TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/15147

N° Portalis 352J-W-B7H-C3APC

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Octobre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

Société FONCIERE ALBERT 7

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154

DEFENDEURS

Monsieur [C] [I] [A]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Monsieur [G] [N] [I] [A]

[Adresse 15]

[Localité 16]

Madame [Z] [I] [A]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Monsieur [T] [I] [A]

[Adresse 19]

[Localité 5]

Représentés par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0395

Monsieur [H] [B]

[Adresse 7]

[Localité 13]

S.A.S. [H] [B] et GAUTIER RICHARD

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A.S. HEYDIAG

[Adresse 6]

[Localité 17]

Représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

* * *

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 22 Mai 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames [T] et [Z] [A] et Messieurs [C] et [G] [A], ci-après les consorts [A], étaient propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation et commercial de huit niveaux situé [Adresse 8] à [Localité 22], dont le diagnostic de performance énergétique, dressé par la SAS HEYDIAG le 12 septembre 2022 renseignait une étiquette D pour l’ensemble de l’immeuble.

Suivant procès-verbal d’adjudication reçu le 15 novembre 2022 par Maître [H] [B], notaire associé de la SAS [H] [B] ET GAUTIER RICHARD, le bien immobilier a été vendu au prix de 3 870 000 euros à la SARL FINANCIERE SAINT SEVERIN et à la SARL FONCIERE REAUMUR.

Par acte de déclaration de command reçu par Maître [H] [B] le 16 novembre 2022, les SARL FINANCIERE SAINT SEVERIN et FONCIERE REAUMUR ont déclaré avoir acquis le bien immobilier pour le compte de la société FONCIERE ALBERT 7.

Constatant que les logements composant l’immeuble acquis étaient classés E, F ou G à la suite de l’établissement de nouveaux diagnostics de performance énergétique distincts pour chaque logement le 14 juin 2023, la société FONCIERE ALBERT 7 a, par courrier recommandé du 6 juillet 2023, mis en demeure les consorts [A], la SAS HEYDIAG et Maître [H] [B] d’avoir à indemniser son préjudice à hauteur de 10 % du prix de vente et sollicité la nullité de la vente.

Par courriel du 1er août 2023, la société HEYDIAG a répondu que l’établissement d’un seul diagnostic de performance énergétique pour l’immeuble entier était conforme à la réglementation dans la mesure où les consorts [A] avaient vendu en bloc un immeuble collectif non soumis au statut de la copropriété, qu’il n’était pas possible de générer automatiquement un diagnostic par logement à partir du diagnostic de l’immeuble lorsque les systèmes de chauffage et les équipements des différents logements étaient hétérogènes, et qu’elle avait également établi avant la vente un audit énergétique classant le bien en catégorie F, transmis aux vendeurs en même temps que le diagnostic de performance énergétique.

En l’absence d’issue amiable du litige et après avoir fait établir un nouveau diagnostic de performance énergétique de l’immeuble le 6 septembre 2023, retenant une étiquette F, elle a, par exploits d’huissier des 20, 23, 24, 25 et 26 octobre 2023 et du 6 novembre 2023, fait assigner les vendeurs, l’office notarial et le diagnostiqueur devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de nullité de la vente.

Dans ses conclusions d’incident aux fins d’expertise judiciaire, signifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la société FONCIERE ALBERT 7 demande au juge de la mise en état de :

ORDONNER une expertise,DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de la mise en état, avec la mission suivante :◦Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

◦Se rendre sur les lieux, au [Adresse 9],

◦Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

◦Entendre tout sachant qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

◦S’adjoindre tout sapiteur,

◦Dire si le diagnostic de performance énergétique annexé au cahier des charges est conforme,

◦Le cas échéant, décrire l’isolation de l’immeuble, son système de chauffage et, plus généralement, tous les critères nécessaires à l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique,

◦Indiquer quels sont les travaux nécessaires pour parvenir à une étiquette D, telle que prévue dans le diagnostic de performance énergétique annexé au cahier des charges, et en chiffrer le coût,

◦Donner un avis sur les préjudices directs ou indirects, matériels ou immatériels, subis par la demanderesse ainsi que leur chiffrage, tels que la perte de surface (résultant du doublage des murs, de la création d’un nouveau système de chauffage…), le préjudice financier résultant de l’impossible mise en location, la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente,

◦Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de déterminer, s’il y a lieu, les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis,

◦Rapporter toute autre constatation utile à l’examen des prétentions des parties,

◦Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS dans le délai qui lui sera imparti,

RÉSERVER les dépens.

Dans leurs conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, les consorts [A] demandent au juge de la mise en état de :

DONNER ACTE à Monsieur [C] [A], Monsieur [G] [A], Madame [Z] [A] et Madame [T] [A] de leur non-opposition à la mesure d’expertise sollicitée par la SARL FONCIERE ALBERT 7 sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant aux responsabilités encourues,ORDONNER que l’expert aura pour mission de :◦déterminer la classe dont relevait véritablement l’immeuble, objet de la vente, conformément à la méthodologie en vigueur au jour de l’établissement par acte authentique du cahier des charges soit le 6 octobre 2022,

◦de tenir compte, pour son évaluation, des travaux, modifications et toutes autres interventions de quelque nature que ce soit qui auraient été effectués par la SARL FONCIERE ALBERT 7 sur l’immeuble, objet de la vente, depuis son acquisition le 15 novembre 2022 suivant procès-verbal d’adjudication et qui auraient eu pour effet de modifier l’évaluation de la classe dont relève l’immeuble,

◦d’estimer le coût des travaux pour la remise en état de l’immeuble en cas d’annulation de la vente,

◦de solliciter de la SARL FONCIERE ALBERT 7 la communication de tous les baux en sa possession ainsi que tous les avis d’échéance et quittances émis depuis la conclusion de la vente le 15 novembre 2022 afin de déterminer le montant des restitutions à devoir à l’indivision [A] en cas d’annulation de la vente,

DECLARER que l’intégralité des frais d’expertise seront exclusivement avancés par la SARL FONCIERE ALBERT 7,CONDAMNER la SARL FONCIERE ALBERT 7 à verser à l’indivision [A] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SARL FONCIERE ALBERT 7 aux entiers dépens de la présente instance.

Dans ses conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 28 décembre 2024, la SAS HEYDIAG demandent au juge de la mise en état de :

DONNER ACTE à la société HEYDIAG de ses plus expresses protestations et réserves sur sa responsabilité qui n’est pas établie,

COMPLETER la mission de l’expert dont la désignation pourrait se faire aux frais avancés de la SCI FONCIERE ALBERT 7, et dire qu’il devra :◦Faire réaliser un nouveau DPE immeuble collectif par le diagnostiqueur certifié de son choix s’il n’a pas lui-même la certification, en veillant à prendre en compte la méthodologie en vigueur en septembre 2022 et les caractéristiques de l’immeuble telles qu’elles existaient au jour de l’intervention de la société HEYDIAG, c’est-à-dire en tenant compte des travaux réalisés postérieurement à la vente,

CONDAMNER la SCI FONCIERE ALBERT 7 aux dépens de l’incident.

Dans leurs conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 24 décembre 2024, Maître [H] [B] et la SAS [H] [B] ET GAUTIER RICHARD demandent au juge de la mise en état de :

PRENDRE ACTE que Maître [H] [B] et la SAS [H] [B] et GAUTIER RICHARD, notaires, s’en remettent à la décision du juge de la mise en état sur la demande de désignation d’un expert formulée par la société FONCIERE ALBERT 7 ?PRENDRE ACTE que Maître [H] [B] et la SAS [H] [B] et GAUTIER RICHARD, notaires, formulent toutes protestations et réserves sur cette demande d’expertise,PRENDRE ACTE que Maître [H] [B] et la SAS [H] [B] et GAUTIER RICHARD, notaires, s’en rapportent à la décision du magistrat sur la demande de complément de mission formulée par les consorts [A],[U] les frais d’expertise à la charge de la demanderesse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

A l’issue de l’audience de plaidoirie sur incident du 30 avril 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

La société FONCIERE ALBERT 7 sollicite la désignation d’un expert aux fins d’examiner contradictoirement le diagnostic de performance énergétique annexé au cahier des charges établi par Maître [H] [B] et de se prononcer sur la performance énergétique et climatique réelle du bâtiment et sur les préjudices résultant de l’éventuelle non-conformité du diagnostic de performance énergétique initial. Elle détaille parmi ses préjudices le coût des travaux permettant d’atteindre l’étiquette D, la perte de surface résultant des travaux d’isolation à mettre en œuvre pour obtenir une étiquette D, ou encore les préjudices financiers résultant de l’absence de mise en location du bien et la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Les consorts [A] s’en rapportent à l’appréciation souveraine du juge de la mise en état, précisant cependant que la société FONCIERE ALBERT 7 ne peut se prévaloir des deux séries de diagnostics qu’elle a fait établir le 14 juin 2023 et le 7 septembre 2023, lesquels ne démontrent pas selon elle que l’immeuble litigieux relèverait d’une autre classe que celle retenue par la société HEYDIAG dans le diagnostic réalisé le 12 septembre 2022, ces différents diagnostics ne se fondant pas sur les mêmes données. Dans ces conditions et s’il était fait droit à la demande d’expertise, les consorts [A] souhaitent que l’expert détermine la classe dont relevait véritablement l’immeuble selon la méthodologie en vigueur le 6 octobre 2022, au jour de l’établissement par acte authentique du cahier des charges, et qu’il tienne compte de tous les travaux, modifications et interventions qui auraient été effectués par la société FONCIERE ALBERT 7 depuis son acquisition et qui auraient eu pour effet de modifier l’évaluation de la classe dont il relevait le 6 octobre 2022. Ajoutant que dans le cas où le tribunal devait prononcer la nullité de la vente, il appartiendrait à la société FONCIERE ALBERT 7 de remettre l’immeuble dans l’état où il se trouvait au jour de sa délivrance, ou à défaut, de verser une juste indemnisation couvrant la perte de valeur, les consorts [A] souhaitent que l’expert estime le coût des travaux nécessaires pour remettre l’immeuble en état et sollicite de l’acquéreur la communication des baux, avis d’échéances et quittances émis depuis le 15 novembre 2022 afin de déterminer le montant des restitutions à leur devoir.

La société HEYDIAG estime que les vendeurs sont seuls responsables de l’information incomplète sur la performance énergétique de l’immeuble objet du litige dès lors qu’ils étaient en possession d’un audit énergétique affichant un classement en catégorie F, audit qui aurait dû être annexé au cahier des charges de la vente, de sorte que l’existence d’un lien de causalité entre l’erreur qui lui est reprochée et la situation litigieuse n’est pas démontrée. Elle ne s’oppose toutefois pas à la désignation d’un expert judiciaire aux frais avancés par la société FONCIERE ALBERT 7, sous réserve qu’un diagnostiqueur certifié soit désigné pour réaliser contradictoirement un nouveau diagnostic en prenant en compte la méthodologie en vigueur en septembre 2022 et les caractéristiques de l’immeuble telles qu’elles existaient au jour de son intervention, c’est-à-dire en tenant compte des travaux réalisés postérieurement à la vente.

Maître [H] [B] et la SAS [H] [B] ET GAUTIER RICHARD, qui contestent avoir commis une faute dans l’exercice de leurs fonctions de nature à engager leur responsabilité, s’en rapportent à l’appréciation du juge de la mise en état sur le bien-fondé de la demande d’expertise, de même que sur la demande de complément de mission formulée par les consorts [A].

Sur ce,

Aux termes des dispositions des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. L’expertise notamment n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 22] transmis au moment de la vente par adjudication de ce bien renseignait une étiquette D.

Or d’une part, les logements composant l’ensemble immobilier ont été classés E, F ou G à la suite de l’établissement par la nouvelle propriétaire d’une série de diagnostics distincts pour chaque logement le 14 juin 2023.

D’autre part, le diagnostic de performance immeuble collectif, établi le 6 septembre 2023, a renseigné une étique F pour l’ensemble immobilier.

Au regard de ces contradictions, le tribunal ne disposant pas des compétences techniques nécessaires pour trancher entre ces différents diagnostics, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, aux frais avancés par la société FONCIERE ALBERT 7, qui a intérêt à la réalisation de cette mesure.

Il n’y a cependant pas lieu de demander à l’expert de se prononcer sur le coût des travaux de remise en état de l’immeuble ou le montant des restitutions à devoir en cas d’annulation de la vente.

En effet, l’expert prendra en compte les éventuels travaux intervenus depuis l’acquisition du bien lors de l’établissement de son diagnostic et chiffrera le cas échéant le coût des travaux pour parvenir à une étiquette D. Pour le surplus, il appartiendra aux parties de justifier des préjudices résultant de l’annulation de la vente et au tribunal de trancher en fonction des pièces qui lui seront soumises.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens.

L’exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sarah KLINOWSKI, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

ORDONNONS une expertise judiciaire,

COMMETTONS en qualité d’expert Monsieur [M] [S]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 20]

avec pour mission, les parties préalablement convoquées de :

— Se rendre dans l’immeuble situé, [Adresse 8] à [Localité 22],

— Prendre connaissance de l’acte de vente, du diagnostic de performance énergétique du 12 septembre 2022 et de tout autre document fourni par les parties, notamment les diagnostics réalisés postérieurement par la société FONCIERE ALBERT 7 les 14 juin et 6 septembre 2023 et le diagnostic immeuble collectif du 26 février 2023, transmis à l’ADEME pour remplacement du diagnostic fourni au moment de la vente,

— Se faire communiquer toutes pièces utiles au déroulement de sa mission,

— Entendre tout sachant ou s’adjoindre tout sapiteur,

— Décrire l’isolation de l’immeuble, son système de chauffage et tous les critères nécessaires à l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique,

— Réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique immeuble collectif conformément à la méthodologie en vigueur au mois de septembre 2022 et se prononcer sur la conformité du diagnostic initial du 12 septembre 2022, en tenant compte des travaux ou modifications éventuellement intervenus depuis son acquisition par la société FONCIERE ALERT 7 le 15 novembre 2022,

— Indiquer, le cas échéant, les travaux nécessaires pour parvenir à une étiquette D, renseignée dans le premier diagnostic de performance énergétique, et en chiffrer le coût,

— Donner un avis sur les préjudices directs ou indirects, matériels ou immatériels subis par la société FONCIERE ALBERT 7 et sur leur chiffrage,

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les demandes des parties,

REJETTE la demande d’expertise pour le surplus,

DISONS que les parties devront remettre sans délai à l’expert, tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 à 284-1 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de Paris, mais dans une spécialité distincte de la sienne,

FIXONS à 3 000 euros (deux mille euros) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera mise à la charge de la société FONCIERE ALBERT 7,

DISONS que cette consignation devra être versée, avant le 1er septembre 2025, au service de la régie, tribunal de paris, Parvis du tribunal de Paris 75017 Paris, [Adresse 18], 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier, 01.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32, [Courriel 23],

RAPPELONS que sont acceptées les modalités de paiement suivantes:

— virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 2022 487

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 « Prénom et nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision et numéro de RG initial,

— chèque établi à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision ; en cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax),

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation d’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans l’hypothèse où la partie à qui incombe l’avance des frais d’expertise serait admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle sera dispensée de la consignation,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement par les parties de la provision mise à leur charge,

DISONS que l’expert devra faire connaître, dans le mois de sa saisine, le montant prévisible de la rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semblera possible et en concertation avec les parties, l’expert définira un calendrier prévisionnel de ses opérations,

DISONS que, préalablement au dépôt du rapport définitif, l’expert adressera aux parties, par lettre recommandée avec avis de réception, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs questions et observations, lesquelles seront présentées sous forme de dire dans les cinq semaines suivant la réception du pré-rapport,

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dires qui devront être annexés au rapport définitif,

RAPPELONS que l’expert ne sera pas tenu de répondre aux dires transmis après expiration du délai de cinq semaines précité,

DISONS que l’expert déposera son rapport définitif écrit au greffe de la deuxième chambre avant le 1er décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile et de manière motivée auprès du juge du contrôle,

DISONS qu’il en adressera un exemplaire à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe,

RAPPELONS que l’expert devra en référer au juge de la mise en état (2e chambre) en cas de difficulté ou de la nécessité d’une extension de sa mission,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 17 septembre 2025 à 13h30 pour vérification du paiement de la consignation,

RÉSERVONS les dépens,

ORDONNONS l’exécution provisoire.

Faite et rendue à [Localité 21] le 22 Mai 2025

La Greffière Le Juge de la mise en état

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI