AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00121 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGRA

Minute JCP n° 297/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître KASTLER Serena, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [W] [P] épouse [K]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître PIGEOT Chloé, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [E] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e PIGEOT (+pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 novembre 2015, BATIGERE SAREL devenu la S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [W] [K] née [P] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 410,32 euros ainsi que 87,49 euros pour les charges.

Par contrat du 11 décembre 2015, BATIGERE SAREL devenu la S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [W] [K] née [P] un contrat de location de garage pour personne locataire d’un logement, référencé 3000939350, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 61,97 euros.

Par contrat du 26 février 2018, BATIGERE SA d’HLM devenu S.A. BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [W] [K] née [P] un contrat de location de garage pour personne locataire d’un logement, référencé 1740939360, situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel 30,99 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [W] [K] née [P] le 8 aout 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2342,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024 remis à personne, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [W] [K] née [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son assignation, la S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

– Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

– Ordonner l’expulsion de Madame [W] [K] née [P] ;

– La condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2642,14 euros suivant décompte du 14 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 552,55 euros pour le logement, représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire. Cette indémnité étant révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;

– La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 72,41 euros pour le garage n°1, représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire. Cette indémnité étant révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;

– La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 38,35 euros pour le garage n°2, représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire. Cette indémnité étant révisable selon les termes du bail et conformément aux augmentations légales, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;

– Le condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– La condamner à payer tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

– Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, S.A. BATIGERE HABITAT précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, la S.A. BATIGERE HABITAT était représentée par son conseil et maintient ses demandes, et s’oppose aux délais de paiement.

En défense, Madame [W] [K] née [P] , représentée par son conseil, demande de :

– Constater que la S.A. BATIGERE HABITAT ne justifie pas de la dénonciation de l’assignation au préfet de la Moselle par commissaire de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de six semaines avant la délivrance de l’assignation;

– Débouter la S.A. BATIGERE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions ;

– Enjoindre la S.A. BATIGERE HABITAT de fournir toutes explications utiles sur l’absence de proposition de relogement à Madame [W] [K] née [P] lui permettant ainsi de bénéficier de l’aide financière du fonds de solidarité ;

– Accorder à Madame [W] [K] née [P] des délais de paiement sur 36 mois afin de régler sa dette ;

– Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

– Dire qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

– Dire que les demandes de la S.A. BATIGERE HABITAT à l’encontre de Madame [W] [K] née [P] deviennent sans objet ;

– Débouter la S.A. BATIGERE HABITAT de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais de dépens en ce moment compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice.

Au soutien de ses demandes, elle expose avoir rencontré d’importantes difficultés financières et professionnelles, et précise être actuellement bénéficiare du RSA. Elle précise avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février 2025 et sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire était mise en délibéré au 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 08 août 2024, et un signalement d’impayés locatif a été notifié à la Caisse d’allocations familiales le 8 aout 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 6 novembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail portant sur le logement contient une clause résolutoire (article 12) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 08 août 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2342,30 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 09 octobre 2024 .

En l’espèce, le bail portant sur la location d’un garage référéncé 3000939350 contient une clause résolutoire (article 10) qui prescrit un délai d’un mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 08 aout 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2342,30 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 09 septembre 2024 .

En l’espèce, le bail portant sur la location d’un garage référéncé 1740939360 contient une clause résolutoire (article 10) qui prescrit un délai d’un mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 08 aout 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2342,30 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 09 septembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 14 mai 2025 aux termes duquel Madame [W] [K] née [P] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2.642,14 euros.

Madame [W] [K] née [P] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT cette somme de 2642,14 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2342,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, Madame [W] [K] née [P] a repris le paiement partiel du loyer de février 2025, puis a versé l’intégralité des loyers de mars 2025 et d’avril 2025.

Outre le paiement du loyer courant, Madame [W] [K] née [P] s’est acquittée de la somme de 1000 euros suivant le décompte du 19 mars 2025, afin de résorber une partie de sa dette d’arriérés de loyers auprès de la SA BATIGRE HABITAT.

La defenderesse justifie d’initiatives concrètes dans ses démarches accomplies tant dans sa recherche d’emploi que par les actions entreprises concernant son état de santé.

En considération des éléments versés aux débats, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [W] [K] née [P], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [W] [K] née [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [W] [K] née [P] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [K] née [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [W] [K] née [P], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 17 novembre 2025 entre BATIGERE SAREL devenu S.A. BATIGERE HABITAT et Madame [W] [K] née [P] concernant le logement situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 09 octobre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur garage/emplacement conclu 11 décembre 2015 entre BATIGERE SAREL devenu S.A. BATIGERE HABITAT et Madame [W] [K] née [P], référencé 3000939350, et situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 09 septembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 26 février 2018 entre BATIGERE SA d’HLM devenu S.A. BATIGERE HABITATet Madame [K] [W] concernant le garage/emplacement, référencé 1740939360, situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 09 septembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [W] [K] née [P] à payer à S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2642,14 euros au titre des loyers et des charges relatifs au logement et aux deux garages, incluant l’échéance du mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 08 aout 2024 sur la somme de 2342,30 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [W] [K] née [P], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 75,48 euros et une dernière mensualité correspondant au solde restant dû ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire figurant dans les trois baux concernés, pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

– que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

– que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

– qu’à défaut pour Madame [W] [K] née [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, S.A. BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

– que Madame [K] [W] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la S.A. BATIGERE HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [W] [K] née [P] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [W] [K] née [P] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] née [P] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

La greffière La juge