TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01462 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQPH

Minute : 24/00668

S.C.I. IMMO CITY

Représentant : M^e Piercy MATADI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 001

C/

Monsieur [I] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. IMMO CITY

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Piercy MATADI, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O]

[Adresse 4]

[Localité 10]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 février 2023, la SCI IMMO CITY a donné à bail à [I] [O] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 10], rez-de-chaussée, porte gauche, moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros, outre 10 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la SCI IMMO CITY a fait signifier à M. [I] [O] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois, la somme de 11 830 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le même jour la SCI IMMO CITY a fait signifier par acte de commissaire de justice à M. [I] [O] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans e délai d’un mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SCI IMMO CITY a fait assigner M. [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 juillet 2024 aux fins de :

Dire et juge que la résiliation du bail en date du 10 février 2023 pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance est acquise,Dire et juger que M. [I] [O] est sans droit ni titre à occuper le local d’habitation sis rez-de-chaussée, porte gauche – [Adresse 4] et [Adresse 5] – [Localité 10],Prononcer l’expulsion de M. [I] [O] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation sis rez-de-chaussée, porte gauche – [Adresse 4] et [Adresse 5] – [Localité 10],Condamner M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY la somme de 13 650 euros correspondant aux loyers et charges impayés de février 2023 à avril 2024 inclus,Condamner M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel.

A l’audience du 5 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée au 8 novembre en raison de l’indisponibilité du conseil de la SCI IMMO CITY.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SCI IMMO CITY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette à la somme de 2 037 euros. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants avait été repris mais que l’attestation d’assurance n’avait pas été fournie. Elle a ajouté être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle a demandé l’autorisation d’adresser en cours de délibéré l’acte de propriété. Le juge a autorisé cette transmission jusqu’au 19 novembre 2024.

M. [I] [O] a comparu en personne, a affirmé que la dette de loyer avait été soldée par des paiements en espèces et que seul le paiement du loyer de novembre était dû. Il a ajouté qu’il existait des erreurs dans le montant de la dette mentionné sur le commandement de payer et s’est engagé à transmettre au tribunal son attestation d’assurance avant le 19 janvier 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que M. [I] [O] ne s’est pas manifesté auprès des services et n’a pas répondu aux courriers.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI IMMO CITY affirme que la dette s’élève à 2037 euros au jour de l’audience. Au soutien de ses demandes, elle produit le bail du 10 février 2023 dont il ressort que le locataire a l’obligation de payer la somme de 900 euros au titre des loyers et la somme de 10 euros au titre de la provision pour charge. Elle prouve donc l’obligation au paiement de M. [I] [O].

De son côté M. [I] [O] se prétend libéré de tout paiement mais n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, il convient de condamner à M [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY la somme provisionnelle de 2037 euros arrêtée au 8 novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose que le locataire a l’obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui stipule que « la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire (…) à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire) et un mois après un commandement demeuré infructueux. »

La SCI IMMO CITY a fait signifier le 9 février 2024 à M. [I] [O] un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

M. [I] [O] n’a pas transmis d’attestation d’assurance dans le délai d’un mois du commandement de payer et n’a pas non plus transmis cette attestation en cours de délibéré comme il y avait été autorisé.

Le commandement de payer du 9 février 2024 est donc resté infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que le bail est résilié à la date du 10 mars 2024 et que depuis cette date M. [I] [O] est occupant sans droit ni titre.

Il convient, par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [I] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, le logement selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [I] [O] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI IMMO CITY du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il appartient à celui qui réclame une indemnisation de démontrer l’existence de son préjudice. En l’espèce, la SCI IMMO CITY ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à des intérêts de retard. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [O], qui succombe supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI IMMO CITY les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 février 2023 entre la SCI IMMO CITY et M. [I] [O] concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 10], rez-de-chaussée, porte gauche, sont réunies à la date du 10 mars 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY la somme provisionnelle de 2 037 euros arrêtée au 8 novembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 10], rez-de-chaussée, porte gauche de M. [I] [O], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [I] [O] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 10 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés,

Condamne M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 10 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Déboute la SCI IMMO CITY de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [I] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [I] [O] à payer à la SCI IMMO CITY une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge