TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/169

RG n° : N° RG 24/01209 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNPE

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[I]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

RCS [Localité 12] : 645 520 164

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général pour se domicilier audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Gérard KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [I]

née le 19 Janvier 1983 à [Localité 1]

[Adresse 8],

[Adresse 13]

[Localité 5]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Gérard KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à Monsieur [T] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 7], à effet du 1er février 1970.

Monsieur [T] [I] a bénéficié d’une mesure de protection judiciaire, confiée à Madame [N] [Y] en qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Monsieur [T] [I] est décédé le 07 novembre 2023.

Par courrier du 17 novembre 2023, Madame [N] [Y] a informé l’agence locale de la société BATIGERE du décès de Monsieur [I] et de ce que les clés du logement étaient en possession de Madame [J] [I].

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [I] une sommation de déguerpir, remise à étude et restée vaine.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, dénoncé au représentant de l’État le 1er août 2024, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

constater et en tant que de besoin dire et juger, que Madame [J] [I] est occupante sans droit ni titre d’un logement qui était loué précédemment par son père, [Adresse 7],ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de corps et de biens, des locaux dont s’agit et cela, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :2 934,27 euros en principal selon décompte arrêté au 22 juillet 2024, avec intérêts de droit,une indemnité mensuelle d’occupation au minimum égale au terme du loyer actuel, qui sera revalorisée selon la réglementation proposée aux sociétés d’HLM et ce jusqu’au départ effectif des locaux concernés, avec intérêts de droit,800 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en application de l’article 1240 du code de procédure civile,600 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Madame [J] [I] en tous les frais et dépens.

La requérante expose que, suite au décès de Monsieur [T] [I], Madame [J] [I] a pris possession des lieux de manière illégale et sans y avoir été autorisée ; que Madame [J] [I] est par conséquent occupante sans droit ni titre du logement litigieux, ce qui justifie que soient ordonnées son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à des dommages et intérêts.

A l’audience du 25 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 5 734,07 euros selon décompte du 24 février 2025, et a maintenu le surplus de ses demandes.

Madame [J] [I], citée à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

A titre liminaire, il est observé que la recevabilité de l’action diligentée par la société BATIGERE HABITAT à l’encontre de Madame [J] [I] n’est pas contestée et que les éléments du dossier ne font pas apparaître d’irrégularité.

Sur l’existence d’un contrat de location entre la société BATIGERE et Monsieur [T] [I]

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du même code, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse, si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est produit aucun élément correspondant à un contrat de location écrit. Cependant, il ressort du courrier du 17 novembre 2023 adressé à l’agence locale de la société BATIGERE par Madame [N] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, que Monsieur [T] [I] bénéficiait auprès du bailleur social d’un bail répertorié sous les références suivantes, rappelées dans ledit courrier : « N°5424583 – [Adresse 6] ».

Ces éléments permettent d’établir l’existence d’un contrat de bail, à tout le moins verbal, conclu entre la société BATIGERE et Monsieur [T] [I] et portant sur le logement situé [Adresse 7], objet du présent litige.

Sur l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

L’article 40 I de la même loi prévoit que l’article 14 s’applique également aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ajoute deux conditions supplémentaires relatives aux conditions d’attribution des logements sociaux et à l’adaptation de la taille du logement par rapport à celle du ménage, hors hypothèse du transfert sollicité par le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, le décès de Monsieur [T] [I], le 07 novembre 2023, est établi par la production de son acte de décès.

La présence actuelle de Madame [J] [I] dans l’appartement qu’il occupait est établie par les procès-verbaux de remise à étude de la sommation de déguerpir du 13 mars 2024 et de l’assignation du 31 juillet 2024, chacun mentionnant que le nom de la destinataire de l’acte est inscrit sur la boite aux lettres, ainsi que par le courrier du 17 novembre 2023 précité de Madame [N] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, informant le bailleur de ce que « Mlle [I] [J] est en possession des clés du logement ».

Or, Madame [J] [I], qui n’a pas comparu, ne justifie pas avoir sollicité le transfert du bail à son nom. En tout état de cause, elle ne justifie pas remplir les critères prévus par les articles 14 et 40 I de la loi du 06 juillet 1989.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 07 novembre 2023 par le décès de Monsieur [T] [I] et Madame [J] [I] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis cette date.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de réparer le préjudice subi par la société BATIGERE HABITAT du fait de l’occupation illicite du logement par la défenderesse et de condamner cette dernière à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation.

Etant acquis que le bail a pris fin le 07 novembre 2023, il convient, en l’absence de tout élément contraire, de fixer le point de départ de l’occupation illicite à cette date.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit à la somme de 401,95€ au vu du dernier décompte versé aux débats, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propres aux sociétés [Adresse 11].

Sur les sommes dues

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement du décompte de la créance actualisé au 24 février 2025, que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré d’indemnités d’occupation.

Le décompte fait apparaître une dette de 5 734,07 euros. Toutefois, les sommes dues au titre de la sommation de déguerpir (25,72 euros) et de l’assignation (130,37 euros), qui correspondent à des dépens, n’ont pas à y figurer. La somme de 156,09 euros sera donc déduite du montant indiqué au décompte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [I] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 577,98 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 24 février 2025 (terme de février 2025 non inclus).

L’intérêt au taux légal sur cette somme courra du jour du prononcé de la décision.

Sur les demandes indemnitaires

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 800 euros

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions.

Selon l’article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables, ce dont il résulte qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT sollicite du juge qu’il condamne la défenderesse au paiement de « dommages et intérêts complémentaires en application de l’article 1240 du code de procédure civile ».

Or, l’article 1240 du code de procédure civile, qui dispose que « le ministère public peut former appel jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la remise de l’avis qui lui a été donné de la délibération prise ou de la décision rendue », est sans lien aucun avec la demande présentée.

Au vu de l’objet de la demande tel qu’exposé dans le corps de l’assignation (page 3, avant-dernier paragraphe), il apparaît que la demande indemnitaire à hauteur de 800 euros est en réalité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la référence à l’article 1240 du code de procédure civile dans le dispositif doit s’analyser comme une erreur matérielle.

Cette demande sera par conséquent examinée ci-après au titre des frais du procès.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 600 euros

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans le paiement des indemnités d’occupation et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la condamnation au paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [I] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [J] [I] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 300 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition publiquement au greffe :

DÉCLARE recevable l’action diligentée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST ;

DIT que Madame [J] [I] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7], depuis le 07 novembre 2023 ;

DIT qu’à défaut par Madame [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 7], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [J] [I] à la somme de 401,95€ et condamne Madame [J] [I] à payer cette indemnité d’occupation à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 5 577,98 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 24 février 2025 (terme de février 2025 non inclus), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [J] [I] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge