TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 20/02241 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UCIE

N° de MINUTE : 24/01533

DEMANDEURS

Monsieur [G] [W]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Jean-pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

Madame [C] [W] épouse [T]

[Adresse 12]

[Localité 16]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

Monsieur [N] [W]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par M^e Jean-pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. LE [Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par Maître Jean-marie GUELOT de l’AARPI GUELOT & BARANEZ Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R007

S.A.S. GFI CONSEIL

[Adresse 5]

[Localité 17] FRANCE

représentée par M^e Saïma RASOOL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 024

INTERVENANTS FORCEES

Monsieur [U] [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Jean-marie GUELOT de l’AARPI GUELOT & BARANEZ Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R007

Monsieur [M] [J]

[Adresse 13]

[Localité 11]

représenté par Maître Jean-marie GUELOT de l’AARPI GUELOT & BARANEZ Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R007

Monsieur [L] ([P]) [V]

[Adresse 6]

[Localité 15]

représenté par Maître Jean-marie GUELOT de l’AARPI GUELOT & BARANEZ Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [R] [K] épouse [W] était propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 17] (93), édifié sur les parcelles cadastrées 000 AT [Cadastre 1] et 000 AT [Cadastre 14], d’une contenance totale de 1 051 mètres carrés et se composant d’un bâtiment A à usage d’habitation, élevé sur sous-sol d’un rez-de chaussée et de cinq étages ainsi que d’un bâtiment B à usage d’activités sur cour, élevé sur sous-sol, d’un rez-de chaussée et d’un étage.

En vertu d’un acte de donation-partage du 18 décembre 2015 au profit de leurs descendants, Monsieur [N] [W] et Madame [C] [W], épouse [T], sont devenus nus-propriétaires aux côtés de Madame [R] [K] épouse [W], usufruitière pour la moitié et propriétaire seule pour l’autre moitié.

Aux termes d’un acte sous-seing privé du 18 février 2011, Madame [W] a confié à la S.A.S. GFI CONSEIL un mandat afin de rechercher un preneur pour les locaux du bâtiment B.

Selon acte sous signatures privées en date du 8 avril 2011, Madame [R] [W], aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] (ci-après désignés : les consorts [W]), suite à son décès le 17 août 2017, a consenti à Monsieur [P] [V], Monsieur [U] [E] et Monsieur [M] [J], avec faculté de substitution au profit d’une SARL en cours de constitution, un bail commercial portant sur le bâtiment B du [Adresse 8] à [Localité 17] (93) et ce, pour une durée de neuf années à compter du 8 avril 2011.

La S.A.R.L. LE [Adresse 7] a été créée le 08 avril 2011. Ses statuts ont été enregistrés le 15 avril 2011 et elle a été immatriculée le 25 mai 2011.

En vertu d’une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 septembre 2018, Maître [D] [B], huissier de justice, s’est transportée au bâtiment B du [Adresse 8] à [Localité 17] les 15, 18 et 23 octobre 2018 aux fins de se faire communiquer l’identité des occupants et de décrire les activités exploitées.

Selon acte extrajudiciaire en date du 7 octobre 2019, les consorts [W] ont fait signifier à la société LE [Adresse 7] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour la date du 7 avril 2020.

Toutefois, et par actes extrajudiciaires des 13, 21 et 30 octobre 2020, les consorts [W] ont rétracté leur offre de paiement de l’indemnité d’éviction.

Par exploit en date du 16 janvier 2020, les consorts [W] ont fait assigner la société LE [Adresse 7] devant le tribunal de céans et, par exploit séparé du 23 janvier 2020, la société GFI CONSEIL. Les consorts [W] ont demandé notamment au tribunal de dire régulier le congé avec refus de renouvellement, de dire que la société LE [Adresse 7] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction et de fixer l’indemnité d’occupation à la valeur locative du marché, soit la somme mensuelle de 18.350 euros à compter du 8 avril 2020.

La société LE [Adresse 7] s’est constituée. Par conclusions du 16 juin 2020, elle a demandé au tribunal à titre principal de rejeter les prétentions des consorts [W], de dire et juger qu’elle a droit à une indemnité d’éviction qui ne saurait être inférieure à la somme de 1.090.000,00 euros et à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil anciennement article 1382 dudit code, de condamner la société GFI CONSEIL au paiement de la somme de 1.090.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

La société GFI CONSEIL s’est également constituée. Aux termes de conclusions du 10 novembre 2020, les consorts [W] se sont toutefois désistés de l’instance à son égard. Par conclusions du 17 novembre 2020, la société GFI CONSEIL a accepté ce désistement d’instance et a fait valoir qu’il avait pour conséquence l’extinction de l’instance et par conséquent l’anéantissement de tous les actes accomplis depuis la demande introductive d’instance.

Par actes extra-judiciaire des 18 et 25 mars 2021, la société LE [Adresse 7] a fait assigner en intervention forcée la société GFI CONSEIL devant le tribunal de céans aux fins de solliciter sa condamnation à des dommages et intérêts dans le cas où ledit tribunal n’entrerait pas en voie de condamnation à l’égard des consorts [W].

Par conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2021, la société GFI CONSEIL a demandé au juge de la mise en état de prendre acte du désistement d’instance des consorts [W] à son égard, de le déclarer parfait, de constater en conséquence l’extinction de l’instance et, par conséquent, de dire et juger que tous les actes accomplis depuis la demande introductive d’instance ont été anéantis. Elle a de surcroît soulevé in limine litis l’incompétence du tribunal judiciaire de Bobigny au profit du tribunal de commerce de Bobigny pour statuer sur toutes les demandes et procédures engagées par la société LE [Adresse 7] à son encontre.

Par conclusions du 30 novembre 2021 la société LE [Adresse 7] a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la société GFI CONSEIL en son exception d’incompétence et nommer un expert afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle pourrait prétendre ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation ayant couru depuis la date d’effet du congé jusqu’à la remise des clefs.

Par conclusions du 16 décembre 2021, les consorts [W] ont demandé au juge de la mise en état de débouter la société LE [Adresse 7] de sa demande de désignation d’expert.

Les sociétés GFI CONSEIL et LE [Adresse 7] ont maintenu leurs demandes dans leurs dernières conclusions sur cet incident, signifiées par voie électronique respectivement le 17 janvier 2022 et le 18 janvier 2022. Cet incident a été appelé à l’audience du 19 janvier 2022 et mis en délibéré au 10 mars 2022 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance du 10 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société GFI CONSEIL ainsi que la demande d’expertise formulée par la société LE [Adresse 7], a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’incident et a réservé les dépens.

La société GFI CONSEIL a interjeté appel partiel à l’encontre de cette ordonnance le 24 mars 2022, aux fins d’obtenir à titre principal l’infirmation de celle-ci quant au rejet de l’exception d’incompétence et que soit ordonné la transmission de la procédure au tribunal de commerce de Bobigny. Par un arrêt du 9 novembre 2022, la cour d’appel de Paris a notamment infirmé partiellement l’ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2022 en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société GFI CONSEIL, et statuant à nouveau sur ce seul chef, a déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la société GFI CONSEIL et a confirmé l’ordonnance entreprise pour le surplus.

Aux termes de conclusions notifiées le 24 mai 2023 par RPVA, la société GFI CONSEIL a demandé au juge de la mise en état de constater le désistement d’instance des consorts [W] à son égard ainsi que son acceptation. Elle a également sollicité le constat et le prononcé de l’extinction de l’instance à l’égard des consorts [W] et de la société LE [Adresse 7] ainsi que de toutes autres parties à ladite instance.

Par conclusions notifiées le 5 avril 2023, la société LE [Adresse 7] a sollicité le rejet des demandes de la société GFI CONSEIL.

Par ordonnance du 06 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance des consorts [W] à l’égard de la société GFI CONSEIL, a constaté en conséquence l’extinction de l’instance opposant ces deux parties mais a rejeté la demande de la société GFI CONSEIL de voir constater l’extinction de l’instance à l’égard de toutes les parties et l’anéantissement de tous les actes accomplis depuis son introduction.

*

Aux termes de leurs dernières écritures, signifiées par RPVA le 20 décembre 2022, Monsieur [G] [W], Madame [C] [W], épouse [T], et Monsieur [N] [W] ont sollicité de la juridiction de céans de :

—  Juger monsieur [G] [W], madame [C] [W] épouse [T] et monsieur [N] [W] recevables et bien fondés en leur demande en intervention forcée à l’encontre de monsieur [L] ([P]) [V], monsieur [U], [X] [E] et monsieur [M] [J],

—  Juger que messieurs [V], [E] et [J] sont demeurés titulaires du bail qui n’a pu être repris par la société LE [Adresse 7],

—  Juger que messieurs [V], [E] et [J] ne peuvent prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction faute d’être immatriculés au registre du commerce et des sociétés pour les locaux considérés sis à [Adresse 8],

En conséquence,

—  Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

—  Juger que le sort du mobilier demeuré sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

—  Condamner in solidum messieurs [L] ([P]) [V], monsieur [U], [X] [E] et monsieur [M] [J] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 16 833,33 euros hors taxes et hors charges depuis le 8 avril 2020 jusqu’à la libération effective par remise des clés,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Il est demandé alternativement au tribunal judiciaire de Bobigny de :

—  Juger monsieur [G] [W], madame [C] [W] et monsieur [N] [W] recevables et bien fondés en leurs demandes,

—  Juger que la société LE [Adresse 7] ne peut revendiquer aucun droit dans la mesure où le bail ne lui a pas été transmis de manière régulière au regard des exigences contractuelles,

—  Juger régulier le congé avec refus de renouvellement signifié à la société LE [Adresse 7] par exploit du 7 octobre 2019 pour le 7 avril 2020 et la rétractation qui s’en est suivie avec dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux,

—  Juger en tout état de cause que la société LE [Adresse 7] qui s’est limitée à sous-louer les locaux sans l’accord du bailleur, avec une activité de restauration et la création d’un établissement recevant du public en violation des clauses du bail, n’exploite pas effectivement et régulièrement un fonds de commerce dans les locaux loués et qu’elle ne peut de ce fait bénéficier d’aucun des avantages accordés par le statut des baux commerciaux à ceux qui exploitent un fonds de commerce, notamment le droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

—  Juger monsieur [G] [W], madame [C] [W] et monsieur [N] [W] bien fondés en leur rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction avec dénégation du droit au bénéfice de celle-ci,

—  Juger que la société LE [Adresse 7] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

En conséquence,

—  Juger que par les effets du congé et de la rétractation qui s’en est suivie, la société LE [Adresse 7] est occupante sans droit ni titre depuis le 8 avril 2020,

—  Ordonner en conséquence l’expulsion de la société LE [Adresse 7] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

—  Juger que le sort du mobilier demeuré sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

—  Juger que le bailleur a droit à compter du 8 avril 2020 au versement mensuel d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des locaux,

—  Juger qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 8 avril 2020 à la somme mensuelle de 16 833,33 euros hors taxes et hors charges et dire que l’indemnité d’occupation telle que fixée sera immédiatement exigible pour tous les termes échus depuis le 8 avril 2020,

—  Condamner la société LE [Adresse 7] à compter du 8 avril 2020 à verser la somme mensuelle de 16 833,33 euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation, qui sera due jusqu’à la libération des locaux par remise des clés,

—  Débouter la société LE [Adresse 7] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction et subsidiairement en remboursement des immobilisations non amorties,

SUBSIDIAIREMENT,

Si le tribunal estimait que la société LE [Adresse 7] peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

—  Désigner un expert avec mission notamment de caractériser les éléments constitutifs de l’exploitation d’un fonds de commerce et de réunir tous éléments utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société LE [Adresse 7] pourra prétendre du fait de son éviction,

—  Juger qu’il convient de fixer en ce cas l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 8 avril 2020 à la somme mensuelle de 16 833,33 euros hors taxes et hors charges et dire que l’indemnité d’occupation telle que fixée sera immédiatement exigible pour tous les termes échus depuis le 8 avril 2020,

En tant que de besoin, donner mission à l’expert qui serait désigné de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

—  Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir du chef des demandes des consort [W],

—  Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le cas où il serait fait droit à une quelconque demande de la société LE [Adresse 7] et de messieurs [E], [J] et [V],

—  Condamner la société LE [Adresse 7] aux dépens lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER, SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

—  Condamner in solidum messieurs [V], [E] et [J] aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER, SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 dudit code.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs rappellent que Madame [R] [W] a confié à la société GFI CONSEIL un mandat afin de rechercher un preneur et que suite à la proposition d’exploitation émanant de Monsieur [V], un bail a été conclu le 08 avril 2011 entre celui-ci, Messieurs [E] et [J] et Madame [R] [W]. Ce bail prévoyait sous condition un transfert de la qualité de preneur à une SARL en cours de constitution à la condition que cette société soit créée et enregistrée dans un délai de 30 jours. Les demandeurs soutiennent que le terme d’enregistrement renvoie à son immatriculation en vue de l’acquisition de la personnalité morale et non à l’enregistrement de ses statuts. Or, la société LE [Adresse 7] n’a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés que le 25 mai 2011. Dès lors, les titulaires du bail sont restés, selon les consorts [W], Messieurs [V], [E] et [J] ; aucune annexe dans les statuts de la société ne prévoyant la reprise du bail, et aucun mandat n’étant mentionné dans l’assemblée générale avant statuts du 1er avril 2011. La société LE [Adresse 7] ne peut dès lors revendiquer aucun droit sur les locaux.

En outre, ils font valoir que Messieurs [V], [E] et [J] ne sont pas immatriculés au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour l’adresse considérée, condition d’application du statut des baux commerciaux qui doit donc être écarté.

Au surplus, ce statut ne s’applique qu’aux baux où un fonds de commerce est effectivement exploité. L’indemnité d’éviction offerte par le congé n’était proposée que pour le cas où la société LE [Adresse 7] aurait pu y prétendre, contrairement à l’espèce. Cette indemnité due au preneur ne se justifie que par la protection du fonds de commerce ici inexistant. Les consorts [W] rappelle que la destination des locaux prévue était celle d’activités dites « douces », sans réception de public. Une franchise de loyer de 6 mois a également été convenue au titre des travaux.

Ils font valoir avoir pourtant constaté en cours de bail que les occupants de l’immeuble n’avaient pas la qualité de clients de la preneuse. Ils se fondent sur le procès-verbal de constat établi le 15 septembre 2018 à leur demande, selon lequel les travaux réalisés par la société LE [Adresse 7] ont permis la création d’espaces clos occupés par des sociétés aux activités distinctes et ne bénéficiant d’aucun aménagement d’espaces communs. La société LE [Adresse 7] n’offre aux occupants aucun service spécifique et ne fait que percevoir les sous-loyers par le biais de la société GFI CONSEIL qui assure la gestion locative. Se retrouvent ainsi dans les locaux une société de traiteur professionnel ou un salon de tatouage ouvert à la clientèle. Ces conditions d’exploitation sont étrangères à la destination fixée au bail : un fonds de commerce exploité par la création d’espaces communs et de services collectifs pour des entreprises aux activités complémentaires.

De surcroît, en l’espèce, le bail interdit toute sous-location mais permet par dérogation la mise à disposition des locaux pour toute entreprise ayant un objet conforme à la destination. Or, le procès-verbal de constat démontre que la société LE [Adresse 7] a sous-loué les locaux sans accord du bailleur et ce, pour des activités interdites par le bail. La société LE [Adresse 7] ne peut prétendre que la sous-location serait l’objet même du bail. La preneuse devait en effet exploiter personnellement une activité en offrant à la clientèle des prestations de services, ce que reprend l’article 5 du bail en mentionnant l’offre de mobiliers et marchandises.

Les consorts [W] soutiennent dès lors que la présence de la preneuse dans les locaux ne renvoie qu’à des activités de bailleur, étant rappelé que la société GFI CONSEIL assure la gestion courante au titre d’un mandat et la société LE [Adresse 7] ne respecte pas les clauses du bail. Aucune exploitation d’une clientèle réelle et effective ne peut être selon eux constatée : le sous-locataire n’est pas un client sauf à utiliser des prestations fournies par le preneur principal. L’argument selon lequel la référence à de telles prestations ajoute au bail une condition non prévue est soulevé en vain. De même, les parties n’ont pas ici entendu se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux sans faire de l’exploitation commerciale une condition nécessaire à son application.

Le bailleur n’avait donc pas d’obligation de renouveler un bail qui ne permettait pas l’exploitation d’un fonds de commerce. En ce sens, le congé avec refus de renouvellement et indemnité d’éviction signifié le 07 octobre 2019 est parfaitement fondé.

Aussi, la dénégation du statut peut être invoquée à tout moment par le bailleur, même après l’offre une indemnité d’éviction. Ici, le congé n’a pas été délivré pour motifs graves et légitimes et en ce sens, la société LE [Adresse 7] ne peut faire valoir que bailleur qui offre une indemnité se prive d’invoquer ultérieurement tout manquement connu de lui lors de la signification du congé : les bailleurs sont recevables à rétracter leur offre. Par suite du congé, les preneurs sont devenus occupants sans droit ni titre et leur expulsion doit être prononcée assortie de leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 08 avril 2020 à hauteur de 202.000 euros hors taxes hors charges, conformément à la valeur locative et à la sous-évaluation initiale du loyer. L’offre de paiement de l’indemnité d’éviction a en effet été valablement rétractée par actes d’huissiers de justice des 13, 21 et 30 octobre 2020.

Toutefois, si le tribunal considère qu’un fonds de commerce est ici exploité, est demandée la désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

En réponse aux arguments portant sur un manquement à leurs obligations, les consorts [W] indiquent avoir fait réaliser des travaux pour un total de 335.325 euros entre 2014 et 2018. Ils font valoir que le bail laisse au propriétaire la charges des gros travaux. Néanmoins, ici, une franchise de loyers de 6 mois avait été octroyée pour la rénovation des locaux. Ils soutiennent que la société LE [Adresse 7] fait valoir en réalité la charge financière des travaux et non un réel manquement à l’obligation de délivrance. En outre, la preneuse n’a fait qu’effectuer les travaux relatifs à l’article 605 du code civil et les travaux incombant aux bailleurs ont bien été réalisés. De surcroît, l’ancien article 1144 du code civil fait obstacle à la réclamation d’une somme au titre des travaux, faute de mise en demeure préalable ou d’autorisation judiciaire. Ne peut donc être obtenue la somme de 187.994 euros pour un préjudice relatif à l’amortissement des travaux. Au surplus, le bail prévoit que les améliorations dues au preneur accèderont de plein droit au bailleur en fin de bail sans indemnité et la société LE [Adresse 7] a la possibilité d’inscrire en charges déductibles la partie non amortie de ses immobilisations. Il n’y a donc pas lieu selon eux à faire droit aux demandes de la société LE [Adresse 7].

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Selon leurs dernières écritures, signifiées par RPVA le 10 janvier 2024, la société LE [Adresse 7] et Messieurs [U] [E], [M] [J] et [P] [V], ont sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

—  Donner acte à la concluante de ce qu’elle s’associe à la demande de désignation d’un expert judiciaire pour l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

—  Dire et juger les consorts [W] mal fondés en toutes leurs autres demandes et les en débouter purement et simplement.

—  Dire et juger la société GFI CONSEIL mal fondée en toutes ses prétentions et demandes et l’en débouter purement et simplement.

—  Dire et juger la société LE [Adresse 7] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.

Y faisant droit,

—  Dire et juger que, par application de l’article L 145-14 du code de commerce et eu égard au refus de renouvellement à elle notifié par les consorts [W] le 7 octobre 2019, la société LE [Adresse 7] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice à elle causé par le défaut de renouvellement de son bail.

—  Dire qu’au vu des pièces versées aux débats, le montant de ladite indemnité ne saurait être inférieur à 1.090.000 €.

En conséquence,

—  Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] et Monsieur [N] [W] au paiement de cette somme à parfaire.

Subsidiairement,

Vu l’article 1719 du code civil,

—  Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] et Monsieur [N] [W] au paiement de la somme de 187.994 € en réparation du préjudice consécutif au défaut d’amortissement des travaux entrepris pour la rénovation du bien donné à bail.

Toujours subsidiairement,

—  Condamner la société GFI CONSEIL au paiement de la somme de 1.090.000 euros à titre de dommages-intérêts.

—  Condamner la société GFI CONSEIL in solidum avec les consorts [W] au paiement à titre de dommages intérêts de la somme de 187.994 euros correspondant à la part non amortie des travaux de rénovation et de restructuration.

Plus subsidiairement,

—  Nommer tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner, et lui donner mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, donner son avis sur leur état à la date de signature du bail ainsi que sur la valeur des travaux réalisés depuis cette date, prendre connaissance de tous documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation de la société LE [Adresse 7] et réunir plus généralement tous éléments utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société LE [Adresse 7] pourra prétendre du fait de son éviction.

En tout état de cause,

—  Condamner in solidum, Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] et Monsieur [N] [W] et la société GFI CONSEIL à payer à la société LE [Adresse 7] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

—  Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] et Monsieur [N] [W] à payer à Messieurs [U] [E], [M] [J] et [P] [V] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile,

—  Condamner in solidum Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] et Monsieur [N] [W] et la société GFI CONSEIL aux entiers dépens de l’instance.

—  Constater que l’exécution provisoire s’impose de plein droit.

Afin de fonder leurs demandes, la société LE [Adresse 7] ainsi que Messieurs [U] [E], [M] [J] et [P] [V], affirment que les locaux nécessitaient une rénovation complète. Il a été accepté, aux termes du bail rédigé par la société GFI CONSEIL et signé le 08 avril 2011, leur proposition d’une exploitation moyennant la constitution d’une société dédiée et la réalisation à ses frais des travaux. Était prévue la substitution au bail par une SARL en cours de constitution dans un délai de 30 jours. La destination des locaux était celle de la mise à disposition au profit de tiers des locaux pour des activités dites « douces », sauf activités de restauration et celles recevant du public. La signature des statuts de la société LE [Adresse 7], formalité prévue par le bail en vue de la substitution, est intervenue le même jour que celle du bail (son objet statutaire est « la location de locaux commerciaux »).

Les défendeurs soutiennent que le bail ne prévoit pas une reprise des engagements de la personne morale en cours de formation mais un mécanisme de substitution auquel s’applique le droit commun. Ils considèrent que les consorts [W], en relevant que la substitution n’aurait pas eu lieu en raison d’une immatriculation tardive, dénaturent la clause qui vise la création, manifestée par la signature du contrat de société faite le 08 avril 2011, et l’enregistrement dudit contrat, effectué le 15 avril 2011. Ils estiment en effet que la notion d’enregistrement ne peut se confondre avec celle d’immatriculation. De surcroît, ils rappellent qu’en cas de doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé. En outre, la volonté des parties et les circonstances de l’espèce suffisent à caractériser selon eux le transfert au regard des quittances établies au nom de la société et de la signification qui lui a été faite du congé.

La société GFI CONSEIL a été mandatée pour rechercher les entreprises pouvant bénéficier des locaux ainsi que pour gérer les conventions. Le 27 novembre 2017, les ayants droits de Madame [R] [W] se rapprochaient de la société LE [Adresse 7] pour obtenir un état des sous-locations en cours. La preneuse répondait que la sous-location constituait l’objet même du bail et que de ce fait, l’article L.145-31 du code de commerce ne s’appliquait pas à son cas. Suite à la signification le 07 octobre 2019 d’un congé avec refus de renouvellement pour le 07 avril 2020, offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, les sous-occupants, informés de la situation, décidaient majoritairement de mettre fin à l’occupation, privant la preneuse d’une part des redevances pour faire face à l’indemnité d’occupation et l’obligeant à libérer les lieux ainsi qu’à délivrer aux entreprises restantes un commandement de quitter les lieux. Un état des lieux était dressé le 16 novembre 2020, la plupart des espaces étant libérés et les derniers sous-occupants ayant indiqué se maintenir avec l’accord des propriétaires.

Sur les sous-locations, les consorts [W] souhaitent une réécriture du bail en définissant son objet par une exploitation des locaux par le preneur via l’offre à une clientèle d’une jouissance précaire des locaux accompagnée de prestations complémentaires par la création d’espaces communs et la production de services. Toutefois, une telle définition ne se retrouve pas dans le bail auquel il faut se tenir. En effet, ce dernier stipule que les locaux sont livrés bruts pour permettre au locataire d’exercer les activités désignées au K-bis de sa société. Le bailleur ne peut prétendre découvrir cette activité 7 ans après la signature du bail et la constitution de la société spécialement pour cette mise en location auquel le bail se réfère. L’objet du bail est de proposer aux tiers des espaces individualisés à titre onéreux, soit des locations. La référence à la fourniture d’espaces communs et de services à des clients ajoute ainsi selon eux des conditions non prévues. Au surplus, si le bail interdit en principe la sous-location, il y déroge expressément en prévoyant la possible mise à disposition des locaux à des tiers. Cette clause (article 6-1 du bail) ne permet pas de déduire que la preneuse serait tenue d’exploiter personnellement les lieux : les conventions conclues avec les sous-occupants sont donc conformes au bail. En ce sens, Madame [R] [W] a toujours estimé cette activité comme adéquate, en désignant nommément les espaces et sous-occupants. Aucune violation de la destination du bail ne peut donc être opposée pour contester le droit à l’indemnité d’éviction. Aussi, l’article L.145-31 du code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer si la sous-location constitue l’activité commerciale du locataire. De même, le réajustement du loyer est ici nécessaire à l’activité de la preneuse, ce qui exclue l’application du texte sur ce point. En outre, même s’il s’appliquait, les bailleurs n’ayant pas invoqué de manquement lors de la délivrance du congé, ils ne peuvent les invoquer ultérieurement.

Par ailleurs, le propriétaire peut toujours soulever la dénégation du statut des baux commerciaux, notamment en l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce. Toutefois, la société LE [Adresse 7] dispose d’un bureau aménagé dans les locaux la rendant disponible pour la gestion courante des lieux qui reste nécessaire malgré le mandat de la société GFI CONSEIL. Est donc ici démontrée l’exploitation d’un fonds de commerce. Aussi, même si tous les locaux avaient été sous-loués, le droit à l’indemnité d’éviction devrait être maintenu car l’objet du bail, tout comme l’objet social de la preneuse, est la mise à disposition des locaux à des tiers. Le bail ne stipule de surcroît aucune obligation d’exploiter à titre personnel un fonds de commerce et fait expressément référence au statut des baux commerciaux. Le congé ouvre donc droit à une indemnité d’éviction qui ne saurait être inférieure à 1.090.000 euros.

Sur l’obligation de délivrance prescrite par l’article 1719 du code civil, la société LE [Adresse 7] souligne que les locaux n’étaient pas conformes à leur destination à l’origine et ont nécessité 617.989 euros de travaux alors que la franchise de loyer n’a représenté que 33.000 euros. Or la clause stipulant que le preneur reconnaît le respect de l’obligation de délivrance n’exonère pas le bailleur de celle-ci. Elle fait valoir que le fait que le bailleur ait conduit la reprise des couvertures du bâtiment n’enlève rien à l’ampleur des travaux qu’elle a dû effectuer et que la charge de ces travaux ne doit pas lui préjudicier. Or elle soutient que la rupture du bail le 07 avril 2020 a occasionné un préjudice quant à la part non amortie des travaux à hauteur de 187.994 euros ; et que celle-ci doit donc être pris en charge par le bailleur. Elle estime que les travaux considérés n’entrent pas dans le cadre de l’article 605 du code civil au vu de leur ampleur et de leur finalité. Elle considère, au surplus, que la clause d’accession ne peut jouer sur la part non amortie des travaux menés en vue de la délivrance conforme des locaux. Enfin, elle fait valoir que les dispositions de l’article 1144 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, doivent être exclues car le préjudice trouve son origine dans le refus de renouvellement lequel fait échec de manière soudaine sur l’amortissement des travaux.

La société LE [Adresse 7] soutient qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier tenu d’un devoir de conseil et d’information, la société GFI CONSEIL n’a pas établi un bail répondant aux exigences de clarté attendues. Si l’interprétation du bail retenue était celle des consorts [W], la preneuse n’aura bénéficié d’aucune information utile sur les risques de dénégation du statut ou l’obligation d’exploiter une activité personnelle. Ainsi, la société GFI CONSEIL n’a pas fait procéder avant le bail au chiffrage des travaux en vue d’établir une durée compatible avec leur amortissement. Enfin, le bail n’évoque pas les modalités d’accession desdits travaux. En ce sens, la responsabilité de cette société doit être engagée à titre subsidiaire à hauteur de l’indemnité d’éviction dont la preneuse serait privée. Elle fait valoir que la société GFI CONSEIL n’est pas bien fondée à contester la titularité du bail puisqu’elle n’a émis aucune réserve à ce sujet durant tout le déroulement de celui-ci et que l’absence éventuelle de transmission du bail découlerait de sa propre faute. De même, elle doit, de par ses fonctions, assurer l’efficacité de la convention pour le mandant et pour toute autre partie. Son obligation comprend donc bien l’efficacité juridique de l’acte et non les seules caractéristiques du bien. Dès lors, le préjudice réparable doit nécessairement comprendre toutes les suites de l’inefficacité du bail rédigé par la société GFI CONSEIL, en ce compris l’indemnité d’éviction et l’amortissement des travaux.

Sur l’indemnité d’occupation, les défendeurs relèvent que les consorts [W] réclament le règlement d’une indemnité d’occupation statutaire tout en déniant le bénéfice du statut. Du fait de la libération des lieux par de nombreux sous-occupants depuis la délivrance du congé, la société LE [Adresse 7] a été privée d’une grande part de ses ressources, ce qui justifie selon elle un abattement de précarité à hauteur de 50% conduisant à ramener le montant de l’indemnité d’occupation à 101.000 euros/an. A titre subsidiaire, les défendeurs approuvent la nécessité d’une expertise judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction ou à défaut, le dédommagement ainsi que l’indemnité d’occupation.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 21 février 2024, la société GFI CONSEIL sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

—  Dire et juger que la société LE [Adresse 7] n’est pas titulaire du bail commercial litigieux du 08 avril 2011, et ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction dans la mesure où le bail ne lui a pas été régulièrement transmis au regard de la clause de substitution et des exigences contractuelles en question ;

—  Dire et juger que les manquements et fautes imputables à la société LE [Adresse 7] dans l’exécution du bail litigieux, tels que relevés et opposés par les bailleurs, font perdre au preneur le bénéfice du statut des baux commerciaux et par conséquent au droit à une indemnité d’éviction ; que le preneur ne peut ainsi se prévaloir de sa propre turpitude ;

—  Dire et juger par conséquent que l’action du preneur en responsabilité civile engagée à l’encontre de la société GFI CONSEIL est irrecevable et infondée ;

A titre subsidiaire,

—  Dire et juger que les dispositions du bail commercial signé le 08 avril 2011 entre Madame [W] et Messieurs [V], [E] et [J] sont claires et non équivoques ;

—  Dire et juger que la société GFI CONSEIL n’a commis aucune faute ni manqué à aucune de ses obligations concernant le bail commercial signé le 08 avril 2011 entre Madame [W] et Messieurs [V], [E] et [J] ;

—  Dire et juger que le lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices prétendus par la société [Adresse 7] n’est pas établi ;

—  Dire et juger que la demande d’indemnisation de la société LE [Adresse 7] à hauteur de l’indemnité d’éviction litigieuse et à la part des travaux non amortis réalisés est mal fondée, et, qu’en tout état de cause, le préjudice de cette société n’est pas certain et ne pourrait s’analyser en une perte de chance indemnisable seulement dans l’hypothèse où le statut des baux commerciaux lui serait dénié hors toutes fautes ou tous manquements qui lui seraient imputables ;

En conséquence,

—  Débouter la société LE [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la société GFI CONSEIL ;

—  Condamner la société LE [Adresse 7] à verser à la société GFI CONSEIL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Condamner la société LE [Adresse 7] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

—  Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la société GFI CONSEIL avance avoir signé un mandat avec Madame [R] [W] le 18 février 2011 en vue de la recherche d’un preneur et avoir rempli son mandat. Elle fait valoir que le projet de bail a été transmis à la bailleresse, parfaitement à même d’en saisir les termes ayant été clerc de notaire. De fait, elle a pu pu modifier le contrat pour retranscrire l’accord négocié ; par lequel le preneur s’engageait à faire les travaux nécessaires tandis que la bailleresse autorisait la sous-location à des tiers. La signature du bail est intervenue le 08 avril 2011. La société GFI CONSEIL soutient ainsi n’être intervenue que pour l’entremise sans représentation des parties qui ont défini elles-mêmes les termes de l’accord. La société LE [Adresse 7] se serait ensuite substituée aux preneurs avant de réaliser les travaux et de lui confier la recherche de locataires ainsi que leur gestion et ce, aux termes d’un mandat du 27 mai 2011. La société GFI CONSEIL fait également valoir que Madame [W] s’est par la suite régulièrement rendue dans les locaux et connaissait la nature de l’activité exploitée, tout comme sa fille, Madame [C] [W], qui exerçait dans les lieux.

La société GFI CONSEIL estime ici être étrangère au litige opposant les preneurs et l’indivision bailleresse sur la validité du congé signifié le 07 avril 2020. Aussi, sa responsabilité ne saurait être engagée sur aucun fondement.

Sur le transfert du bail à la société LE [Adresse 7], la clause de substitution qui vise la création et l’enregistrement renvoie selon elle à l’immatriculation de la société. L’immatriculation s’étant produite le 25 mai 2011, la clause de substitution est caduque. De ce fait, elle considère que le transfert du bail ne lui est pas opposable et que Messieurs [V], [E] et [J] sont restés les preneurs, non bénéficiaires du statut des baux commerciaux. Elle affirme n’avoir pas été missionnée pour s’assurer de l’immatriculation de la société LE [Adresse 7] et que sa responsabilité ne peut donc être engagée sur ce point. Son intervention ultérieure auprès des sous-occupants ne la rend pas responsable selon elle des défaillances des preneurs dans la réalisation de la substitution, n’étant que le mandataire de la bailleresse. En outre, les statuts de la société LE [Adresse 7] ne comportaient pas la reprise du bail litigieux. De même, la société LE [Adresse 7] ne peut à son sens engager d’action en responsabilité contre elle dès lors qu’elle n’est pas titulaire du bail. Au surplus, même si le preneur bénéficiait du statut des baux commerciaux, il ne peut obtenir une indemnité d’éviction ou des dommages-intérêts en raison des fautes lui étant imputables.

Par ailleurs, elle soutient que les clauses du bail sont claires et non-équivoques, reflétant les intérêts des parties : elles autorisent ainsi le preneur à exercer l’activité de mise à disposition de lots. Cette analyse se confirme par l’absence de plainte ou de mise en demeure du bailleur et de ses ayants-droits sur ce point pendant 9 ans. Aucune contradiction ne peut être relevée entre une telle activité et l’obligation de garnir les lieux ou de les exploiter puisque l’exercice de ladite activité permet leur exécution. Aussi, la sous-location à des tiers qui forment une clientèle correspond à l’exploitation d’un fonds de commerce et permet l’application du statut des baux commerciaux. Ainsi, la demande d’engagement de la responsabilité de la société GFI CONSEIL à la rédaction du bail sera rejetée, d’autant que cette rédaction a été faite sous la plume de la bailleresse. Au surplus, même si le bail avait interdit l’activité exercée, le rédacteur du bail n’est pas responsable des manquements du locataire : aucune causalité n’existe entre la rédaction de l’acte et le comportement illicite du preneur.

A titre subsidiaire, si l’interprétation du bail des consorts [W] était retenue, la société GFI CONSEIL soutient que l’obligation de conseil de l’agent immobilier ne s’impose qu’envers le mandant. En ce sens, seuls les ayants-droits de Madame [R] [W], qui se sont désistés de leur instance, pouvaient s’en prévaloir. L’agence immobilière n’avait donc pas d’obligation de conseil bénéficiant à la société LE [Adresse 7]. Cette dernière prétend en outre que la responsabilité pourrait être délictuelle. Seulement, ce n’est qu’en cas d’échec de l’opération imputable à une faute professionnelle qu’une telle responsabilité est engagée. Or, ici l’opération a été réalisée en l’absence de toute faute et a satisfait les parties. Enfin, l’intermédiaire professionnel n’est tenu que de l’efficacité juridique de la convention et en l’espèce, le bail a rempli toutes les conditions d’efficacité juridique.

De surcroît, cette obligation de conseil est une obligation de moyens liée aux circonstances et aux connaissances des parties. Or, la société LE [Adresse 7] a été constituée par des dirigeants de sociétés de construction, promotion et location de baux commerciaux bénéficiant d’une réelle expérience de l’immobilier et étant en mesure de veiller à leurs intérêts. Le devoir de conseil disparaît face à un bénéficiaire professionnel capable de se renseigner lui-même, comme ici. Cet élément est démontré par l’argumentaire de la société LE [Adresse 7] qui avance que la mission de la société GFI CONSEIL pour les sous-conventions était limitée à la gestion courante. Aussi, les informations concernées par l’obligation de conseil renvoient au bien immobilier et non à la rentabilité, l’efficacité du projet. Dès lors, la société LE [Adresse 7] ne peut reprocher à la société GFI CONSEIL de ne pas avoir souligné l’importance d’un chiffrage préalable des travaux et du calcul d’un délai d’amortissement.

Enfin, le préjudice réparable en tout état de cause doit être limité à la perte de chance d’effectuer l’opération ou aux dépenses engagées. La jurisprudence citée par la société LE [Adresse 7] ne s’applique pas ici puisque le préjudice allégué n’est pas certain et que les travaux convenus avec les bailleurs ont bénéficié au preneur.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la transmission du bail à la société LE [Adresse 7]

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. En cas de manque de clarté du contrat, son interprétation réside dans la recherche de la commune intention des parties selon l’article 1156 dudit code, dans sa version applicable à l’espèce. Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé (article 1162 ancien du code civil).

L’article 1271 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, prévoit que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. Selon l’article 1273 dudit code, la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

L’article L.210-6 du code de commerce dispose en outre que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

En l’espèce, le préambule du bail commercial conclu le 08 avril 2011 entre Madame [R] [W] et à Messieurs [P] [V], [U], [X] [E] et [M] [J] stipule que : « le bailleur accepte expressément que le preneur ci-dessus désigné puisse se substituer en totalité seulement une SARL en cours de constitution, ce dans les 30 jours à compter de la date des présentes. (…) Si dans les trente jours, la société n’est pas créée et enregistrée, l’indivision restera le preneur, ce, de façon définitive ».

Cette stipulation constitue une dérogation valide à l’article L.210-6 du code de commerce précité. En ce sens, les procédures de reprise des engagements par la personne morale n’avaient pas à être suivies pour que s’opère régulièrement le mécanisme de substitution.

Aussi, cette clause prévoit expressément la novation par changement de débiteur via la substitution des preneurs initiaux par la société LE [Adresse 7], alors en cours de constitution lors de la signature du bail. Cependant, cette substitution ne pouvait avoir lieu qu’à la condition que la société soit créée et enregistrée dans le délai de 30 jours à compter du 08 avril 2011, soit avant le 09 mai 2011. La notion de création et d’enregistrement de la société est ambiguë, équivoque, faute d’en préciser la nature. Elle pourrait alternativement renvoyer à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés ou à l’enregistrement des statuts. Or, si la société LE [Adresse 7] a régularisé l’enregistrement des statuts le 15 avril 2011, son immatriculation n’est intervenue que le 25 mai 2011, soit en dehors du délai prescrit.

Il convient en conséquence de rechercher ici la commune intention des parties pour déterminer l’effectivité de la transmission du bail à la société LE [Adresse 7]. Dans ce cadre, il peut être relevé que dès le mois de novembre 2011, les quittances de loyers ont été adressées à la société LE [Adresse 7] et non à Messieurs [P] [V], [U], [X] [E] et [M] [J]. Également, le congé avec refus de renouvellement en date du 07 octobre 2019 a été signifié à la société LE [Adresse 7] seulement. Au surplus, il est démontré que le bail a été exécuté par la société LE [Adresse 7] durant les 9 années concernés sans que ne soit justifié en cours de bail d’une contestation émanant du bailleur quant à la titularité dudit bail, y compris au sein du congé susmentionné. Dès lors, il transparaît des éléments du dossier, de la volonté des parties et des circonstances de la cause que la transmission du bail à la société LE [Adresse 7] a bien eu lieu conformément à la clause précitée.

En conséquence, il sera jugé que la société LE [Adresse 7] était bien titulaire du bail commercial conclu avec Madame [R] [W] le 08 avril 2011 jusqu’à la prise d’effet du congé signifié le 07 octobre 2019.

2 – Sur la dénégation du statut des baux commerciaux

L’article L.145-1 du code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En l’espèce, Messieurs [P] [V], [U], [X] [E] et [M] [J] n’étant pas les titulaires du bail commercial en date du 08 avril 2011, leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises n’a pas à être prise en considération.

Conformément au texte précité, l’application du statut des baux commerciaux suppose l’exploitation d’un fonds de commerce, bien meuble incorporel. Le fonds de commerce est constitué par des éléments matériels que sont les stocks, les marchandises, le matériel et l’outillage ainsi que par des éléments immatériels que sont le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, les éléments de propriété industrielle et surtout la clientèle, condition essentielle d’existence dudit fonds. La clientèle doit être réelle, effective et actuelle mais aussi personnelle et indépendante.

Il est constant qu’en l’absence de l’exploitation réelle d’un fonds de commerce dans les locaux loués, le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer puisqu’il a pour fonction principale la protection de la propriété commerciale notamment par le biais du droit au renouvellement (article L.145-8 du code de commerce) ou à défaut par celui du versement d’une indemnité d’éviction compensant la perte du fonds (article L.145-14 du code de commerce). Le bailleur peut en tout état de cause invoquer la dénégation du statut due à l’absence d’un des éléments objectifs requis à son application.

Le bail conclu par les parties stipule en son article 4 que le locataire est autorisé à exercer les activités désignées au Kbis de sa société à savoir : « Mise à disposition au profit de tiers de locaux pour l’exercice d’activités commerciales et professionnelles dites « douces », (…) : ce sont des activités professionnelles non industrielles et les activités artisanales et culturelles qui ne génèrent aucune pollution d’aucune sorte ». L’extrait Kbis de la société LE [Adresse 7] indique ici que son activité est : « la location de locaux, toutes activités annexes et connexes ». L’article 5 du bail ajoute ensuite que : « le preneur s’engage à tenir les lieux loués constamment garnis de matériels, mobiliers et marchandises » et « à maintenir les lieux loués en état permanent d’exploitation effective et normale ». Enfin, l’article 6-1 du bail stipule que : « Toute sous-location totale ou partielle (…) est expressément interdite. Toutefois, le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur à mettre à disposition tout ou partie des locaux loués au profit de toutes entreprises ou sociétés ayant un objet social conforme à la destination des locaux ».

Il convient de constater, après lecture de l’acte litigieux, que les parties ont bien entendu faire de l’exploitation des lieux par le locataire principal une condition nécessaire à l’application du statut des baux commerciaux. Ce constat s’impose malgré la définition de l’activité du preneur par la mise à disposition au profit de tiers des locaux et sans que cela ne conduise à une dénaturation de la destination des locaux prescrite par le bail. Sur ce point, il est nécessaire de relever que la clause de destination permettait valablement à la société LE [Adresse 7] de proposer à des tiers des espaces individualisés et cloisonnés en l’échange d’un loyer, notamment par le biais de baux dérogatoires ou de conventions de mise à disposition. En revanche, la mise à disposition des lieux à des entreprises pouvant recevoir du public (comme la société THE TATOOED LADY) ou ayant une activité de cuisine (comme la société LL CONCEPT) constituait une violation du bail conclu. Toutefois, en vertu de l’article L.145-17 du code de commerce, un tel manquement ne peut conduire à justifier le refus de paiement de l’indemnité d’éviction à défaut d’avoir été invoqué à l’appui du congé signifié le 07 octobre 2019.

Cependant, reste que l’exploitation d’un fonds de commerce, comme cela pu être mentionné, suppose l’existence d’une clientèle réelle et effective. Conformément à la jurisprudence, le sous-occupant ne peut être considéré comme un client, sauf s’il est amené à consommer des prestations complémentaires fournies par le preneur principal (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, n°22-22.823). La société LE [Adresse 7] n’a pourtant en l’espèce qu’une activité de sous-location. Elle ne démontre nullement l’exercice d’une réelle activité commerciale par la fourniture de prestations de services aux sous-occupants. Sa seule présence dans les locaux pour des besoins administratifs, là-encore non-justifiés, ne suffit pas à caractériser l’existence d’un fonds de commerce régulièrement exploité par elle.

En conséquence, à défaut de toute exploitation d’un fonds de commerce par la preneuse dans les locaux, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas au bail conclu entre la société LE [Adresse 7] et Madame [R] [W] le 08 avril 2011. De ce fait, la société LE [Adresse 7] ne peut aucunement réclamer un droit au renouvellement ou le paiement d’une indemnité d’éviction et il n’y a pas lieu de se prononcer sur les demandes de désignation d’un expert avec pour mission notamment de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

3 – Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, le statut des baux commerciaux ne trouvant pas à s’appliquer, le droit commun du bail doit être considéré. En vertu de celui-ci, le bail liant les parties a donc cessé de plein droit le 08 avril 2020, date à laquelle la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre.

Il résulte de l’article 1382 devenu 1240 du code civil que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun, et non statutaire comme non liée au bénéfice du statut des baux commerciaux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnité et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultat d’une occupation sans bail.

La société LE [Adresse 7] a fait délivrer des commandements de quitter les lieux à l’ensemble des sous-occupants pour la date du 13 novembre 2020. Elle fait valoir que les sociétés qui se sont maintenues dans les lieux postérieurement à cette date ont obtenu l’accord des consorts [W]. Elle ne justifie pour autant pas de cette affirmation. De fait, le procès-verbal établi à sa demande le 16 novembre 2020 par Maître [A] [F], huissier de justice, mentionne le maintien dans les lieux des sociétés ACKA, CQC COLLECTIF, SLC SAS, LL CONCEPT CREATEUR D’EVENEMENTS et LA PUCE A L’OREILLE et ne précise qu’à l’égard de la société ACKA que celle-ci aurait obtenu l’accord des bailleurs pour y poursuivre son activité. Dès lors, la remise de clés le 16 novembre 2020, d’après le procès-verbal de constat dressé à cette même date, est incomplète, celle-ci ne portant que sur les locaux vides de tout occupant. Il ne peut donc être considéré que la société LE [Adresse 7] ainsi que tous occupants de son chef aient valablement quitté les lieux.

Au regard de la nature de droit commun de l’indemnité d’occupation dont est redevable la société LE [Adresse 7], cette indemnité sera fixée à un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la libération effective des locaux, soit en l’espèce à la somme de 5.963 euros mensuelle. Le loyer annuel au 1er trimestre 2020 était en effet de 71.556 euros au regard du rapport d’expertise extrajudiciaire établi à la demande de la société LE [Adresse 7] par Madame [O] [I] le 30 avril 2020 ainsi que du rapport d’expertise du 11 décembre 2019 de Monsieur [S] [H], réalisé à la demande de Madame [C] [T] et de Monsieur [N] [W].

La société LE [Adresse 7] ainsi que tous occupants de son chef étant occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 08 avril 2020, leur expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif.

4 – Sur la demande reconventionnelle relative à l’obligation de délivrance

En vertu de l’article1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local lui permettant d’exercer la destination contractuellement prévue par le bail sans pouvoir se décharger de cette obligation, obligation essentielle du bail, sur le preneur par une clause particulière du contrat.

En l’espèce, il est démontré par le procès-verbal dressé le 06 juin 2011 par Maître [Y] [Z], huissier de justice, qu’au jour de la conclusion du bail les locaux nécessitaient d’importants travaux de rénovation afin d’être en état d’usage et conformes à leur destination. Le constat relève des sols dégradés, des murs anciens avec des fissures structurelles importantes ou présentant des stigmates d’humidité, une toiture et des plafonds dégradés ou encore une poutre porteuse fissurée.

Les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux ont été réalisés par la société LE [Adresse 7] en contrepartie d’une franchise de loyer de 6 mois correspondant à la somme de 33.000 euros (article 19 du bail). Au vu des factures versées au dossier et de l’attestation de l’expert-comptable en date du 15 mai 2020, les travaux de rénovation ont coûté 617.989 euros en valeur brute et ont été amortis à hauteur de 429.995 euros. Ces sommes ne sont pas contestées par les consorts [W].

Or, contrairement à ce que les bailleurs affirment, ces travaux ne constituaient pas des travaux d’embellissements ou d’amélioration mais bien des travaux relevant de l’obligation de délivrance due par le bailleur et entraient dans le cadre de l’article 606 du code civil. L’état des lieux réalisé le 06 juin 2011 démontre en effet que lesdits locaux n’étaient pas conformes à leur destination, ne bénéficiant ni d’installation électrique conforme, ni de points d’eau et de sanitaires, ni d’éclairage, ni de revêtements muraux et de sols. Le fait que le bailleur ait conduit la reprise des couvertures du bâtiment ne préjudicie pas à cette analyse. Il ne peut donc être fait valablement état de la clause du bail selon laquelle les embellissements, améliorations, réparations et travaux quelconques effectués par le preneur accèderont sans formalité aux bailleurs en fin de bail et ce, sans indemnité d’aucune sorte.

De même, l’article 1144 du code civil, en sa version applicable à l’espèce, ne trouve nullement à s’appliquer, la société LE [Adresse 7] étant bien-fondée à solliciter la prise en charge par ses bailleurs du montant non amorti des travaux des suites de la signification du refus de renouvellement du bail et de la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction.

En conséquence, il sera jugé que Monsieur [G] [W], Madame [C] [W], épouse [T], et Monsieur [N] [W] ont manqué à leur obligation de délivrance et qu’ils seront condamnés in solidum à ce titre, étant co-obligés à l’égard de leur preneur, à payer à la société LE [Adresse 7] la somme de 187.994 euros.

5 – Sur la demande reconventionnelle relative à la responsabilité de la société GFI CONSEIL

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1147 devenu 1231-1 du code civil permet l’octroi de dommages et intérêts en cas d’inexécution contractuelle sous réserve de la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, aux termes des moyens développés dans les dernières écritures, seule la société LE [Adresse 7] formalise une demande à l’encontre de la société GFI CONSEIL, considérant que celle-ci ne s’est pas préoccupée de son objet social ni n’a attiré son attention sur la nécessité de faire réaliser un chiffrage des travaux à effectuer pour rendre les locaux conformes à leur destination ; ce dont elle déduit que « La société LE [Adresse 7] est par conséquent fondée, pour autant que le droit au statut lui soit dénié, à poursuivre la responsabilité civile de la société GFI CONSEIL ».

Cependant, si l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté (Cass. Civ. 1ère, 25 novembre 1997, n°96-12.325), ce n’est qu’à l’égard des parties signataires dudit acte. La société LE [Adresse 7] n’ayant été créée que le 08 avril 2011, jour de la signature du bail conclu entre Madame [R] [W] et Messieurs [P] [V], [U] [E] et [M] [J], il ne peut être relevé aucune responsabilité de la société GFI CONSEIL à l’égard de cette dernière, qui n’était pas partie à la conclusion dudit bail.

En conséquence, il convient de débouter la société LE [Adresse 7] de ses demandes à l’encontre de la société GFI CONSEIL.

6 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE [Adresse 7], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre BLATTER, SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, à l’égard de ses propres dépens et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la société LE [Adresse 7] au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les consorts [W] et de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société GFI CONSEIL.

Les consorts [W] seront en revanche déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre de Monsieur [P] [V], Monsieur [U] [E] et Monsieur [M] [J], la première demande à ce titre formulée dans leurs écritures, à laquelle le tribunal fait droit, étant uniquement dirigée à l’encontre de la société LE [Adresse 7].

La société LE [Adresse 7], Monsieur [U] [E], Monsieur [M] [J] et Monsieur [P] [V] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Dit que le bail conclu le 08 avril 2011 portant sur les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 17] (93) a été transmis de manière régulière à la S.A.R.L. LE [Adresse 7] ;

Dit que le congé avec refus de renouvellement signifié le 07 octobre 2019 et la rétractation d’une offre d’indemnité d’éviction délivrée les 13, 21 et 30 octobre 2020 par Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] ont mis fin, à compter du 07 avril 2020 à minuit, au bail les liant à la S.A.R.L. LE [Adresse 7], et portant sur des locaux [Adresse 8] à [Localité 17] (93) ;

Dit que la S.A.R.L. LE [Adresse 7] n’a pas droit au renouvellement de son bail ni droit à indemnité d’éviction et qu’elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 08 avril 2020 ;

Dit que la S.A.R.L. LE [Adresse 7], devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 17] (93), à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la S.A.R.L. LE [Adresse 7] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.R.L. LE [Adresse 7] à payer à Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] du 08 avril 2020, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs et l’établissement d’un état des lieux de sortie, une indemnité d’occupation égale à la somme de 5.963 euros hors taxes hors charges par mois ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] à payer à la S.A.R.L. LE [Adresse 7] la somme de 187.994,00 euros au titre du remboursement des travaux de mise en conformité des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 17] (93) ;

Déboute la S.A.R.L. LE [Adresse 7] de ses demandes à l’encontre de la S.A.S. GFI CONSEIL ;

Condamne la S.A.R.L. LE [Adresse 7] à payer à Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] la somme de 5.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. LE [Adresse 7] à payer à la S.A.S. GFI CONSEIL la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [G] [W], Madame [C] [W] épouse [T] et Monsieur [N] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [P] [V], Monsieur [U] [E] et Monsieur [M] [J] ;

Déboute la S.A.R.L. LE [Adresse 7], Monsieur [U] [E], Monsieur [M] [J] et Monsieur [P] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. LE [Adresse 7] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre BLATTER, SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, à l’égard de ses propres dépens et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile  ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT