SG

LE 26 FEVRIER 2025

Minute n°

N° RG 21/04459 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LION

[O] [N]

[W] [G]

C/

Société SCCV [Localité 4] MERMOZ

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Ronan LEVACHER – 245

la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 03 DECEMBRE 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 26 FEVRIER 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES

Madame [W] [G], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Société SCCV [Localité 4] MERMOZ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] se sont rendus acquéreurs, par acte authentique en date du 17 janvier 2019 reçu au rapport de Maître [F] [X], Notaire à [Localité 5], auprès de la SCCV [Localité 4] MERMOZ, en l’état futur d’achèvement, de deux lots, numérotés 37 et 56, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5].

La livraison initialement prévue le 30 juin 2020, est intervenue le 15 mars 2021.

Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] ont le 24 juin 2021 mis en demeure, la société SCCV [Localité 4] MERMOZ de leur verser la somme 20.011,08 euros à titre d’indemnité de retard et de réparation de préjudices.

Par acte du 13 octobre 2021, Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de NANTES, la SCCV [Localité 4] MERMOZ aux fins d’indemnisation des pénalités de retard de livraison et indemnisation des préjudices liés à ce retard.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique, le 28 février 2023, Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de :

Condamner la société SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] les sommes suivantes :

—  16.339,14 euros à titre de pénalité de retard de livraison des lots acquis, ou subsidiairement une somme qui ne saurait être inférieure à 5.340,60 euros,

—  4.671,94 euros en indemnisation des sommes exposées pour les besoins de se loger dans l’attente de la livraison des lots acquis,

-1.000 euros en indemnisation du préjudice résultant pour de conditions d’emménagent dégradées du fait du retard de livraison,

—  3.000 euros en indemnisation du trouble consécutif à la poursuite du chantier de réalisation des parties communes extérieures de la résidence durant trois mois et demi après la livraison de leurs lots privatifs,

—  2.000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

—  2.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

Lesdites sommes devant produire intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021, date de la mise en demeure,

Condamner la société SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société SCCV [Localité 4] MERMOZ aux entiers dépens.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs conclusions, Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] font valoir que les 258 jours de retard de livraison sont fautifs, eu égard aux termes du contrat conclu avec la SCCV [Localité 4] MERMOZ, dès lors qu’ils ne répondent pas aux causes légitimes de suspension du délai de livraison.

S’agissant des intempéries alléguées, les demandeurs font valoir que les relevés de suivi météorologique du chantier produits pour la période de décembre 2018 à septembre 2019 sont partiellement opposables dès lors que l’acte authentique a été signé par les parties, le 17 janvier 2019. Ils contestent l’opposabilité des causes légitimes de suspension portées dans le contrat de réservation et soulignent que la déclaration d’ouverture de chantier n’étant pas produite, il n’est pas possible de savoir quand il a commencé. Ils contestent ainsi l’opposabilité des jours précédant le 17 décembre 2019.

Concernant les jours postérieurs à cette date, ils soulignent que ces jours d’intempéries n’ont pas été notifiées aux concluants, par une attestation du maître d’œuvre et ne correspondent pas nécessairement aux exigences de l’article L5424-8 du code du travail, tel que prévu dans le contrat. Ils indiquent que l’attestation produite par le maître d’œuvre le 09 octobre 2019 ne comporte aucune précision sur l’incidence de la météo sur le chantier et ne permet pas de vérifier la réalité des difficultés rencontrées.

Ils contestent encore la portée de l’attestation du maître d’œuvre d’exécution du 09 mars 2020, pour la période de décembre 2018 au 29 février 2020, et des relevés météorologiques joints postérieurement, qui ne correspondent pas à l’attestation, qui sont visés par le maçon et qui ne suffisent pas, au regard des conditions décrites, à justifier une suspension des travaux. Selon les demandeurs, le contrat impose que chaque jour d’intempérie fasse l’objet d’une attestation du maître d’œuvre, assortie d’une justification de la station météo et réponde aux conditions fixées par l’article L5424-8 du code du travail, pour être valablement retenu. Si tel n’est pas le cas, les demandeurs font valoir que la clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre le professionnel et le consommateur et à devenir abusive.

Concernant la suspension fondée sur la crise sanitaire liée au COVID-19, comme cas de force majeure, également invoquée par le défendeur, les demandeurs soulignent que les pénalités de retard ne sont pas concernées par les dispositions prises, pendant cette période, pour proroger les délais échus pendant la crise sanitaire. Ils soulignent, en outre, que la SCCV [Localité 4] MERMOZ ne justifie pas d’un arrêt du chantier du 16 mars au 26 mai 2020 et n’a pas fourni d’attestation du maître d’œuvre en ce sens. Ils précisent qu’il appartient au défendeur de démontrer en quoi la crise sanitaire a constitué un empêchement à poursuivre le chantier, qu’aucune mesure appropriée ne permettait de surmonter, pour que la force majeure puisse être retenue.

Ils font valoir que si le confinement de la population a été instauré le 17 mars 2020, le gouvernement a annoncé dès le 21 mars que les activités des chantiers de construction ne seraient pas concernées. Ainsi, selon les demandeurs, les pièces produites par la SCCV ne justifient pas des motifs d’interruption du chantier après cette date et, notamment d’une attestation du maître d’œuvre sur les causes et la durée de l’interruption en lien avec la crise sanitaire.

S’agissant du montant des pénalités de retard, les demandeurs indiquent que le contrat ne le fixe pas, mais dès lors qu’ils ont subi un préjudice du fait de ce retard, ils doivent être indemnisés. Ils se fondent alors sur les pénalités prévues dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, à savoir 1/3000ème du prix de vente par jour de retard, ce qui correspond à 63,33 euros, soit pour les 258 jours, un total de 16.339,14 euros. A titre subsidiaire, ils se fondent sur la valeur locative du bien, estimée à 620 euros par mois et sollicitent la somme de 5340,60 euros.

Ils sollicitent également l’indemnisation des frais de location qu’ils ont dû continuer à assumer, pendant huit mois et demi, pour un loyer mensuel de 549,64 euros, soit un montant de 4671,94 euros. Ils précisent que ce loyer s’est ajouté au remboursement du prêt qui a commencé en février 2019.

Ils font également valoir un coût supplémentaire lié à la nécessité de recourir à un professionnel pour le déménagement (833,20 euros) et au préjudice lié au fait que l’ascenseur n’était pas en service (1000 euros) et que l’accès à l’immeuble était non viabilisé, à ce moment-là. Ils précisent que les parties communes extérieures n’ont finalement été livrées que le 30 juillet 2021 et ils sollicitent également l’indemnisation du trouble ressenti (3000 euros) et du préjudice de jouissance (2000 euros), du fait de ce retard. Ils contestent l’argument du défendeur, selon lequel il s’agirait de travaux de parachèvement, pour lesquels les acquéreurs ont renoncé à tout recours, dès lors que la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux est datée des 2 et 3 août 2021, avec mention de travaux de finition.

Ils sollicitent enfin un préjudice moral, lié au retard de livraison, d’un appartement constituant pour eux, une première acquisition.

Les demandeurs demandent la condamnation du défendeur à leur payer une indemnité de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, à supporter les dépens et l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique, le 17 mai 2023, la SCCV [Localité 4] MERMOZ sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de l’article 1218 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

Dire et juger que le délai de livraison a été prorogé au 20 mars 2021 ;

Dire et juger que les acquéreurs ont été informés des suspensions des délais ;

Dire et juger mal fondée les demandes formées à l’encontre de la société SCCV [Localité 4] MERMOZ ;

Débouter Monsieur [O] [N] et Madame [W] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner Monsieur [O] [N] et Madame [W] [G] à verser à la société SCCV [Localité 4] MERMOZ la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance ;

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses conclusions, la SCCV [Localité 4] MERMOZ considère que le délai de livraison a été suspendu pour des causes légitimes prévues au contrat.

Concernant la suspension des travaux en raison des intempéries, elle fait valoir qu’il ressort tant du contrat de réservation, que de l’acte authentique de vente, que les journées d’intempéries constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison et que les demandeurs ont reçu une attestation du maître d’œuvre ainsi que les relevés météorologiques pour justifier de ces journées. Elle souligne qu’ils ont ainsi été informés par courrier du 10 octobre 2019 et courriel du 21 octobre 2019, puis par courrier du 09 mars 2020. Elle précise que les clauses de suspension du délai de livraison sont valablement insérées dans le contrat de réservation.

Elle fait valoir que les attestations du maître d’œuvre montrent qu’il a analysé les conditions météorologiques, qu’elles n’ont pas à respecter un formalisme particulier et qu’elles répondent aux conditions d’application de ce type de clauses.

S’agissant de la suspension des travaux en raison de la crise sanitaire, la SCCV [Localité 4] MERMOZ soutient que cet évènement relève de la force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, dès lors qu’il était bien imprévisible et irrésistible. Elle précise avoir du arrêter le chantier du 17 mars 2020 au 12 mai 2020 et en justifie par la production d’un mail du maître d’œuvre d’exécution. Elle indique que les demandeurs eux-mêmes avaient été informés de cet arrêt.

La défenderesse précise que les délais de livraison ont ainsi été suspendus pendant 60 jours en raison des intempéries et 71 jours du fait de la crise sanitaire, soit une prorogation de 262 jours du fait du doublement du délai. Le bien ayant été livré le 15 mars, elle soutient ainsi qu’aucun retard ne peut lui être imputé et les demandes indemnitaires devront être rejetées.

A titre subsidiaire, si le retard était validé, la défenderesse conteste le calcul retenu pour les pénalités de retard, basé sur les dispositions applicables aux constructions de maisons individuelles. Quant au calcul fondé sur la valeur locative, elle affirme qu’aucune perte ne jouissance n’est démontrée. Sur les frais de déménagement, elle souligne qu’en tout état de cause, les demandeurs auraient dû déménager. Elle s’oppose encore aux indemnisations fondées sur l’inachèvement des parties communes extérieures, alors que les demandeurs ont renoncé à toute indemnité, au titre des travaux de parachèvement, dans le contrat. Elle conteste le bien-fondé du préjudice de jouissance et du préjudice moral, dès lors qu’ils ne sont pas justifiés.

La défenderesse sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, à supporter les dépens et l’exécution provisoire de la décision.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 03 octobre 2024 et l’audience des plaidoiries a eu lieu le 03 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard de livraison

Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] se sont rendus acquéreurs, par acte authentique en date du 17 janvier 2019, auprès de la SCCV [Localité 4] MERMOZ, en l’état futur d’achèvement, de deux lots, numérotés 37 et 56, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5]. La livraison initialement prévue le 30 juin 2020, est intervenue le 15 mars 2021.

Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] font valoir que les 258 jours de retard de livraison sont fautifs, eu égard aux termes du contrat conclu avec la SCCV [Localité 4] MERMOZ, dès lors qu’ils ne répondent pas aux causes légitimes de suspension du délai de livraison.

La SCCV [Localité 4] MERMOZ soutient que le retard de livraison est justifié par des causes légitimes de suspension, prévues dans le contrat de vente.

L’article 1601-1 du code civil et l’article L261-1 du code de la construction et de l’habitation, prévoient que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

L’édification d’un immeuble dans un délai déterminé est ainsi la principale obligation du vendeur d’immeuble à construire et le fait que le délai puisse être soumis à un certain aléa, ne signifie pas que l’acquéreur doive supporter un report excessif de la livraison de son bien. L’obligation pour le vendeur de respecter le délai de livraison constitue une obligation de résultat, mais sa responsabilité ne saurait être engagée dans le cas où le retard est dû à un cas de force majeure ou s’inscrit parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévues.

Il revient au vendeur de démontrer que le retard de livraison est dû à des causes légitimes de suspension prévues au contrat ou à un cas de force majeure non connue au jour de la signature de l’acte de vente.

S’agissant des clauses légitimes de suspension du délai de livraison, elles ne peuvent valablement aménager les obligations d’un contractant au point de réduire à néant l’obligation essentielle du contrat. Il ne s’agit pas d’oublier que la détermination d’un délai constitue un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Par conséquent, l’on doit considérer que, pour qu’une clause d’aménagement des délais soit valable, il ne faut pas que sa rédaction puisse avoir pour effet de laisser au vendeur la possibilité de livrer quand bon lui semble. Cela suppose que les événements érigés en cause de suspension des délais soient précisément identifiés dans le contrat de vente et que le vendeur se prévale dûment d’une situation correspondant à l’un des événements ainsi listés, en respectant les stipulations contractuelles qui le lient à l’acquéreur.

En l’espèce, l’acte authentique, signé par les parties, le 17 janvier 2019, avait prévu que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus seraient achevés et livrés, au plus tard le 30 juin 2020. La livraison est finalement intervenue le 15 mars 2021, soit 258 jours plus tard.

Le contrat de vente a établi la liste des causes de suspension et leurs conditions de légitimité. Parmi celles-ci, se trouvent les journées d’intempéries au sens de l’article L5424-8 du code du travail, dont se prévaut la SCCV [Localité 4] MERMOZ. Pour cette cause de suspension, la clause précise qu’il s’agit de journées d’intempéries au sens de l’article L5424-8 du code du travail, pendant lesquelles, le travail aura été arrêté et qui auront fait l’objet d’une attestation par le maître d’œuvre d’exécution et dont une copie sera remise à l’acquéreur et assortie des justifications provenant de la station météo la plus proche.

La clause consacrée aux « causes légitimes de suspension du délai de livraison » prévoit encore, d’une manière générale, que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarer s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant, lors de la survenance de l’un quelconque de ces évènements, la direction des travaux ».

Le vendeur a également appliqué à chaque délai, un délai supplémentaire, en doublant celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, pour tenir compte des répercussions sur l’organisation générale du chantier. Cette majoration de délai est prévue dans la clause de l’acte authentique consacrée au « causes légitimes de suspension du délai de livraison ». L’acte de vente conclu entre les parties fixe ainsi les causes de suspension légitimes et les conditions de leur opposabilité aux acquéreurs.

S’agissant de ce type de suspension et de majoration de délai, la Cour de cassation a considéré que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et n’est pas abusive (Cass. civ. 3e, 23 mai 2019, n°18-14212). Ainsi, la clause de doublement de la durée de suspension du délai de livraison en matière de contrat de vente en l’état futur d’achèvement n’est-elle pas abusive, même entre un professionnel et un consommateur, lorsqu’elle est contractuellement admise et justifiée par une lettre du maître d’œuvre.

A priori, cette position de la Cour de cassation est fondée sur le renvoi au maître d’œuvre pour constater les causes légitimes de suspension des délais, qui se veut assez rassurant et permet d’écarter le caractère abusif de la clause. Le maître d’œuvre, cabinet d’architecte ou bureau d’étude, est en effet un tiers au contrat. Dès lors, la clause ne paraît pas directement conférer au vendeur professionnel un droit de modifier unilatéralement, et de façon arbitraire, la teneur de ses obligations ou la durée de son engagement. Au contraire, le recours au maître d’œuvre semble garantir une objectivité minimum en ce qu’elle renvoie à un tiers, censé être neutre et impartial.

Sur cette base, il convient également de souligner, que si la clause consacrée aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, ne prévoit effectivement pas de délai pour produire les justificatifs de ces motifs de suspension, elle impose que ces circonstances soient constatées par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, puisque le vendeur est supposé transmettre à l’acquéreur une lettre du maître d’œuvre assortie des justificatifs provenant de la station météo la plus proche.

Il convient de souligner que si ces clauses ne sont pas abusives, c’est précisément parce que les parties ont convenu, pour l’appréciation des causes légitimes de retard, de s’en rapporter à un certificat établi, sous sa propre responsabilité, par le maître d’œuvre ou l’architecte ayant la direction des travaux et que la survenance de ladite cause est indépendante de la volonté du vendeur. En l’espèce, la condition, posée par le contrat lui-même, d’adresser ce justificatif du maître d’œuvre aux acquéreurs, participe à la légitimité de ces causes de suspension, dans le respect des exigences jurisprudentielles. Elle permet, en outre, d’informer les acquéreurs de la suspension de délai. Cette lettre émanant d’un tiers au contrat attestant de la légitimité de la cause de suspension et de sa durée, ne saurait attendre une phase de contentieux pour être produite aux acquéreurs.

Il convient de vérifier si les causes de suspension invoquées respectent les stipulations contractuelles, pour en apprécier la légitimité.

Pour le retard lié aux intempéries, la SCCV [Localité 4] MERMOZ produit un courriel adressé aux acquéreurs, le 21 octobre 2019, par la chargée de clientèle du vendeur, auquel était annexée une liasse de relevés de suivi météorologiques du chantier annotée par la société titulaire du gros œuvre, pour les mois de décembre 2018 à septembre 2019, comptabilisant 38 jours d’intempéries. Un nouveau courriel de la SCCV [Localité 4] MERMOZ du 02 avril 2020, invoquait de nouveaux retards liés aux intempéries.

Elle a produit avec ce courrier, une attestation du maître d’œuvre d’exécution du 09 mars 2020, dans lequel ce dernier « certifie que le nombre de jours d’intempéries imputable au chantier de réalisation de la Résidence [Adresse 3] située à [Localité 4] est de 60 jours ouvrés d’intempéries au total sur la période allant du mois de décembre 2018 au 29 février 2020 ». Aucun relevé de d’intempéries n’a été joint à cette attestation, aucune explication n’a été proposée par le maître d’œuvre sur le lien entre intempéries et arrêt du chantier. La SCCV [Localité 4] MERMOZ a finalement transmis des relevés météo, pour la période d’octobre 2019 à février 2020, par courriel du 21 avril 2020, ces relevés étant toujours visés par l’entreprise de gros œuvre, mais pas par le maître d’œuvre.

Dans la mesure où le contrat impose au vendeur de transmettre aux acquéreurs une lettre du maître d’œuvre et les justificatifs provenant de la station météo la plus proche, pour justifier de la survenance de l’une des circonstances permettant de légitimer une suspension du délai de livraison, il parait peu cohérent que cette attestation ne soit pas adressée, avec les justificatifs visés par le maître d’œuvre. Ce dernier est censé être le garant du fait que le travail a dû être arrêté en raison des intempéries, pour justifier de la suspension du chantier et du report de la date de livraison. Il ne suffit pas de produire une attestation du maître d’œuvre sur le nombre de jours d’intempéries, encore faut-il que cette attestation permette à l’acquéreur de comprendre que ces intempéries ont stoppé le chantier, conformément à l’article L5424-8 du code du travail, et justifient un retard dans la livraison. Selon ce texte, ce sont les conditions atmosphériques et les inondations rendant dangereux ou impossible l’accomplissement du travail, eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir, qui constituent des intempéries de nature à constituer une cause légitime de suspension de chantier. La clause prévue au contrat vise clairement « les journées d’intempéries au sens de l’article L5424-8 du code du travail, pendant lesquelles, le travail aura été arrêté et qui auront fait l’objet d’une attestation par le maître d’œuvre d’exécution et dont une copie sera remise à l’acquéreur et assortie des justifications provenant de la station météo la plus proche ». Elle implique que le maître d’œuvre puisse justifier du respect des conditions ainsi fixées par le contrat.

Le vendeur ne justifiant pas de la vérification par le maître d’œuvre d’exécution de l’impact des jours d’intempéries retenus sur le déroulement du chantier, cette cause ne pourra être reconnue comme légitime.

Le vendeur invoque également la pandémie mondiale de COVID 19 et les mesures gouvernementales prises du 16 mars au 26 mai 2020, pour justifier d’un arrêt du chantier, sur une période de 71 jours. Cette cause entre, selon la SCCV [Localité 4] MERMOZ, dans le champ des cas de force majeure justifiant un report de livraison.

Toutefois, les termes du contrat sont suffisamment clairs pour affirmer que cette cause de force majeure implique, elle aussi, un courrier du maître d’œuvre aux acquéreurs établi lors de la survenance de l’un quelconque de ces événements, à savoir un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension de délai de livraison.

La SCCV [Localité 4] MERMOZ produit un courrier que le maître d’œuvre d’exécution lui a adressé le 18 mars 2020, pour l’informer de l’arrêt du chantier. C’est elle qui a informé les acquéreurs, de l’arrêt du chantier et de sa reprise, par courriers des 05 et 26 mai 2020. Elle transmet encore un courriel du maître d’œuvre du 19 juin 2020, invoquant une reprise le 12 mai, ainsi que des courriels d’autres intervenants faisant état de l’arrêt du chantier à compter du 17 mars 2020. Mais il n’est produit aucune attestation adressée aux acquéreurs émanant du maître d’œuvre d’exécution, faisant état du nombre de jours d’arrêt du chantier du fait de la pandémie. Sachant que les activités sur les chantiers ont été autorisées à se poursuivre, par le gouvernement, dès le 21 mars 2020, seule l’attestation du maître d’œuvre d’exécution aurait permis de justifier du nombre de jours d’arrêt du chantier. Ainsi, le vendeur n’a-t-il pas respecter les conditions fixées par le contrat pour qu’un cas de force majeure puisse justifier le report de la livraison du bien.

Il convient de considérer que le nombre de jours de retard lié à la pandémie n’est pas suffisamment justifié en l’absence d’attestation du maître d’œuvre sur les conséquences de cet évènement sur le chantier.

En définitive, le délai de livraison initial fixé au 30 juin 2020 n’a pas été valablement suspendu par les intempéries et les mesures gouvernementales en période de pandémie COVID prises entre mars et avril 2020. La livraison est intervenue le 15 mars 2021, soit avec un retard de 258 jours.

Sur les demandes indemnitaires des acquéreurs

S’agissant du montant des pénalités de retard, Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] indiquent que le contrat ne le fixe pas, mais ils se fondent, à titre principal, sur les pénalités prévues dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle, à savoir 1/3000ème du prix de vente par jour de retard, ce qui correspond à 63,33 euros, soit pour les 258 jours, un total de 16.339,14 euros. A titre subsidiaire, ils se prévalent de la valeur locative du bien, estimée à 620 euros par mois et sollicitent la somme de 5340,60 euros.

Ils sollicitent également l’indemnisation des frais de location qu’ils ont dû continuer à assumer, pendant huit mois et demi, pour un loyer mensuel de 549,64 euros, soit un montant de 4671,94 euros. Ils précisent que ce loyer s’est ajouté au remboursement du prêt qui a commencé en février 2019. Ils demandent la somme de 1.000 euros en indemnisation du préjudice résultant de conditions d’emménagement dégradées du fait du retard de livraison, 3.000 euros au titre du trouble consécutif à la poursuite du chantier de réalisation des parties communes extérieures de la résidence durant trois mois et demi après la livraison de leurs lots privatifs, 2.000 euros de préjudice de jouissance au titre de ces parties communes, et 2.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

La SCCV [Localité 4] MERMOZ conteste ces demandes indemnitaires en soutenant, principalement, l’absence de retard non légitime, et subsidiairement, en indiquant que les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

Selon l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le non-respect du délai de livraison est un manquement du vendeur à ses obligations contractuelles. L’acquéreur peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts afin d’obtenir la réparation des préjudices qu’il a subis en raison de l’inexécution du contrat. Mais il faut que ces préjudices puissent être mis en relation avec le retard de la livraison. Le contrat ne prévoyant pas de système de pénalités de retard et les règles applicables au contrat de construction de maison individuelle ne pouvant être étendues à la vente d’immeuble à construire, la demande fondée sur une pénalité de 63,33 euros par jour de retard pendant 258 jours est rejetée, de même que celle basée sur une valeur locative du bien.

A défaut de stipulation contractuelle prévoyant une pénalité de retard, Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] ne sont pas fondés en leur demande. Cette demande doit être rejetée.

En revanche, il convient d’apprécier, poste par poste, les éléments de preuve invoqués par les demandeurs, à l’appui de leurs autres demandes d’indemnisation, étant précisé que cette indemnisation suppose de démontrer un préjudice et le lien de causalité existant entre le retard de livraison précédemment caractérisé et ce préjudice. Les acquéreurs peuvent ainsi obtenir le règlement des sommes engagées pour se loger ou, si le bien était prévu à la location, une indemnisation correspondant à la perte de percevoir des loyers.

En l’espèce, Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] font valoir le paiement d’un loyer de 549,64 euros, pendant les 8 mois et demi de retard pris par la livraison de leur appartement. Toutefois, ils ne justifient pas d’un bail ainsi conclu durant cette période et ils ne produisent que les quittances des mois de février et mars 2021, soit un montant total de 1099,28 euros. L’indemnisation des loyers acquittés pendant le retard de livraison doit ainsi être limitée à la somme de 1099,28 euros.

Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] font également valoir des frais de déménagement qu’ils n’auraient pas dû exposer, si le bien avait été livré dans les délais. Toutefois, ils ne justifient pas du lien entre cette dépense et le retard de livraison, dès lors qu’ils produisent simplement une facture de leur déménagement. Cette demande doit ainsi être rejetée.

Ils sollicitent encore l’indemnisation de préjudices liés à l’inachèvement des accès à l’immeuble au moment de leur déménagement, en demandant la somme de 1000 euros du fait de l’absence de fonctionnement de l’ascenseur le jour du déménagement, la somme de 3000 euros, pour le trouble ressenti du fait des mauvaises conditions d’accès à l’immeuble et 2000 euros de préjudice de jouissance des parties communes, livrées le 30 juillet 2021. Ils demandent ainsi l’indemnisation de préjudices en lien avec une livraison tardive des parties communes, non avec le retard de livraison précédemment retenu pour leurs lots.

Mais, là encore, les éléments produits ne permettent pas d’apprécier la réalité et l’ampleur des préjudices effectivement subis et le lien de causalité entre ces préjudices et le retard de livraison précédemment démontré. Ces demandes sont rejetées.

La SCCV [Localité 4] MERMOZ est condamnée à verser la somme 1099,28 euros au titre des frais de logement liés au retard de livraison à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G].

Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] font enfin valoir un préjudice moral lié à l’inquiétude générée par le retard pris par la livraison, alors qu’il s’agissait pour eux d’un premier achat, qu’ils estiment, à la somme de 2.000 €

Eu égard, à l’anxiété légitimement éprouvée par les acquéreurs face à l’incertitude d’une date de livraison, sans cesse repoussée, et à l’absence de transparence du vendeur sur les retards pris par les travaux, il y a lieu de condamner la SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G].

Les dépens et les frais irrépétibles

La SCCV [Localité 4] MERMOZ, succombant en la présente instance, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est par ailleurs pas inéquitable de condamner la SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G] une indemnité qui sera fixée en équité à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, pour les mêmes motifs, de débouter la SCCV [Localité 4] MERMOZ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G], la somme de 1099,28 euros, au titre des loyers payés pendant le retard de livraison ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G], la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] MERMOZ à verser à Monsieur [O] [N] et Mademoiselle [W] [G], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] MERMOZ aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SCCV [Localité 4] MERMOZ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE