TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 19 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 21/08320 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZGKF

AFFAIRE : M. [T] [K] (M^e ARNOUX-POLLAK)

C/ M. [L] [D] (M^e VALOIS) ; M. [N] [J] ; S.D.C. VAL PINS (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) ; S.A.R.L. GESTION IMMOBILIÈRE COSTABEL ; S.A. GENERALI IARD (la SARL ATORI AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K]

né le 28 juin 1959 à HUSSEIN DEY (ALGÉRIE)

de nationalité Française

demeurant Résidence Val Pin – Bâtiment D – 3ème étage – 33 boulevard du Bosphore – 13015 MARSEILLE

représenté par Maître Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [L], [I] [D]

né le 07 août 1990 à HAMMA EL ANASSER (ALGÉRIE)

demeurant Résidence Val Pin – Bâtiment D – 3ème étage – 33 boulevard du Bosphore – 13015 MARSEILLE

Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale N°2022/016254 du 30 septembre 2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Dominique VALOIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [J]

demeurant Résidence Val Pin – Bâtiment G1 – 8 boulevard du Bosphore – 13015 MARSEILLE

et encore chez M. [E] [D] – 159 rue le Chatelier – Pavillon 1B – 13015 MARSEILLE

défaillant

Syndicat des Copropriétaires de la résidence VAL PINS – 33 boulevard du Bosphore 13015 MARSEILLE

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L.U. MEDITERRANEENNE DE GESTION (MGF)

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 403 616 345

dont le siège social est sis 108 cours Lieutaud – 13006 MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIÈRE COSTABEL

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 073 804 627

dont le siège social est sis 22 boulevard Camille Flammarion – 13001 MARSEILLE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

S.A. GENERALI IARD

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663

dont le siège social est sis 2 rue Pillet Will – 75009 PARIS

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

représentée par Maître Pierre-Emmanuel PLANCHON de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [K] est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage du bâtiment D de l’ensemble immobilier RESIDENCE VAL PINS – 33 boulevard du Bosphore – 13015 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble était précédemment la SARL GESTION IMMOBILIERE COSTABEL (ci-après le syndic COSTABEL). Son syndic en exercice est désormais la société MEDITERRANNEENE DE GESTION dite MGF.

L’appartement situé au 4ème étage, au-dessus de celui de Monsieur [K], appartient à Monsieur [N] [J] et est donné à bail à Monsieur [C] [D] et sa famille.

Monsieur [K] se plaint de nuisances sonores répétées de la part du locataire de l’appartement ainsi que d’infiltrations d’eau en provenance de ce même logement, et de l’inaction du syndic COSTABEL concernant ces difficultés.

Par actes extrajudiciaires délivrés les 23 mars 2021, 29 mars 2021 et 19 avril 2021, Monsieur [K] a assigné Monsieur [C] [D], Monsieur [N] [J], le syndic COSTABEL ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS devant le tribunal de proximité de Marseille, au visa des articles 544 et 1240 du Code Civil, aux fins notamment :

— d’obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [D], Monsieur [J] et du syndic COSTABEL à lui verser la somme de 6000 euros en réparation des préjudices inhérents aux troubles du voisinage,

— de condamner Monsieur [D] et Monsieur [J] à faire procéder aux travaux de remise en état de la salle de bain de leur appartement pour mettre un terme définitif aux infiltrations, sous astreinte, ainsi qu’à lui payer la somme de 1000 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait des infiltrations,

— subsidiairement, d’ordonner une expertise.

Le 17 septembre 2021, le tribunal de proximité de Marseille s’est dessaisi au profit de la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Marseille.

Par acte du 27 septembre 2022, Monsieur [K] a dénoncé l’assignation au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VAL PINS – Bâtiment D.

Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 21/08320.

Monsieur [D] et le syndicat des copropriétaires ont constitué avocat dans le cadre de cette instance.

Monsieur [N] [J], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

Le syndic COSTABEL, régulièrement cité à personne morale, n’a pas davantage comparu.

Par conclusions d’intervention volontaire en date du 20 octobre 2022, la société GENERALI IARD est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’assureur de responsabilité professionnelle du syndic COSTABEL.

Par ordonnance du 2 mars 2023, une médiation judiciaire a été ordonnée, qui n’a pas abouti.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 3 avril 2024, Monsieur [K] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [C] [D], Monsieur [N] [J], le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Val Pin, Bâtiment D, 33 boulevard du Bosphore, 13015, Marseille, Gestion Immobilière Costabel et GENERALI IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— JOINDRE la présente procédure enrôlée sous le numéro RG 21/8320 avec la procédure initiée, suivant exploit introductif d’instance en date du 27.09.2022, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Val Pin, Bâtiment D, 33 boulevard du Bosphore, 13015, Marseille pris en la personne de son syndic en exercice La Méditerranéenne de Gestion Foncière, Société à Responsabilité Limitée au capital social de 43600€, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le numéro 403616345, dont le siège social est 108 Cours Lieutaud, 13006 Marseille, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, enrôlée sous le numéro RG 22/09551

Sur les troubles anormaux du voisinage :

— JUGER que Monsieur [T] [K] supporte des troubles anormaux du voisinage ;

— JUGER que Monsieur [C] [D], son voisin, locataire, est responsable de ces troubles anormaux du voisinage et des préjudices qui en résultent ;

— JUGER que Monsieur [N] [J], propriétaire du bien loué et bailleur de Monsieur [C] [D], et Gestion Immobilière Costabel sont responsables, à raison notamment de leur inaction, des préjudices résultant des troubles anormaux du voisinage subis par M. [T] [K] ;

— CONDAMNER, en conséquence, solidairement Monsieur [C] [D], Monsieur [N] [J] et Gestion Immobilière Costabel à verser à Monsieur [T] [K] la somme de 6.000 €uros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices inhérents aux troubles du voisinage ;

Sur les infiltrations :

A titre principal :

— JUGER que le bien occupé par Monsieur [T] [K] supporte, au niveau de la salle de bain, des infiltrations dont la responsabilité incombe à Monsieur [C] [D], son voisin, et à Monsieur [N] [J], son bailleur-propriétaire.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [D] et Monsieur [N] [J] à faire procéder par une entreprise compétente et dûment assurée aux travaux de remise en état de la salle de bain de l’appartement occupé par M [K] et de mettre un terme définitif à l’origine de l’infiltration, et ce, sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le Tribunal se réservant le droit de liquider l’astreinte.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [D] et Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [T] [K] la somme de 3000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait des infiltrations supportées ;

A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, au contradictoire de Monsieur [C] [D], Monsieur [N] [J], Gestion Immobilière Costabel et du syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Val Pin, Bâtiment D, 33 boulevard du Bosphore, 13015, Marseille, avec mission habituelle, aux fins de décrire les désordres dont est affecté la salle de bain du bien occupé par Monsieur [T] [K], d’en déterminer les causes, de préciser tous travaux de reprise utiles à y mettre un terme, de déterminer à qui incombe ces travaux et dans quelle proportion éventuelle et, plus généralement, donner tous éléments d’appréciation à la juridiction qui pourrait être saisie afin de statuer sur les responsabilités et de chiffrer les préjudices.

En toutes hypothèses

— CONDAMNER Monsieur [C] [D], Monsieur [N] [J] et Gestion Immobilière Costabel à verser chacun à Monsieur [T] [K] la somme de 2000 €uros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [D], Monsieur [N] [J] et Gestion Immobilière Costabel aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 17 octobre 2022, Monsieur [D] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [T] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [T] [K] aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER toute partie de toute demande formée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence VAL PINS.

— CONDAMNER toute partie succombant à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence VAL PINS une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER toute partie succombant aux dépens prévus à l’article 696 du Code de procédure civile dont distraction au profit de M^e NAUDIN.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 juin 2024, la société GENERALI IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société GESTION IMMOBILIERE COSTABEL, demande au tribunal de :

— RECEVOIR la compagnie GENERALI IARD en son intervention volontaire en sa qualité d’assureur garantissant la responsabilité civile professionnelle du cabinet GESTION IMMOBILIER COSTABEL et LA DECLARER bien fondée,

Sur les demandes relatives aux infiltrations

— EXONERER la compagnie GENERALI IARD de toute éventuelle condamnation relative à une obligation de faire,

— DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande subsidiaire dirigée à l’encontre du cabinet GESTION IMMOBILIER COSTABEL, tendant à la désignation d’un expert judiciaire.

Sur les demandes relatives au trouble anormal de voisinage,

— DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande de dommages et intérêts, en l’absence de preuve qui lui incombe, des nuisances sonores dont il se prévaut, de même que de leur caractère anormal,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER Monsieur [K] de ses prétentions formées à l’encontre du cabinet GESTION IMMOBILIERE COSTABEL, en l’absence de démonstration par ce dernier, d’une faute commise par le syndic,

A TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER Monsieur [K] de la demande de réparation du préjudice né du trouble anormal de voisinage dont il sollicite réparation en l’absence de preuve de la réalité et de l’importance du préjudice prétendument subi.

A tout le moins

— REDUIRE l’indemnité par impossible allouée à de bien plus justes proportions,

— DEDUIRE du montant des éventuelles indemnités par impossible mises à la charge de la compagnie GENERALI IARD, la franchise de 10 % prévue par le contrat, opposable aux tiers, d’un montant maximum 4000 €.

— CONDAMNER Monsieur [D] et Monsieur [J] à relever et garantir le cabinet GESTION IMMOBILIERE COSTABEL et éventuellement la compagnie GENERALI IARD, de toute condamnation en principal, frais irrépétibles et autres dépens par impossible mise à sa charge ou à celle de son assuré, afin qu’ils se relèvent indemnes de la présente procédure.

EN TOUTE HYPOTHESE,

— DEBOUTER Monsieur [K] de ses prétentions au titre des frais irrépétibles,

— CONDAMNER tout succombant à payer à la compagnie GENERALI IARD, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— STATUER ce que de droit sur les dépens, distraits au profit de Maître Pierre Emmanuel PLANCHON membre de la SARL ATORI AVOCATS, Avocat au Barreau de Marseille, sur son offre de droits.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur l’intervention volontaire de la société GENERALI IARD

Il n’est pas contesté que la société GENERALI IARD est l’assureur de responsabilité professionnelle du syndic GESTION IMMOBILIERE COSTABEL, dont la responsabilité est recherchée par Monsieur [K] dans le cadre de la présente affaire.

Son intervention volontaire sera donc reçue.

Sur la demande de jonction

Monsieur [K] sollicite aux termes de ses dernières conclusions que la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/09551, qui concerne la dénonce délivrée au syndicat des copropriétaires de la résidence VAL PINS – Bâtiment D, soit jointe à l’instance.

Or, la jonction sollicitée a déjà été décidée par ordonnance du juge de la mise en état du 2 mars 2023.

Cette demande est donc sans objet.

Sur la demande au titre des troubles anormaux de voisinage

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ainsi, le droit du propriétaire de jouir de son bien est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Cette interdiction s’applique également au locataire du bien.

Il s’agit d’un régime de responsabilité autonome, fondée sur un fait objectif à l’exclusion de toute faute ou négligence.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique seulement de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.

La normalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, le trouble devant revêtir une gravité certaine. Les nuisances alléguées doivent donc dépasser ce qui peut être raisonnablement admis et supporté. Il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond d’estimer, en fonction de la nature, l’intensité, la durée ou de la répétition des nuisances, si celles-ci dépassent la limite de la normalité des troubles de voisinage, et si la preuve de l’anormalité du trouble ainsi que la relation directe entre le préjudice et le fait imputable au voisin est apportée.

Ainsi, en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage, le propriétaire même non occupant est responsable de plein droit des dommages trouvant leur origine dans son immeuble, et ce même si celui-ci était donné en location lors de la survenance des nuisances.

Le bailleur répond des troubles anormaux de voisinage imputables au locataire dès lors qu’ils trouvent leur origine dans l’immeuble donné en location. Le locataire est également responsable de plein droit des troubles anormaux dont il est à l’origine, sur le même fondement.

En l’espèce, Monsieur [K] se plaint de nuisances sonores répétées émanant de l’appartement situé au-dessus du sien appartenant à Monsieur [J] et occupé par Monsieur [D], qui dureraient depuis plusieurs années. Il fait état principalement de claquements de portes incessants, de bruits de pas (talons claqués), de meubles trainés au sol et de bruits de vaisselle, ainsi que de nuisances sonores provenant d’enfants qui sautent, crient, font tomber des objets par terre et font de la trottinette dans l’appartement. Il indique que ces bruits sont très réguliers voire quotidiens et qu’ils se produisent en journée mais également tard en soirée, troublant sa tranquillité et son sommeil.

A l’appui de ses allégations, il produit notamment :

— des main-courantes faisant état de ces difficultés et déposées par ses soins les 19 septembre 2020, 29 mai 2021, 11 juin 2021, 26 juin 2021, 28 juillet 2021 et 24 août 2021 ;

— un courrier écrit de sa main, adressé au syndic COSTABEL pour l’informer de ces troubles le 24 janvier 2020 ;

— un courrier envoyé par son conseil au même syndic le 18 décembre 2020, le mettant en demeure d’intervenir pour faire cesser les nuisances.

Ces éléments ne peuvent toutefois être considérés comme probants pour démontrer l’existence des troubles allégués dès lors qu’ils émanent du requérant lui-même et sont purement déclaratifs, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même.

Il en est de même des trois certificats médicaux du 5 novembre 2020, 10 mai 2022 et 2 avril 2024 qui établissent sans aucun doute l’existence d’un état anxio-dépressif sévère dont souffre Monsieur [K], mais ne permettent pas de prouver que cet état de santé est en lien avec les troubles de voisinage allégués ni d’établir leur réalité, ces documents médicaux ne faisant que rapporter les déclarations du patient.

Le tribunal ne peut que constater qu’aucun élément objectif tel qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice ou un rapport d’un technicien spécialisé en acoustique ne sont par ailleurs versées aux débats, permettant d’objectiver les nuisances subies et d’établir si elles sont bien imputables aux défendeurs ou seulement à la mauvaise isolation phonique du logement.

Il n’est pas davantage produit d’attestation émanant des autres voisins occupant les logements situés à proximité de celui des consorts [J]/[D], qui viendrait démontrer que les nuisances sonores anormales alléguées sont également perçues par d’autres habitants de l’immeuble. Il ne résulte du dossier aucune plainte émanant des autres voisins.

Monsieur [K] ne produit à cet égard que deux attestations relatant les nuisances sonores, qui sont à elles seules insuffisantes à établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients « normaux » de voisinage. En effet :

— l’attestation de Madame [A] évoque des nuisances importantes en soirée, mais qui n’ont été constatées que lors de séjours ponctuels et anciens de celle-ci au domicile de Monsieur [K] (en mars, juin et juillet 2018), au surplus sans aucune précision quant à la durée de ces séjours ;

— l’attestation de Monsieur [R] qui réside au 9ème étage de l’immeuble indique qu’il a constaté personnellement des nuisances sonores provenant de forts bruits de pas, de meubles et de jeux d’enfants, mais n’évoque que quelques visites au domicile du requérant, non datées et uniquement en journée.

— l’attestation des précédents propriétaires de l’appartement n’apporte quant à elle aucun élément pertinent s’agissant des troubles allégués, qu’ils n’ont pas constatés.

Ainsi, les éléments de preuve produits sont insuffisants pour établir l’existence d’un trouble d’une intensité et d’une fréquence caractérisant un trouble « anormal » de voisinage, qui est au demeurant contesté par Monsieur [D].

Enfin, il a été rappelé que la normalité du trouble doit s’apprécier en fonction des circonstances locales et de l’environnement du bien, qui est situé en l’espèce en milieu urbain et dans un immeuble d’habitation collectif composé de multiples appartements, de sorte que les nuisances liées au voisinage sont nécessairement plus importantes que dans une maison individuelle ou un cadre rural et isolé.

Les demandes formées par Monsieur [K] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage seront donc rejetées faute de rapporter la preuve des nuisances excessives alléguées.

Sur la demande au titre des infiltrations

Monsieur [K] se plaint par ailleurs d’infiltrations affectant son logement depuis 2020, qui proviendraient de l’appartement de Monsieur [J] loué aux consorts [D].

La réalité de ces infiltrations est établie notamment par les photographies jointes au courrier adressé au syndic COSTABEL le 20 mars 2020 pour l’aviser des désordres ainsi que par le rapport d’expertise amiable du cabinet SARETEC en date du 19 novembre 2020, rédigé à la demande de l’assureur habitation du requérant, qui a relevé des dommages aux embellissements de la salle de bains.

Leur persistance est en outre démontrée par :

— le nouveau courrier adressé par Monsieur [K] au syndic le 4 octobre 2021, indiquant qu’il subit un nouveau dégât des eaux dans sa salle de bains et faisant état de photos et de vidéos (non produites) ;

— le rapport établi par Monsieur [Y] [V], plombier-chauffagiste, le 12 novembre 2021, indiquant que les infiltrations sont visibles au plafond au-dessus de la baignoire ;

— le rapport de recherche de fuite rédigé à la demande du syndic par la société CHASSEUR DE FUITES le 17 juin 2022 qui a constaté une humidité élevée sur le support ainsi que des auréoles et tâches sur le plafond, avec gonflement et écaillage des peintures ;

— l’attestation de Monsieur [W] [R] en date du 1er avril 2024, indiquant avoir constaté à cette date les dégradations en plafond de la salle de bains de Monsieur [K] ainsi que la présence d’une humidité persistante, mesurée à l’aide d’un appareil spécifique.

Ainsi, contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, la persistance des infiltrations est établie par ces éléments, y compris après la réalisation des travaux que Monsieur [D] indique avoir effectués dans sa salle de bains fin 2020 puis de nouveau en septembre 2022 (ces derniers étant justifiés par une facture relative à la pose d’une vidange pour baignoire).

Il apparait en revanche que la cause des désordres n’a pas été identifiée de manière certaine et au contradictoire de l’ensemble des parties.

En effet, le rapport du cabinet SARETEC se contente de faire état d’une origine hypothétique au niveau des joints d’étanchéité du pourtour de la baignoire de Monsieur [D], sans procéder à aucune mise en eau.

Le rapport établi par Monsieur [V] en 2021 ne se prononce pas davantage sur la cause des désordres et évoque plusieurs origines possibles, avec nécessité d’effectuer une recherche de fuites chez Monsieur [D] ainsi qu’au niveau des colonnes d’eau usées et eaux pluviales de l’immeuble qui passent derrière la baignoire.

La société CHASSEUR DE FUITES n’a quant à elle établi qu’un rapport de recherche de fuite visuelle chez Monsieur [K] et a conclu que le sinistre « semble provenir » d’un étage « au-dessus au 4ème étage », sans qu’aucune investigation n’ait été réalisée à ce niveau.

Enfin et surtout, Monsieur [D] justifie avoir effectué certains travaux dans sa salle de bains (réfection des joints de la baignoire et pose d’une vidange) qui ne semblent pas avoir permis de mettre fin aux désordres.

Il apparait dès lors indispensable d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer précisément l’étendue et l’origine des désordres dont la réalité est attestée, et de permettre au tribunal de statuer sur les imputabilités.

Compte tenu de l’incertitude existant quant à l’origine exacte des infiltrations, cette expertise sera ordonnée au contradictoire de Monsieur [J] et de Monsieur [D], respectivement propriétaire et locataire de l’appartement suspecté d’être leur siège, ainsi qu’au contradictoire du syndicat des copropriétaires au titre d’une éventuelle fuite dans les parties communes, et notamment au niveau des descentes d’eaux usées de la copropriété. L’expertise se déroulera également au contradictoire du syndic COSTABEL, qui est mis en cause par le requérant comme ayant été négligent dans la gestion de ce sinistre et qu’il n’y a dès lors pas lieu de mettre hors de cause à ce stade, ainsi qu’au contradictoire de son assureur la société GENERALI.

La consignation sera mise à la charge de Monsieur [K].

Il sera parallèlement sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formulées au titre des infiltrations ainsi que sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens dans l’attente de la réalisation de l’expertise. L’affaire sera retirée du rôle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mixte, contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition des parties au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de la SA GENERALI IARD, pris en sa qualité d’assureur de responsabilité professionnelle de la société GESTION IMMOBILIERE COSTABEL, à la présente instance ;

DECLARE sans objet la demande de jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 22/09551 à la présente procédure ;

Sur la demande liée aux troubles anormaux de voisinage constitués par les nuisances sonores

DEBOUTE Monsieur [T] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes relatives aux désordres d’infiltration,

Avant dire-droit, ORDONNE une expertise judiciaire ;

COMMET pour y procéder :

[P] [M]

9 impasse des Pinsons

13850 GREASQUE

Port. : 06.89.35.86.96

Mèl : gauthier.gorny@gorny-expert.com

Avec pour mission de :

— Convoquer, entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

— Entendre tous sachants et prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment le rapport d’expertise amiable du cabinet SARETEC du 19 novembre 2020 ; le rapport d’intervention de Monsieur [Y] [V], plombier-chauffagiste, du 12 novembre 2021 ; le rapport de recherche de fuite visuelle de la société CHASSEUR DE FUITES du 17 juin 2022 ; les factures des travaux réalisés par Monsieur [D] dans sa salle de bains en novembre 2020 et septembre 2022 ;

— Visiter les lieux litigieux, à savoir l’appartement de Monsieur [K] au 3ème étage du bâtiment D de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « VAL PINS » situé 33 bd du Bosphore 13015 MARSEILLE, et l’appartement sus-jacent appartenant à Monsieur [J] et loué à Monsieur [D],

— Décrire les désordres d’infiltrations et dégâts des eaux affectant les lieux, en précisant notamment leur date d’apparition et leur localisation exacte au sein de l’appartement,

— Décrire les travaux réalisés par Monsieur [D] et/ou Monsieur [J] dans l’appartement du 4ème étage en lien avec les désordres, en précisant leur nature et leur date, et en indiquant s’ils ont été exécutés conformément aux règles de l’art ;

— Effectuer toute investigation utile afin de déterminer si les infiltrations persistent à ce jour ;

— Déterminer, en donnant tous éléments d’information permettant à la juridiction du fond de déterminer les responsabilités (non-façons, malfaçons, mauvaise utilisation, vice caché, non-conformité, vétusté, usure anormale, cas fortuit…), les origines et les causes de ces désordres et leur imputabilité, en précisant le cas échéant la localisation exacte des fuites identifiées ;

— Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres et/ou les travaux à effectuer, évaluer le coût des travaux utiles, poste par poste, à l’aide de devis fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution ;

— Dire si les désordres rendent le bien impropre à sa destination, s’ils affectent ou non la solidité de l’ouvrage ou s’ils résultent ou non d’un vice du sol et/ ou s’ils affectent l’ouvrage dans ses éléments constitutifs ou ses éléments d’équipement,

— Donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis par Monsieur [K] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— Plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— Etablir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage, et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois,

DIT que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DIT que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNE la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de MARSEILLE par Monsieur [T] [K] d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente décision (accompagnée de la copie de la présente décision),

DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

ORDONNE le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties relatives aux infiltrations ainsi que sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire Monsieur [P] ;

ORDONNE le retrait du rôle de la présente affaire ;

DIT qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de la mise en état aux fins de remise au rôle et de reprise d’instance après le dépôt du rapport d’expertise.

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf juin deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT