COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société dénommée ECMH1 c/ S.A.S. PRIMO

MINUTE N°

Du 24 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 20/00024 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MS5I

Grosse délivrée à

M^e Maxime ROUILLOT

expédition délivrée à

M^e Laurence ALZIARI

le 24 Février 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES,faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Février 2026, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES,faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Société Civile Immobilière ECMH1, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. PRIMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 23 décembre 2019 aux termes duquel la SCI ECMH1 a fait assigner la SAS PRIMO devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de voir juger que la superficie réelle du lot n°20 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] qu’elle a acquis de la SAS PRIMO est inférieure à plus du vingtième de la superficie exprimée dans l’acte de vente et de voir condamner la SAS PRIMO au paiement de la somme de 17.537 euros ;

Vu le jugement avant dire droit en date du 2 août 2022 aux termes duquel le tribunal de céans a ordonné une expertise et commis Monsieur [I] [X] pour y procéder ;

Vu le pré-rapport d’expertise dressé le 3 janvier 2023 par Monsieur [I] [X], expert judiciaire ;

Vu l’exploit d’huissier en date du 14 février 2023 aux termes duquel la SAS PRIMO a fait assigner le cabinet BONAPARTE PLANEXERT en intervention forcée devant le tribunal de céans aux fins de lui rendre commune et opposable la décision à intervenir, enrôlé sous le numéro RG 23/707 ;

Vu l’ordonnance de jonction des deux procédures en date du 15 juin 2023 ;

Vu le jugement avant dire droit du 22 janvier 2025 qui a :

Ordonné la mise hors de cause de la SARL BONAPARTE PLANEXPERT,

Ordonné la poursuite des opérations d’expertise judiciaire, confiée à monsieur [I] [X], expert judiciaire commis par jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 2 août 2022,

Dit que l’ensemble des demandes seront réservées,

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 février 2025 ;

Vu le dépôt du rapport d’expertise le 13 février 2025 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI ECMH1 (rpva 18 novembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que la superficie réelle du lot n° 20 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] qu’elle a acquis de la SAS PRIMO est inférieure à plus du vingtième de la superficie exprimée dans l’acte de vente.

En conséquence,

— CONDAMNER la SAS PRIMO à lui payer la somme de 16.009,39 €,

A défaut,

— CONDAMNER la SAS PRIMO à lui payer la somme de 15.078 €,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SAS PRIMO au paiement de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SAS PRIMO aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions de la SAS PRIMO (rpva 19 novembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu l’acte de vente et ses annexes en date du 21 juin 2019,

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 16 janvier 2008,

— JUGER que le montant indemnitaire formulé par la SCI ECHM1 d’un montant de l6.009,39 euros n’est pas fondé,

— JUGER qu’en considération des lots acquis aux termes de l’acte authentique en date du 21 juin 2019 pour un prix global de 155.000 euros, la réduction correspondant à la moindre mesure doit se calculer sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du l0juillet 1965,

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER la SCI ECMH1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI ECMH1 à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile,

— CONDAMNER la demanderesse aux entiers dépens de la présente instance ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 fixant la clôture différée au 21 novembre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Par acte authentique en date du 21 juin 2019, la SCI ECMH1 a acquis de la SAS PRIMO, le lot numéro 20 et le quart indivis du lot n° 23 qu’elle détenait dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour la somme de 155.000 €.

Il est précisé dans l’acte de vente que le lot numéro 20 a une superficie de 21,30 m².

La SCI ECMH1 soutient qu’il est apparu que la superficie réelle du lot numéro 20 est de 18,89 m², soit inférieure à plus du vingtième de la superficie indiquée dans l’acte de vente.

Une expertise judiciaire a été ordonnée.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 février 2025.

La SCI ECMH1 conclut qu’elle démontre par deux certificats de superficie versés aux débats, que la surface indiquée dans l’acte de vente n’est pas la surface réelle, que certaines surfaces hors Carrez sont à juste titre déduites du certificat établi par le cabinet EXIM AZUR des embrasures ou de l’escalier dans le séjour cuisine alors qu’elles figurent dans le certificat BONAPARTE.

Elle explique que cette différence de surface a un réel impact pour l’acquéreur, particulièrement s’agissant de petites surfaces comme un studio.

Elle conclut que l’expert judiciaire retient une superficie carrez de 19,1 m² soit une différence de 10,3% en moins par rapport à celle retenue par le cabinet BONAPARTE et une différence de 1,1% en plus par rapport à celle retenue par la société ECHM1.

Elle soutient que l’analyse de la défenderesse est fausse, que la réduction du prix s’effectue sur la base du prix de vente du lot concerné, en excluant la valeur des lots non compris dans le champ d’application de la loi Carrez telles que les caves ou parkings.

Elle expose qu’en achetant l’appartement, elle a dû acheter une partie du couloir mais que cela ne signifie pas que le couloir a une valeur vénale, qu’il ressort de l’acte de vente que l’appartement (lot 20) était nécessairement vendu avec une partie du couloir du troisième étage qui le dessert (deuxième quart du lot 23), qu’il en est de même pour le reste du couloir.

Elle ajoute que ce couloir aurait dû être qualifié de partie commune ou de partie commune spéciale, puisque sa fonction est collective et qu’il ne peut être utilisé ou vendu séparément des appartements.

Elle en conclut que la somme de 155.000 € doit être considérée comme représentant exclusivement le prix de l’appartement.

En réponse, la SAS PRIMO conclut qu’elle est de bonne foi, que dans le premier certificat de superficie, certaines surfaces ont été omises.

Elle conclut au rejet des demandes, arguant que le calcul de la demanderesse est erroné, car lorsque plusieurs lots ont été vendus conjointement pour un prix global sans ventilation du prix en considération de ces derniers, que la réduction du prix doit uniquement être calculée sur la part du prix correspondant aux lots relevant de la loi et de l’article 46 de la loi de 1965.

Elle soutient que le prix de vente contenu dans l’acte authentique en date du 21 juin 2019 a été convenu et accepté pour la somme globale de 155.000 euros en considération de la vente des lots acquis, sans ventilation du prix en considération de la valeur respective de ces derniers.

Elle ajoute qu’en l’absence de ventilation du prix contenu dans l’acte de vente en date du 21 juin 2019, il est impossible de déterminer la valeur du prix correspondant au lot bénéficiant de la loi Carrez.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Le rapport de monsieur [X], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’acte de vente critiqué est produit au débat.

La demanderesse a acquis le lot 20 soit un appartement et un quart du lot 23, soit un couloir commun desservant les lots 19 à 22, et 1/229ème des parties communes générales.

Le prix d’achat de l’appartement en cause, d’un montant de 155.000 € doit être considéré comme étant le prix de l’appartement, le quart du couloir n’ayant en lui-même, aucune valeur vénale, et ne pouvant pas être déterminé, comme étant indissociable du bien vendu.

Il est indiqué dans l’acte que la superficie privative des biens soumis à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 21,30 m².

Il s’agit du mesurage de la partie privative, le couloir commun et les parties communes générales acquis n’étant pas compris dans ce mesurage.

L’expert judiciaire a retenu une superficie Carrez de 19,1m², soit une différence de 2,2 m², soit 10, 3 % par rapport à la surface retenue dans l’acte de vente.

La réduction du prix sera appliquée, telle que prévue par la loi.

Le calcul sera le suivant : prix de vente 155.000 € – nouveau prix avec application de la réduction (19,1 m² x 155.000 € divisé par 21,30 m²) = 16.009,39 €.

La SAS PRIMO sera donc condamnée à payer la somme de 16.009,39 € à la demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ECHM1 ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SAS PRIMO sera condamnée à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, la SAS PRIMO sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que dans l’acte de vente critiqué, la superficie privative des biens soumis à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 21,30 m²,

DIT qu’il s’agit du mesurage de la partie privative, le couloir commun et les parties communes générales acquis n’étant pas compris dans ce mesurage,

CONSTATE que la surface réelle Carrez de l’appartement en cause est de 19,1m², soit une différence de 2,2 m², soit 10, 3 % par rapport à la surface retenue dans l’acte de vente,

DIT que la réduction du prix doit être appliquée, telle que prévue par la loi,

CONDAMNE la SAS PRIMO à payer à la SCI ECHM1 la somme de 16.009,39 € (seize mille neuf euros et 39 centimes) au titre de la réduction du prix,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SAS PRIMO à payer à la SCI ECHM1 la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) à la SCI ECHM1 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PRIMO aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT