérêts pour procédure abusive doivent lui être accordés en raison de l’intention des demandeurs de lui nuire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 novembre 2026 et mise en délibéré au 12 février 2026 prorogé au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’indemnisation des préjudices

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ce texte requiert la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En outre, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il a subi un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

En l’espèce, il ressort des multiples correspondances versées au débat qu’un climat particulièrement conflictuel existe au sein de la copropriété Le Country Park depuis de nombreuses années, nourri notamment par les antagonismes forts existant entre M. [J] [X], gérant de la société civile immobilière Primo, et M. [Q] [U], gérant de la société civile immobilière [N], les deux sociétés étant propriétaires de lots au sein de la copropriété.

M. [X] et la société civile immobilière Primo formulent de multiples reproches à l’encontre de M. [Q] [U] quant à ses agissements au sein de la copropriété et à l’influence exercée sur les décisions du conseil syndical et de l’assemblée générale.

Ils estiment qu’en raison de ses préférences personnelles, certains travaux urgents et nécessaires pour assurer la sécurité des résidents de la copropriété et la jouissance paisible de leurs biens ne sont pas réalisés, alors que des travaux d’embellissement coûteux et non nécessaires sont approuvés.

Ils reprochent enfin à M. [Q] [U] d’imposer ses choix lors de la réalisation des travaux dans les parties communes et plus particulièrement la piscine, sans respecter les décisions prises par l’assemblée générale concernant le type de travaux, les coloris et les matériaux à utiliser.

M. [Q] [U] n’est toutefois pas partie à la présente instance et il n’est pas démontré qu’il a agi dans le cadre de ses fonctions de gérant de la société civile immobilière [N] engageant la responsabilité de cette dernière.

En revanche, il ressort des décisions de justice produites que la société civile immobilière [N] a fait exécuter des travaux sur ses parties privatives sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle a réalisé des aménagements sur des parties communes sans avoir obtenu une validation de leur annexion à son lot.

Un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 6 juin 2024, saisi par M. [X] et la société civile immobilière Primo, a prononcé la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2019 autorisant la société civile immobilière [N] à réaliser des ouvertures dans le mur de son appartement, de clôturer son espace de stationnement par un volet roulant, de réaliser un jacuzzi, de poser un plancher en bois et une véranda bioclimatique et de réaliser un local technique.

Le tribunal a en outre constaté que la pose des lames en bois et d’une véranda bioclimatique de couleur gris anthracite sur la terrasse du lot de la société civile immobilière [N] a substantiellement modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et l’harmonie de l’ensemble immobilier. Le tribunal a donc ordonné la suppression des lames et la remise en état du sol par la pose des carreaux rouges en terre cuite ainsi que la mise en conformité de la couleur de la pergola avec la couleur beige de l’immeuble.

Le tribunal a enfin condamné la société civile immobilière [N] à replanter des haies de cyprès et à déplacer les clôtures installées autour de son jardin afin de se conformer à un rapport d’expertise établi le 17 février 2022 et portant sur la délimitation des parties communes.

Malgré sa condamnation à effectuer les travaux de remise en état dans un délai de trois mois sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 100 jours, la société civile immobilière [N] n’a pas exécuté ces travaux.

Par jugement du 27 octobre 2025, le juge de l’exécution a constaté l’absence de réalisation de travaux de remise en état des sols et de la couleur de la pergola ordonnés, a liquidé les astreintes provisoires prévues et a ordonné des astreintes définitives.

Aucune explication n’est fournie dans les écritures en défense de la société civile immobilière [N] sur le défaut d’exécution des travaux de remise en état ordonnés sous astreinte par les jugements précités.

Enfin, un autre jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 9 septembre 2024 a annulé la résolution n°24 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 validant les travaux d’aménagement réalisés par la société civile immobilière [N] sur des parties communes annexées à son jardin avant que son acquisition des parties communes concernées puisse être régularisée.

Il s’ensuit que le refus systématique de la société civile immobilière [N] de respecter le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété Le Country Park ont contraint M. [X] et la société civile immobilière Primo à initier plusieurs procédures judiciaires. La société civile immobilière [N] continue en outre de faire fi des décisions de justice ordonnant des travaux de remise en état sous astreinte. Ses fautes à l’égard de la société civile immobilière Primo et de M. [X] sont donc caractérisées.

M. [X] et la société civile immobilière Primo ont subi des préjudices personnels et certains en lien direct avec les fautes commises par la société civile immobilière [N]. Ces préjudices ont été causés par la nécessité d’engager des moyens financiers conséquents et d’effectuer des multiples diligences en lien avec les procédures judiciaires.

Contrairement aux déclarations de la société civile immobilière [N], ces préjudices n’ont pas été indemnisés par le jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 18 juin 2024 et prononçant l’annulation d’une résolution d’assemblée générale pour abus de majorité. Ce jugement a condamné le syndicat des copropriétaires à payer des dommages-intérêts à la société civile immobilière Primo dans le cadre d’un litige sans lien avec les condamnations précitées.

La société civile immobilière [N] sera par conséquent condamnée à indemniser M. [X] et la société civile immobilière Primo à hauteur de 10 000 euros pour leur préjudice financier et à hauteur de 2 500 euros pour leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, il est fait droit aux prétentions de M. [X] et de la société civile immobilière Primo et la demande de paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive est infondée.

La société civile immobilière [N] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société civile immobilière [N] sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à M. [X] et à la société civile immobilière Primo, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière [N] à payer à M. [J] [X] et à la société civile immobilière Primo, ensemble, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier ;

CONDAMNE la société civile immobilière [N] à payer à M. [J] [X] et à la société civile immobilière Primo, ensemble, la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE la société civile immobilière [N] à payer à M. [J] [X] et à la société civile immobilière Primo, ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière [N] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société civile immobilière [N] de sa demande de paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT