COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01185 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSSF

Du 04 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. [M]

c/ S.C.I. MONTECRISTO

Copie exécutoire délivrée à

M^e Jean-luc MARCHIO

M^e Vivian THOMAS

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Août 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Localité 2] [Adresse 1] sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice secondaire le Cabinet

PROGEDI – [Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. MONTECRISTO

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 12 Mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MONTECRISTO est propriétaire des lots 1662 et 1837 au sein de l’immeuble [M] situé [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] a, par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, fait assigner la SCI MONTECRISTO devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3311,43 euros, au titre des charges de copropriété impayées et frais selon décompte au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  713,68 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 18 juin 2025 correspondant budget prévisionnel 2025 ;

—  1427,36 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 18 juin 2025 correspondant budget prévisionnel 2026 ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais et émoluments des commissaires de justice y compris les frais de traduction en langue italienne ;

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions récapitulatives :

— in limine litis, le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MONTECRISTO ;

— la condamnation de la SCI MONTECRITO au paiement des sommes suivantes :

—  5546,19 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais selon décompte du 16 janvier 2026 les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil ;

—  713,68 euros au titre des appels de provisions de charges de l’exercice 2025 ;

—  1427,36 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 18 juin 2025 correspondant budget prévisionnel 2026 ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais et émoluments des commissaires de justice y compris les frais de traduction en langue italienne ;

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La SCI MONTECRISTO sollicite dans ses conclusions récapitulatives :

— de déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] ;

— en tout état de cause, le rejet de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 I, Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif que les dispositions prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées car la mise en demeure n’indique pas précisément les sommes dues par le copropriétaire à savoir la provision non réglée à sa date d’exigibilité payable sous trente jours et les autres sommes pouvant devenir immédiatement exigibles au titre des provisions non encore échues à défaut de règlement ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents. Elle ajoute en outre que le bordereau de distribution du courrier recommandé n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’elle en a bien été destinataire et que l’action engagée à son encontre est irrecevable.

De son côté, le syndicat des copropriétaires répond que la mise en demeure est régulière, qu’elle comprend un relevé détaillé des charges dues au sein duquel les provisions sont dûment précisées ainsi que les charges à échoir. Il ajoute que l’obligation de précision ne concerne que les charges appelées et restées impayées au jour de la mise en demeure et que si cette dernière est restée sans effet, les charges à échoir deviennent exigibles tout en faisant valoir qu’elles n’avaient donc pas à figurer dans la mise en demeure et quelles peuvent être valablement appelées depuis l’adoption du budget de la copropriété.

Il ressort des dispositions susvisées et de la lecture combinée des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en demeure délivrée par le syndicat des copropriétaires doit porter sur le paiement des provisions de charges prévues par l’article 14-1 au titre de l’exercice en cours, soit les provisions ayant fait l’objet du vote d’un budget prévisionnel.

Ce n’est que dans le cas du non-paiement de ces sommes dans un délai de 30 jours, que le syndicat des copropriétaires peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des autres provisions non encore échues et des sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents.

En l’espèce, une mise en demeure en date du 10 décembre 2024 a été adressée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] à la SCI MONTECRISTO, cette dernière portant sur la somme de 1822,35 euros suivant un décompte arrêté au 10 décembre 2025. Cette somme comprend les appels de provisions des premiers et deuxièmes trimestres du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, les troisièmes et quatrièmes trimestres du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, les travaux de colonne d’eau ainsi que les provisions des premiers et deuxièmes trimestres du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 outre des frais.

Selon les procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, les budgets prévisionnels ont été votés du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 puis du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que toutes les informations nécessaires ont été portées à la connaissance de la SCI MONTECRISTO et que la fin de non-recevoir soulevée n’est pas fondée, force est de relever que la mise en demeure mentionne un solde débiteur de 1822,35 euros sans aucune autre précision.

Or, il est de principe que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents et à venir que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, soit en l’espèce l’exercice 2024.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et les charges échues des exercices précédents ou à échoir, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Dès lors, force est de considérer que la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires, qui fait état d’une dette globale de 1822,35 euros sans aucune précision sur la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, des charges échues au titre des exercices précédents et des charges à échoir est irrégulière, le décompte figurant à la mise en demeure, étant insuffisant pour palier à cette carence puisque la mise en demeure porte sur une somme globale, sans ventilation, ne permettant pas au copropriétaire de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite.

En conséquence, à défaut d’une mise en demeure régulière, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance, puisque seul le défaut de paiement dans les trente jours des provisions dues au titre du budget provisionnel de l’exercice en cours permet la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] irrecevable en ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de la nature et de l’issue du litige, la SCI MONTECRISTO étant redevable d’une dette de charges de copropriété, de rejeter les demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [M] aux entiers dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ