TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité,

[Adresse 1],

[Localité 1]

JCP, [Localité 2]

N° RG 25/00891 – N° Portalis DB26-W-B7J-IQ4N

Minute n° :

JUGEMENT

DU

27 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

,

[Y], [P]

Expédition délivrée le 27.03.26

M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE

Maître, [M], [F] ,

Exécutoire délivrée le 27.03.26

M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 09 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur, [Y], [P],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

représenté par Maître Nahéma KAMEL-BRIK de la SELARL LAMARCK AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Selon la convention quinquennale 2018-2022 signée le 16 janvier 2018 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement), il a été convenu de mettre en place un dispositif pour sécuriser les loyers dans le parc privé, dénommé VISALE.

C’est dans ce cadre que :

— d’une part, par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2021, Monsieur, [K], [W] a donné à bail à Monsieur, [Y], [P] un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 2] (80), pour un loyer mensuel de 340 euros,

— d’autre part, par acte du 12 janvier 2021, Monsieur, [K], [W] et la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un « contrat de cautionnement VISALE », par lequel cette dernière s’est portée caution de Monsieur, [Y], [P] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, Monsieur, [K], [W] a appelé la caution en garantie.

A ce titre, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé le montant des sommes dues par le locataire soit, 4080 euros au titre des loyers et charges dus sur une période d’échéances comprises entre février 2025 et janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur, [Y], [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1360 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 juillet 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur, [Y], [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur, [Y], [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Monsieur, [Y], [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2380 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal sur la somme de 1360 euros à compter du 21 juillet 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux dès lors qu’il lui sera justifié des quittances subrogatives,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Somme le 26 septembre 2025.

Après 01 renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 février 2026.

À l’audience du 09 février 2026, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses prétentions et actualisé sa créance à la somme de 4080 euros. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

La SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [Y], [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 21 juillet 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [Y], [P] demande à la juridition de :

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois pendant 12 mois avec suspension de la clause résolutoire,

— subsidiairement, lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette,

— écarter l’exécution provisoire,

— rejeter la demande adverse au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir que :

— il avait pu s’acquitter de son loyer sans difficulté pendant des années grâce au salaire qu’il percevait en apprentissage en carrosserie,

— le non-renouvellement de son titre de séjour ne lui a pas permis d’être embauché, ni de trouver un autre emploi,

— son maître d’apprentissage lui a fourni une promesse d’embauche qu’il a présentée au soutien de sa demande d’obtention du titre de séjour,

— il considère subir un contexte exceptionnel qui devrait se régler une fois son titre de séjour obtenu et la conclusion de son contrat de travail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la subrogation

En l’espèce, la subrogation dont se prévaut la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée tant sur les dispositions légales que contractuelles.

En effet, elle est :

— d’une part, la résultante des dispositions des articles 1346 et suivants du code civil et de son article 2306, selon lequel, dans sa version applicable à l’espèce : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

— d’autre part, des stipulations de l’article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL, selon lesquelles : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code Civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant. (…) Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif VISALE ».

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 décembre 2025.

Par ailleurs, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 21 juillet 2025, des quittances subrogatives et du décompte de la créance actualisé au 09 février 2026 que la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner, Monsieur, [Y], [P] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4080 euros, au titre des sommes dues au 09 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (deux mois si le bail et/ou le commandement de payer mentionne ce délai).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à compter du 21 septembre 2025.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

A défaut de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience, plus aucun paiement n’ayant eu lieu depuis janvier 2025, Monsieur, [Y], [P] ne peut bénéficier de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Son absence complète de revenu, et les incertitudes pesant sur sa situation, ne permettent pas davantage de lui accorder des délais de paiement.

Le caractère particulier de sa situation administrative, qui le prive de la possibilité d’être employé, n’est pas de nature à faire exception aux dispositions précitées.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [Y], [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [Y], [P]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 septembre 2025, Monsieur, [Y], [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [Y], [P] à son paiement à compter du 21 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [Y], [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur, [Y], [P] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 janvier 2021 entre Monsieur, [K], [W] d’une part, et Monsieur, [Y], [P] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 5] à, [Localité 2] (80), sont réunies à la date du 21 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [P] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4080 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [Y], [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [P] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES – sous réserve de la justification des quittances subrogatives – une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 septembre 2025, soit à compter de l’échéance de février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 juillet 2025, de l’assignation, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [P] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera communiquée à la préfecture de la SOMME en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE