COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/01117 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPV4

du 20 Mars 2026

M. I 26/00288

affaire : Syndic. de copro., [Adresse 1], sis, [Adresse 2]

c/ S.A.M. C.V. MACIF, assureur de Madame, [W], S.A. ACM IARD, assureur de Madame, [N], S.A.S. OREA SYNDIC, S.A.R.L. OREA ESTATE,, [I],, [P],, [L], [Y] épouse, [N],, [D], [W]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Anne-julie BACHELIER

M^e Matthieu CLODOMIR

M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI

M^e Thibault POZZO DI BORGO

M^e Thierry TROIN

EXPERTISE

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT MARS À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. L’ESPLANADE, sis, [Adresse 2]

Prise en la personne de son syndic en exercice GRAMMATICO,

[Adresse 3],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.M. C.V. MACIF, assureur de Madame, [W],

[Adresse 4],

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

S.A. ACM IARD, assureur de Madame, [N],

[Adresse 5],

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI, avocat au barreau de NICE

S.A.S. OREA SYNDIC

Enseigne: Cabinet Grammatico,

[Adresse 6],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. OREA ESTATE,

[Adresse 7],

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

Madame, [I],, [P],, [L], [Y] épouse, [N],

[Adresse 8],

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Anne-julie BACHELIER, avocat au barreau de NICE

Madame, [D], [W],

[Adresse 9],

[Adresse 10],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Matthieu CLODOMIR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2026, délibéré prorogé au 20 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice des 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] a assigné en référé Madame, [I], [Y] épouse, [N] et Madame, [D], [W] notamment aux fins d’expertise.

Par exploits de commissaire de justice des 5 et 7 novembre 2025, Madame, [I], [Y] épouse, [N] a dénoncé la procédure en cours à la société d’assurances mutuelles MACIF, la SA ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD, à la sas OREA SYNDIC (cabinet GRAMMATICO) et à la SARL OREA ESTATE.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 25 novembre 2025, par mention au dossier et désormais sous le n° unique RG 25/01117.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] sollicite :

— le rejet des demandes de la compagnie d’ASSURANCES CREDIT MUTUEL et de Madame, [W],

— ordonner à Madame, [I], [Y] épouse, [N] et Madame, [D], [W] de procéder à l’enlèvement de l’ensemble des bouteilles en plastique accroché sur le balcon sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 30e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner à Madame, [D], [W] de cesser de nourrir les pigeons et autres volatiles sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 30e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— réserver les dépens.

Il expose qu’il entend initier une mesure d’expertise afin d’initier le cas échéant une action en responsabilité au regard des désordres constatés en façade de l’immeuble alors que lesdites façades ont fait l’objet d’une réfection en 2021.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, Madame, [I], [Y] épouse, [N] demande :

— qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise, au contradictoire de l’ensemble des parties,

— débouter les demandes de mise hors de cause formées par les compagnies d’assurances MACIF et ACM IARD,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à imposer à Madame, [H] dresse l’enlèvement de l’ensemble des bouteilles en plastique accroché sur le balcon de l’appartement loué à Madame, [W],

— débouter le syndicat des copropriétaires de la demande d’astreinte formée à l’encontre de Madame, [N],

à titre subsidiaire,

— autoriser Madame, [N] à pénétrer dans l’appartement occupé par Madame, [W] avec au besoin l’assistance d’un commissaire de justice, le concours d’un serrurier et de la force publique afin de permettre l’exécution des mesures ordonnées,

— ordonner Madame, [W] de produire, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des polices et attestations d’assurance responsabilité civile depuis l’origine des nuisances alléguées jusqu’à ce jour,

— débouter la compagnie MACIF, les sociétés OREA SYNDIC et OREA ESTATE et la compagnie ACM IARD de leurs demandes de condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens tels que dirigées à l’encontre de Madame, [N],

— réserver les frais et les dépens.

Elle expose qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise aux frais avancés des demandeurs.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, Madame, [D], [W] demande :

à titre principal,

— de déclarer irrecevable car prescrite, l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

à titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’esplanade de sa demande de désignation d’un expert judiciaire,

à titre très subsidiaire,

— juger qu’il y a lieu de limiter la mission de l’expert à de simples constatations matérielles, à l’exclusion de toute appréciation juridique,

— écarter des termes de la mission de l’expert les demandes suivantes :

« – donner son avis sur les préjudices matériels et immatériels subis par le syndicat des copropriétaires l’esplanade et ses copropriétaires,

fournir tous éléments techniques et de fait afin de permettre de déterminer les responsabilités encourues,recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis,plus généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige. »En tout état de cause,

— débouter toute partie de toute demande dirigée à l’encontre de Madame, [D], [W],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la compagnie d’ASSURANCES CREDIT MUTUEL demande :

in limine litis,

— juger que les parties en ce compris le syndicat des copropriétaires, les mandataires de Madame, [Y] et postérieurement sa fille Madame, [N], avaient une parfaite connaissance de l’existence d’un trouble anormal de voisinage causé par Madame, [W] depuis a minima 2016 ou 2017,

— juger que les parties et notamment la copropriété n’ont pas esté en justice dans le délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits,

— juger que la récurrence des troubles dans le temps n’est pas de nature à faire courir un nouveau délai de prescription conformément à la jurisprudence actuelle de la Cour de Cassation,

— juger que le délai a donc expiré en 2021 ou 2022,

— juger que l’action principale du syndicat des copropriétaires fondés sur le trouble anormal de voisinage est irrecevable pour cause de prescription,

— juger que l’appel en cause diligenté par Madame, [N] contre son assureur MRH PNO n’est ni irrecevable, ni fondé

à titre principal,

— juger que l’action principale du syndicat des copropriétaires est prescrite,

— juger que la mise en cause de la compagnie concluante est conditionnée par la recevabilité de l’action principale,

— juger que la police d’assurance de la compagnie concluante n’est pas mobilisable pour les dégâts causés par les pigeons nourris par Madame, [W], res nullius,

— juger que la police d’assurance de la compagnie concluante n’est pas mobilisable pour les dégâts causés par les pigeons,

en conséquence,

— mettre hors de cause la compagnie ACM IARD,

— débouter Madame, [N] de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— donner acte à la compagnie concluante qu’elle formule des protestations et réserves d’usage sous les plus expresses réserves de devoir garantie s’agissant de la décision à intervenir,

en tout état de cause,

— débouter toute partie de toute demande dirigée contre la compagnie concluante,

— la condamnation de Madame, [N] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la compagnie d’assurances MACIF gestion sinistre demande :

sa mise hors de cause,débouter toute partie de ses demandes dirigées contre la MACIF,condamner tout succombant à payer à la MACIF la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, les sociétés OREA SYNDIC et OREA ESTATE demandent :

— qu’il soit pris acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— débouter Madame, [Y] épouse, [N] de sa demande visant à leur condamnation à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées,

— condamner tous succombant au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, prorogé au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’exception tirée la prescription

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En l’espèce, s’il est avéré que Madame, [W], ou plus exactement son activité consistant à nourrir les pigeons ou autres volatiles sur son balcon ainsi que dans la cour de l’immeuble ont causé des troubles de voisinage, depuis de nombreuses années, ayant conduit la propriétaire, Madame, [N] à introduire une procédure de résiliation judiciaire du bail d’habitation et à l’expulsion de l’occupante, l’objet de l’instance introduite par le syndicat des copropriétaires consiste à obtenir une expertise visant à constater les désordres causés postérieurement à la réfection des façades intervenues en 2021.

Force est de constater que l’assignation délivrée en juillet 2025 a été introduite dans le délai de cinq ans suivant la réfection des façades pour lesquelles l’expertise est sollicitée.

En conséquence, l’exception tirée de la prescription de l’action introduite par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] est rejetée.

Sur les demandes de mise hors de cause

En application de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Si la compagnie d’ASSURANCES CREDIT MUTUEL fait valoir que la garantie souscrite par Madame, [N] en qualité de propriétaire non occupant n’est pas mobilisable, il convient de rappeler qu’au stade de la demande d’expertise judiciaire, il n’appartient pas à la juridiction saisie de trancher les questions relatives à l’imputabilité et aux responsabilités encourues par les parties.

Dès lors, en l’état actuel de l’affaire, il est prématuré d’exclure la compagnie d’ASSURANCES CREDIT MUTUEL de l’expertise judiciaire sollicitée que seules les opérations menées, dans ce cadre, permettront de déterminer avec précision l’origine des désordres et par suite les responsabilités de chacune des parties.

En conséquence, sa demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il convient de rappeler que la juridiction territorialement compétente pour statuer sur une telle demande est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Il résulte du jugement rendu par le juge du contentieux et de la proximité du tribunal judiciaire de Nice le 22 juillet 2025 que le comportement de Madame, [W] a engendré d’importantes nuisances en raison du nourrissage de pigeons et qui « a pour effet de dégrader la qualité de vie des voisins, de contrevenir aux règles d’hygiène et de salubrité occasionnant des dégradations exorbitantes sur la copropriété. »

Le comportement de Madame, [W] a par ailleurs entrainé le prononcé par cette même juridiction de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que son expulsion.

Il résulte des procès-verbaux de constat des 1er août 2023, 17 septembre 2024 et 25 avril 2025 que des installations de fortune faites de bouteilles plastiques sont installées sur le balcon de Madame, [W] attirant de fait de nombreux volatiles, les façades et la cour intérieure étant jonchées de fientes.

Ces constatations, alors même que le syndicat de copropriétaires justifie d’une importante rénovation et réfection des ouvrages extérieurs et des façades en mai 2021 pour un montant total de 147 077,16 euros, conduisent à accueillir la demande d’expertise afin de permettre de connaitre tant la nature des travaux à entreprendre que de définir les imputabilités éventuelles des parties.

Par ailleurs, l’expertise sera ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée et dont les modalités, qui relèvent du pouvoir souverain de la jurisdiction, seront fixées au dispositif.

Sur la demande de provision et sur la demande de production de pièces

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte tant du jugement du 22 juillet 2025 que des procès-verbaux de constat déjà évoqués que le comportement de Madame, [W] qui, d’une part, a installé des mangeoires consistant en l’installation de bouteilles en plastique sur son balcon visant d’autre part, à nourrir des pigeons qui se présentent en grand nombre autour de son balcon, que ce comportement induit un état d’hygiène et de salubrité déplorable au sein de la copropriété qui ont justifié la résiliation du bail de Madame, [W] et son expulsion.

Toutefois, l’expulsion de Madame, [W] n’est pas effective au jour de la saisine de la juridiction.

Aussi et afin de faire cesser les désordres qui découlent du comportement fautif de Madame, [W], déjà sanctionnée par la résiliation du bail et son expulsion, il y a lieu d’enjoindre à celle-ci, et à elle seule, de cesser le nourrissage des pigeons, et de procéder à l’enlèvement des mangeoires constituées de bouteilles en plastique et ce, sous astreinte.

En conséquence, les demandes en ce sens présentées par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] seront accueillies.

Au regard de « l’imputabilité des nuisances au comportement de Madame, [W] » relevée par le jugement du 22 juillet 2025, il appartiendra à Madame, [W] de produire ses attestations d’assurances des années 2021, 2022, 2023, 2025 et 2025 et en tout état de cause dans le cadre de la mesure d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS l’exception tirée de la prescription ;

REJETONS la demande de mise hors de cause de la compagnie d’ASSURANCES CREDIT MUTUEL ;

DONNONS ACTE à Madame, [I], [Y] épouse, [N], Madame, [D], [W], la société d’assurances mutuelles MACIF, la SA ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD, à la sas OREA SYNDIC (cabinet GRAMMATICO) et à la SARL OREA ESTATE de leurs protestations et réserves

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à :

,

[A], [X]

Ingénieur, [Localité 8], [Etablissement 1] et Métiers,

[Adresse 11],

[Localité 7]

Port. : 06.87.53.49.96

Courriel :, [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d,'[Localité 1]

avec la mission suivante :

— se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants,

— se faire communiquer l’assignation susvisée, et tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les polices d’assurances de Madame, [W] depuis 2021, la facture de ravalement réalisé en mai 2021,

— décrire les désordres allégués par les demandeurs ; en indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance ; en rechercher les causes ;

— dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— préciser les moyens propres à remédier à ces désordres, en ce compris les frais de remise en ordre de l’habitation, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance ou d’exploitation,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal au plus tard le 20 novembre 2026 ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents ;

FIXONS à la somme de 4.400 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée à la régie de ce Tribunal par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] au plus tard le 20 mai 2026 et dit qu’à défaut de le faire, la présente désignation sera caduque ;

INVITONS les parties à recourir à l’applicatif OPALEXE pour faciliter leurs échanges entre elles, l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises,

ORDONNONS à Madame, [D], [W] de procéder à l’enlèvement de l’ensemble des bouteilles en plastique accroché sur le balcon sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 30e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNONS à Madame, [D], [W] de cesser de nourrir les pigeons et autres volatiles sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le 30e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNONS à Madame, [D], [W] de produire et justifier auprès de sa bailleresse et du syndicat de copropriété, [Adresse 1] l’ensemble de ses attestations d’assurance depuis 2021 jusqu’en 2025 ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses dépens, à hauteur d’un septième pour chacune d’elle.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS