COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01287 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QTVS

Du 20 Avril 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [Z]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Laetitia GABORIT

M^e Rose MBA N.KAMAGNE

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Juillet 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SNC [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [I] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 05 Mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Avril 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [Z] est propriétaire des lots n° 1626, 1845 et 1843 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 7].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] CORNICHE FLEURIE a, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

7765,85 euros au titre des charges et provisions échues ;6081,04 euros au titre des sommes non échues ; 791,01 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires ;2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil M^e Laetitia GABORIT, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965

À l’audience du 5 mars 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et s’est opposé à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [I] [Z].

Monsieur [I] [Z], représenté par son conseil, demande de :

Dire qu’il est de bonne foi ; Faire droit à sa demande de délais de grâce ; Accorder les délais les plus larges pour apurer son arriéré de charges ; Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; Dire que chacune des parties assumera ses dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [I] [Z] est propriétaire des lots n° 1626, 1845 et 1843 dépendants de l’immeuble [Adresse 8] CORNICHE [Localité 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 6 mars 2023, 19 février 2024 et du 27 février 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2022, 2023 et 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [I] [Z] pour la période considérée ainsi qu’une sommation du 1er avril 2025 portant sur la somme de 4634,19 € outre une mise en demeure du 2 juin 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 6464,03 euros comprenant la somme de 4695,35 € au titre des provisions échues sur le budget provisionnel en cours (avis de réception non réclamé ou signé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues mais également des sommes à échoir d’un montant de 7758,87 €.

Il ressort du décompte versé en date du 11 juillet 2025, que Monsieur [I] [Z] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti.

Toutefois, il ressort de l’extrait de compte de Monsieur [I] [Z] que celui-ci a procédé à deux versements les 9 janvier et février 2026 de 500 euros chacun et que la somme de 958,95 euros a été créditée sur son compte au titre du solde de charges 2024-2025.

Dès lors, il convient d’imputer ces paiements sur les sommes échues réclamées par le Syndicat des copropriétaires. Monsieur [I] [Z] est donc redevable de la somme de 5806,90 euros au 30 septembre 2025 et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 de 6081.04 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [I] [Z] est bien redevable de la somme de 5806,90 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2025 et de la somme de 6081,04 euros au titre des provisions devenues exigibles portant la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Il sera en conséquence condamné au paiement de ces sommes.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée mis en demeure Monsieur [I] [Z] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 120 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier. De plus, les frais afférents à la sommation de payer en date du 1er avril 2025, à savoir 157,01, sont bien justifiés.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 610 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Monsieur [I] [Z] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 267,01 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [Z] est devenu seul propriétaire du bien à la suite du divorce avec son ex-épouse et du rachat de ses parts selon acte notarié en date du 9 juillet 2021.

Il justifie avoir rencontré des difficultés financières, notamment à la suite de l’augmentation des appels de fonds de la copropriété, pour régler seul les charges, avoir effectué des règlements et qu’il devrait percevoir prochainement des fonds issus de la succession de sa défunte mère.

Il justifie percevoir un revenu annuel de 59 445 € soit un salaire mensuel d’environ 4950 € par mois et devoir faire face aux échéances d’un prêt immobilier mensuel de 1239,90 €. Il indique avoir contracté deux crédits à la consommation.

Il démontre ainsi l’existence de difficultés financières ne lui permettant pas de rembourser l’intégralité de la somme dont il demeure redevable.

En conséquence, il lui sera accordé des délais de paiement sur une durée de 24 mois selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [I] [Z] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue du litige il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens avec distraction au profit de son conseil M^e Laetitia GABORIT, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965 le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 5806,90 euros au titre des charges et provisions échues au 30 septembre 2025, outre la somme de 267,01 euros au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 6081,04 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

ACCORDE à Monsieur [I] [Z] des délais de paiement sur vingt-quatre mois pour l’apurement de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], et dit qu’il devra régler sa dette selon vingt-quatre mensualités de 500 euros chacune, la dernière correspondant au solde de la dette, et ce à compter du 5 de chaque mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le non-paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due, après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 15 jours ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil M^e Laetitia GABORIT, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le tout lié au défaut de paiement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire .

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ