TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01348 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNRO

[M]

C/

[E]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [Y] [M] épouse [U]

née le 12 Juillet 1962 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [J] [U]

né le 19 Novembre 1959 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [R] [C] [E]

née le 29 Juillet 1983 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

délibéré au 13 mai 2025 prorogé au 29 juillet 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2018, Monsieur [J] [U] et Madame [P] [M] épouse [U] ont donné à bail à Madame [R] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 20 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 390 euros.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux d’entrée a été dressé par huissier de justice le 07 décembre 2018 à l’initiative des bailleurs en présence du père de la locataire.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 13 décembre 2021 à l’initiative des bailleurs en présence du père de la locataire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 juin 2024, présentée le 26 juin 2024 à Madame [R] [E] et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [J] [U] et Madame [P] [M] épouse [U] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, mis en demeure la locataire d’avoir à régler sous huitaine la somme totale 15 813,64 euros au titre des dégradations locatives et des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2024, Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] ont fait assigner Madame [R] [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

-15 813,64 euros en principal suivant décompte actualisé au 19 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

-2 000 euros au titre du préjudice subi,

-1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 25 février 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs prétentions et moyens.

Madame [R] [E], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 29 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur les demandes en paiement

Il ressort des pièces produites par Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] et notamment de la mise en demeure du 24 juin 2024, que la somme de 15 813,64 euros qu’ils réclament en principal comprend à la fois des loyers et charges impayés à hauteur de 4 872,30 euros et des dépenses de remise en état du logement suite à des dégradations locatives à hauteur de 10 941,34 euros. Le dépôt de garantie a été déduit de la créance de loyers et charges.

Ces points feront donc l’objet d’un examen distinct.

1°/ Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, les époux [U] versent aux débats le contrat de bail signé entre les parties, prévoyant un loyer mensuel de 390 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros, un décompte de sortie arrêté au 17 juin 2024 et une mise en demeure adressée à Madame [R] [E] le 24 juin 2024.

Il ressort du décompte de sortie que Madame [E] était redevable à cette date de la somme de 4872,30€ au titre des loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire le montant de 78€ au titre de la " provision pour prochaine régul [E] [R] " qui n’est pas justifiée.

Madame [E] sera donc condamnée à payer la somme de 4794,30€ aux époux [E], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2°/ Sur les dégradations locatives et la remise en état du logement

Selon l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant.

Aux termes de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de taches et de trous.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par huissier de justice le 07 décembre 2018 décrit le logement comme étant pour l’essentiel en bon état.

L’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 13 décembre 2021, soit trois années plus tard, ce qui ne devrait pas donner lieu à une usure trop importante, mentionne une « absence totale d’entretien – l’intervention d’une société spécialisée en matière de désinfection est obligatoire avant toute remise en état ».

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, étant précisé qu’en l’espèce ne sont pas produites les photographies annexées au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, auxquelles certaines mentions dudit constat se réfèrent pourtant.

Les époux [U] sollicitent la somme de 10941,34€ au titre de ces réparations locatives, décomposée comme suit :

-3400€ pour des frais de débarras et nettoyage (selon la facture de l’entreprise MS DEBARRAS)

-3006€ pour des frais de menuiseries (selon les factures de l’entreprise MG MENUISERIE)

-3740,70€ pour des travaux de chauffage et plomberie (facture de l’entreprise RAVEL CHAUFFAGE)

-193,44€ pour la rénovation de la toile de verre.

Sur la facture de l’entreprise MS DEBARRAS

Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] produisent une facture de l’entreprise MS DEBARRAS mentionnant le débarras du logement, la désinfection des murs et plafonds, le nettoyage et la dépose de la toile de verre, le nettoyage du carrelage et des sanitaires ainsi que la dépose de l’évier, pour un montant forfaitaire de 3 400 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été « rendu extrêmement sale du sol au plafond et dégradé », « les sols et plinthes sont crasseux – présence de nombreuses déjections animales tant sur le carrelage que sur le parquet flottant » et que « les sanitaires (évier, lavabo, baignoire) sont dans le même état avec des évacuations bouchées – présence d’excréments dans la baignoire ».

Il apparait en outre que des meubles ont été laissés dans le logement, justifiant les frais de débarras.

Les réparations liées à ces constats doivent être mises à la charge de l’ancienne locataire puisqu’elles ne relèvent pas d’une usure normale après seulement trois ans d’occupation des lieux, soit la somme de 3400 euros, justifiée par la facture produite.

Sur les factures de l’entreprise MG MENUISERIE

Les époux [U] produisent deux factures de l’entreprise MG MENUISERIE d’un montant de 2 216 euros et 790 euros concernant la fourniture et la pose des éléments suivants :

— porte de salle de bains,

— paumelle de la porte de la chambre,

-4 poignées de porte clé L,

— une poignée de porte clé i,

— un cylindre 30 x 30,

— parquet,

— plinthes,

— un seuil de porte en alu.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie que le remplacement du parquet flottant de la chambre est justifié en raison de son état crasseux et de la présence de nombreuses déjections animales mentionnés lors de la sortie, alors que ce parquet était décrit comme étant en très bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Les factures produites ne comportant aucun détail, il y a lieu, compte tenu de la superficie indiquée (13,4 m²), de retenir un coût de 500 euros s’agissant de la fourniture et de 300 euros s’agissant de la pose, soit une somme globale de 800 euros au titre du remplacement du parquet de la chambre.

En revanche, aucune constatation n’a été faite lors de la sortie concernant le nécessité de changer les poignées de portes (celle de la porte d’entrée étant uniquement décrite comme « à revisser »). Il est par ailleurs relevé que les plinthes de l’ensemble des pièces, ainsi que la barre de seuil de la chambre, sont simplement décrites comme crasseuses lors de la sortie. Leur remise en état de propreté étant incluse dans la prestation de nettoyage, d’ores et déjà mise à la charge de la locataire sortante, il n’y a pas lieu de prendre en compte un coût de remplacement.

Sur la facture de l’entreprise RAVEL CHAUFFAGE

La somme globale de 3 740,70 euros sollicitée à ce titre comprend le remplacement de l’ensemble des radiateurs du logement, ainsi que le remplacement du WC, de la colonne de douche, des mitigeurs (évier, lavabo, baignoire) d’un meuble de cuisine (avec pose d’un évier) et d’un meuble avec vasque.

Si la comparaison des états des lieux fait ressortir un défaut d’entretien locatif imputable à la locataire, les bailleurs ne sont cependant pas fondés à solliciter la condamnation de Madame [R] [E] à prendre en charge la remise à neuf des équipements de chauffage et de plomberie, aucun défaut de fonctionnement de ces équipements n’étant mentionné lors de la sortie et alors, de surcroît, que la prestation de nettoyage et désinfection est incluse dans la facture MS DEBARRAS d’ores et déjà mise à la charge de la locataire sortante et que des réserves avaient été mentionnées dans l’état des lieux d’entrée concernant l’état des radiateurs (grille supérieure déformée pour trois d’entre eux et le quatrième présentant quelques piquages de rouille en partie supérieure).

Par ailleurs, si la lecture de l’état des lieux de sortie fait apparaitre que le meuble de la cuisine est hors service, il convient de constater qu’à l’entrée dans les lieux il était déjà décrit avec des « portes écaillées », une plinthe présentant une déformation sous la porte droite, le panneau droit fortement gonflé et le platelage déformé. Dans ces conditions, la pose d’un meuble neuf ne saurait être mise à la charge de l’ancienne locataire.

Aucune somme ne sera donc retenue au titre de cette facture.

Sur la facture SOPAL

Les époux [U] justifient enfin avoir déboursé la somme de 193,44 euros pour l’achat de toile de verre, de colle et de peinture.

Ces dépenses sont en relation directe avec les dégradations constatées par l’huissier de justice dans l’état des lieux de sortie, qui décrit une « fibre tachée, arrachée par endroits, griffés par endroits et profondément à l’arrière de la porte d’entrée, traces de crayons et dessins » de sorte que la somme de 193,44 euros réclamée à ce titre est justifiée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [R] [E] est redevable au titre des dégradations locatives d’un montant total de 4393,44€ (3 400 + 800 + 193,44) qu’elle sera condamnée à verser aux époux [U], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les articles 1231-1 et suivants du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aucune pièce n’est produite quant à l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et des dégradations locatives pour lesquels des condamnations ont déjà été prononcées précédemment.

Il y aura donc lieu de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de la mise en demeure du 24 juin 2024, à hauteur de 6,09€.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge des bailleurs les frais qu’ils ont avancés au titre de la présente procédure. Madame [R] [E], tenue aux dépens, sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [R] [E] à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] la somme de 4.794,30€ au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [E] à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] la somme de 4393,44€ au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [E] à payer à Monsieur [J] [U] et Madame [P] [Y] [M] épouse [U] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la mise en demeure du 24 juin 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge