COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00719 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QMS2

du 13 Février 2026

affaire : Syndic. de copro. LE PARC DE LA CALIFORNIE, sis [Adresse 1] et [Adresse 2]

c/ [L] [M], S.A.S. ID

Copie exécutoire délivrée à

M^e Alexia PICCERELLE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Cécile NOCARD

M^e Jacques PADOVANI

le

l’an deux mil vingt six et le treize Février à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE PARC DE LA CALIFORNIE, sis [Adresse 1] et [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice SOGEAIC

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Alexia PICCERELLE, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [L] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jacques PADOVANI, avocat au barreau de NICE

S.A.S. ID

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Cécile NOCARD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2026, délibéré prorogé au 13 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice des 11 et 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a assigné Madame [L] [M] et la SAS ID en référé aux fins notamment de cessation de travaux entrepris et de remise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sollicite :

— débouter la SAS ID et Madame [L] [M] de toutes leurs demandes,

— la condamnation in solidum de Madame [L] [M] et de la SAS ID à stopper les travaux visant à transformer en restaurant, la boutique formant le lot 123 du bloc à deux bâtiments quatre de l’ensemble immobilier de la Californie, [Adresse 7] à [Localité 2], au plus tard le jour du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dès le lendemain du prononcé de l’ordonnance,

— la condamnation in solidum de Madame [L] [M] et de la SAS ID à remettre les lieux dans leur état d’origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— les condamner aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 14 novembre 2024 ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que Madame [M] a loué à la SAS ID son local au sein de la résidence, laquelle a entrepris des travaux touchant à des parties communes en contravention aux règles de la copropriété.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, Madame [L] [M] sollicite :

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DE LA CALIFORNIE,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le local a toujours fait l’objet d’une exploitation jusqu’alors sans difficulté et que, les travaux entrepris par son locataire se sont greffés sur des existants et qu’il n’existe dès lors aucun trouble manifestement illicite.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SAS ID demande :

à titre principal,

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DE LA CALIFORNIE,

à titre subsidiaire et en l’absence de convocation à une assemblée générale en vue d’obtenir l’autorisation des copropriétaires,

— le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DE LA CALIFORNIE,

en tout état de cause,

— la condamnation de Madame [M] à relever et garantir la SAS ID contre toute condamnation éventuelle, à lui rembourser toutes les sommes auxquelles elle serait condamnée et tous les frais qu’elle devrait engager pour exécuter une éventuelle décision à intervenir,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, prorogée ou 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence du trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte de l’article 11 du règlement de copropriété, au titre des modifications aux parties communes « les choses ci-dessus énumérées et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ou sa structure… ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la moitié plus un des propriétaires d’une part et d’autre part les trois quarts au moins des millièmes qu’ils représentent. (…) Il ne pourra être installé sur la toiture aucune antenne de TSF ou télévision sans autorisation de l’assemblée générale. Le percement ou le simple passage à travers les parties communes pour établissement de tuyaux de fumée est interdit sans autorisation de l’assemblée générale. »

De plus l’article 13, au titre de la tenue des immeubles prévoit :

« b) il ne pourra jamais être établi dans les immeubles :

4°) aucun établissement qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins ».

Dès le 23 octobre 2024, le syndic en charge des intérêts du syndicat la copropriété du PARC DE LA CALIFORNIE a interpellé Madame [M], en sa qualité de propriétaire, du local des travaux mis en œuvre par son locataire notamment consistant au percement du plafond et l’installation d’une cheminée en toiture et ce, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

De l’aveu même du locataire le 6 novembre 2024, la sortie VMC a fait l’objet de travaux pour laquelle il sollicitait une autorisation, tardive auprès du syndic.

Il résulte d’un courrier du syndic adressé à Madame [M] le 12 novembre 2024, d’une part, que les travaux ont été poursuivis et d’autre part, qu’une unité extérieure de climatisation, plus volumineuse que l’existante, a été installée outre des passages de câbles dans le couloir commun des caves.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat établi le 14 novembre 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires que, l’étanchéité en toiture a été percée afin de permettre le passage d’un extracteur en acier galvanisé, dont la sortie est dirigée vers la voie publique, outre la présence d’un climatiseur récent. En sous-sol, il a été constaté la présence d’une installation récente qui correspond à une alimentation en eau, dont le procès-verbal de constat établi le 9 septembre 2025 à la requête de la SAS ID confirme que le compteur est de l’année 2021.

Ainsi, et en dépit des attestations qui confirment l’absence de nuisances sonores ou olfactives résultant de l’installation tant de l’extracteur que du climatiseur, force est de constater que ces éléments qui modifient considérablement l’harmonie des façades, ont été installés sans l’autorisation requise par le règlement de copropriété, induisant par ailleurs des percements de l’étanchéité de la toiture du bâtiment qui modifient l’intégrité même du bâtiment.

Enfin un procès-verbal de constat établi le 16 juin 2025 confirme que, l’extracteur sur le toit du local se trouve à moins de 4 m de la fenêtre d’un copropriétaire, situé à l’arrière de l’extracteur sur le pignon sud du bâtiment.

Par ailleurs si l’occupation du local par de précédents locataires n’a manifestement jamais posé de troubles, il convient de relever d’une part, que les activités en cause ne nécessitaient pas des travaux lourds tenant à l’extraction et la mise en place d’une cheminée de dimension supérieure à celle d’une VMC et d’autre part que le bail commercial conclu le 1er août 2024 stipule expressément « pour extraction sera demander par le preneur à ses frais et dans les règles de l’art par un professionnel et accord mairie et syndic. »

Aucune autorisation n’est produite à ce titre.

Enfin si les installations récentes en sous-sol ont été initiées par la compagnie des eaux avec des compteurs datant de 2021, il n’en demeure pas moins que s’agissant du compteur gaz, celui-ci relève des parties communes. Or le procès-verbal de constat relève que des tuyaux pénètrent dans le local par quatre percements, grossièrement colmatés au moyen de mousse polyuréthane et ne font l’objet d’aucune protection.

Ainsi l’ensemble des travaux réalisés sans qu’aucune autorisation n’ait été sollicitée auprès du syndicat des copropriétaires alors même qu’une telle autorisation est requise aux termes du règlement de copropriété en ce que les travaux portent atteint à l’intégrité ou à l’harmonie du bâtiment, doivent cesser ou être déposés afin qu’il soit procédé à une remise en état des lieux.

S’agissant de la responsabilité de l’un ou l’autre des défendeurs, il n’appartient pas au juge des référés avec l’évidence requise en la matière, de désigner l’un plutôt que l’autre, le preneur bénéficiant le cas échéant dans le cadre d’une procédure au fond, d’une action récuse récursoire contre son bailleur.

En conséquence, Madame [L] [M] et la SAS ID seront condamnées solidairement à stopper ou à déposer l’ensemble des travaux réalisés consistant en l’installation récente d’un extracteur, d’un climatiseur et d’un compteur de gaz et procéder à la remise en état des lieux, sous astreinte, s’agissant notamment des percements des parties communes à savoir l’étanchéité de la toiture terrassent et les percements du mur en sous-sol.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [M] et la SAS ID, qui succombent à l’instance, seront condamnées solidairement aux dépens de la présente.

En outre, en application de l’article 700 du même code, Madame [L] [M] et la SAS ID seront condamnées à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [M] et la SAS ID à stopper ou à déposer l’ensemble des travaux réalisés consistant en l’installation récente d’un extracteur, d’un climatiseur et d’un compteur de gaz et procéder à la remise en état des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [M] et la SAS ID a procédé aux travaux de remise en état sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce pendant six mois ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [M] et la SAS ID à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [M] et la SAS ID et par moitié chacune aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTONS le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES