TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50F

Minute

N° RG 24/01581 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMBZ

3 copies

GROSSE délivrée

le 17/02/2025

à Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS

M^e Mathilde POLSINELLI

Rendue le DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [T] [P]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [P]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [K] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Monsieur [Y] [V]

domicilié : chez Maître [L] [N] notaire

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Mathilde POLSINELLI, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par exploit du 22 juillet 2024, M. et Mme [P] (les époux [P]), au visa des articles 1304-6 et 1589 du code civil, et 835 du code de procédure civile, ont fait assigner Mme [I] et M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

enjoindre aux défendeurs de signer l’acte authentique de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner aux dépens.

Les demandeurs exposent que par acte notarié en date du 21 avril 2023, ils ont signé avec les défendeurs un compromis de vente portant sur un appartement et un emplacement de stationnement au sein de la résidence [7] située [Adresse 8] à [Localité 9] moyennant la somme de 142 000 euros outre 7 000 euros de frais d’agence ; que conformément aux termes du compromis, ils ont versé le 02 mai 2023 entre les mains du notaire une somme de 6 950 euros à titre de dépôt de garantie ; que la vente a par ailleurs été conclue sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs, au plus tard le 21 juin 2023, du prêt permettant l’acquisition ; qu’ils ont transmis l’offre de prêt acceptée au notaire le 28 mai 2023 ; que le rendez-vous de signature a été fixé au 04 août 2023 ; que cependant, lors de la visite de pré-signature le 28 juillet 2023, ils ont découvert des désordres existant depuis le 26 juin 2023 tenant à la présence de monoxyde de carbone dont ils n’avaient pas été informés, rendant l’appartement impropre à sa destination, de sorte que la date de signature a été reportée dans l’attente de la réalisation des travaux ; que par la suite, M. [V] s’est employé à retarder l’échéance ; qu’il a changé les serrures et fait obstacle au contrôle de conformité des travaux ; qu’ils ont adressé le 17 juin 2024 aux défendeurs une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de convenir d’une date de signature ; que si Mme [I] a immédiatement répondu qu’elle y était favorable, M. [V] est resté taisant.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 et a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les époux [P], le 13 décembre 2024, par des écritures aux termes desquelles ils maintiennent leur demande et sollicitent le débouté de M. [V] de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation seul à leur payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— M. [V], le 13 janvier 2025, par des écritures aux termes desquelles il demande :

— que les demandeurs soient déboutés de leur demande en raison de l’existence de contestations sérieuse ;

— à titre reconventionnel, qu’ils soient condamnés à lui payer :

— la somme de 5 349,80 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice locatif;

— la somme de 95 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice financier ;

— en tout état de cause, qu’ils soient déboutés de toutes leurs demandes à son encontre, et condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que lors de la signature du compromis, le bien était donné en location depuis le 27 septembre 2019, ce qui a permis aux acquéreurs de négocier le prix du bien ; qu’un désordre étant apparu sur la chaudière avant le 04 août 2023, date fixée pour la signature, les acquéreurs ont souhaité repousser le rendez-vous malgré sa proposition d’annexer à l’acte la déclaration de sinistre et les éléments relatifs au désordre ; qu’entre temps, le 12 juillet 2023, le locataire a donné son congé et quitté les lieux le 12 août 2023 ; qu’il a demandé que soit fixée une date butoir de signature au 12 août 2023, et qu’à défaut, les acquéreurs se désistent ; qu’ils ont persisté dans leur volonté d’acheter mais refusé de signer tant que le plan d’action concernant la résolution du désordre de la chaudière n’était pas réglé (rapport d‘expertise et confirmation de la prise en charge des travaux par la copropriété ou l’assureur) ; que Mme [I] s’y est aussi refusée, sa notaire étant absente ; que le notaire des demandeurs a écrit le 14 novembre 2023 pour convenir d’un accord sur la résiliation amiable du compromis de vente qu’il a accepté le 15 novembre ; que les acquéreurs lui ont alors fait sommation de régulariser l’acte ; que plusieurs autres reports ont eu lieu, du fait soit des demandeurs soit de Mme [I] dans le cadre de la procédure de surendettement engagée en décembre 2022 ; qu’ainsi la signature de l’acte authentique n’a pas pu aboutir pour des raisons indépendantes de sa volonté ; que cependant, du fait de ces reports et annulations, son consentement n’est plus, car depuis sa situation personnelle, économique et sociale a beaucoup évolué, de sorte que les conditions de formation de la vente ne sont plus réunies ; qu’en outre, la signature est désormais impossible du fait qu’il occupe les lieux à titre de résidence principale depuis juin 2024 ; qu’il souffre depuis 2021 d’un syndrome anxio dépressif pour lequel il toujours suivi et qui l’a conduit à quitter son travail en janvier 2022 ; qu’en octobre 2023, son état de santé psychique et le traitement étaient susceptibles d’altérer son discernement ; qu’il a entamé une reconversion professionnelle, perçoit le RSA, a dû déposer un dossier de surendettement et une demande de logement social ; que cependant les délais d’instruction sont longs, et qu’en attendant, il est contraint de rester dans le logement.

La présente décision s’en rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Régulièrement assignée à personne, Mme [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Elle a adressé un courrier réaffirmant sa volonté de vendre le logement.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la demande principale :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandeurs en l’espèce fondent leur demande sur la promesse de vente signée avec les défendeurs le 21 avril 2023 sous la seule condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, ce dont ils ont justifié dans les délais prévus au contrat.

Aux termes des dispositions de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1304-6 du code civil dispose quant à lui que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Les défendeurs peuvent ainsi soutenir utilement qu’en l’absence de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la promesse a donné naissance à une obligation de faire, et que la condition suspensive ayant été remplie, la réitération par acte notarié est une simple modalité d’exécution de la vente.

M.[V] soutient que la demande se heurte à deux contestations sérieuses tenant :

d’une part, au fait que les demandeurs sont à l’origine de plusieurs reports de date de signature ; qu’en outre ils ont manifesté à deux reprises leur intention de se rétracter, de sorte qu’ils sont mal-fondés à se prévaloir d’une rencontre des consentements ;d’autre part, au fait que les conditions de la vente ne sont plus réunies ; qu’elle est rendue impossible par le fait qu’il occupe désormais les lieux.

Il ressort cependant des pièces que si la vente a connu de nombreux reports, c’est en raison de péripéties et empêchements multiples tenant d’abord et surtout au désordre affectant le logement, puis aux autorisations rendues nécessaires par l’admission de Mme [I] à un plan de surendettement, et la teneur des différents échanges ne permet pas de considérer que l’une ou l’autre des parties a renoncé à l’acquisition, les demandeurs comme le défendeur ayant à maintes reprises, et jusqu’à une date récente, exprimé leur volonté de finaliser la vente.

M.[V] ne peut pas davantage soutenir que les conditions de la vente ne sont pas réunies, l’évolution de sa situation financière, et le fait qu’il ait décidé de s’installer dans le logement, ne pouvant avoir la moindre conséquence juridique sur la validité de la vente, validité qui ne peut s’apprécier qu’à la date à laquelle elle a été conclue.

En conséquence, les contestations ne pouvant être qualifiées de sérieuses, il y a lieu de faire droit à la demande principale des époux [P], et de condamner les défendeurs à signer l’acte notarié, sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle :

M.[V] sollicite la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 5 349,80 euros correspondant à la vacance locative d’août 2023 à juin 2024 et d’une somme de 95 euros pour les diagnostics ERP, arrivés à expiration, et qu’il a été contraint d’exposer de nouveau.

Les défendeurs opposent utilement que le départ du locataire est intervenu prématurément en raison non pas de la vente mais des désordres affectant la chaudière, et que les reports de signature ne leur sont pas exclusivement imputables, de sorte qu’il ne leur incombe pas de prendre ces frais en charge.

Ces arguments constituent des contestations qui doivent être qualifiées sérieuses et ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés, ce qui commande de rejeter les demandes de M. [V].

Sur les autres demandes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [P] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par eux dans le cadre de la présente procédure. M. [V] sera condamné, outre les entiers dépens, à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera débouté de ses demandes sur ces mêmes fondements.

III – DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles 1304-6 et 1589 du code civil, et 835 du code de procédure civile,

Vu le compromis de vente en date du 21 avril 2023 conclu entre les parties portant sur un appartement et un emplacement de stationnement au sein de la résidence [7] située [Adresse 8] à [Localité 9] ;

Fait injonction à M. [V] et Mme [I] de signer l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant une durée de 90 jours ;

Déboute M. [V] de toutes ses demandes ;

Condamne M. [V] à payer aux époux [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,