Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 20 février 2026, n° 25/01953

TJ Nice 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [T] était redevable de la somme de 4 593,14 euros au titre des charges de copropriété, justifiée par l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et imputables à Mme [T] conformément à l'article 10-1 de la loi de 1965.
Accepté
Retard dans le paiement des charges
La cour a estimé que le retard de paiement de Mme [T] a entraîné un déséquilibre dans les comptes du syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a assigné Mme [T] en paiement de charges de copropriété impayées, de charges futures, de dommages et intérêts et de frais de procédure. Le syndicat demandait la condamnation de Mme [T] à régler diverses sommes, ainsi que les dépens et les frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La question juridique posée était de déterminer si Mme [T] était redevable des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, compte tenu des impayés de charges et des frais de recouvrement. La juridiction devait également statuer sur le bien-fondé des demandes de dommages et intérêts et de frais de procédure.

La Cour d'appel a condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 593,14 euros au titre des charges dues, 55 euros pour les frais de recouvrement, 200 euros de dommages et intérêts, et 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a débouté le syndicat du surplus de ses demandes et condamné Mme [T] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 20 févr. 2026, n° 25/01953
Numéro(s) :	25/01953
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vivian THOMAS
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01953 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q27O

Du 20 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [T]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Vivian THOMAS

Président : Madame Florence DIVAN, Juge placée, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [W] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 11 Décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] est propriétaire de biens immobiliers correspondant aux lots 007 et 036 sis à [Localité 4], [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété restent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, fait assigner Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— condamner Mme [T] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires requérant :

— la somme de 4 942,82 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus selon décompte au 21 octobre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 2 110,26 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 24 avril 2025 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 3à septembre 2026, somme à parfaire ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] aux entiers dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] maintient ses demandes, en l’état de son assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, de sorte que la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Mme [T] est propriétaire au sein de l’immeuble sis à [Adresse 6].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 16 janvier 2023, 23 janvier 2024 et 24 avril 2025 que les copropriétaires ont adopté les comptes pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir réclamé les sommes dues au titre des périodes considérées ainsi qu’un commandement de payer en date du 8 septembre 2025, faisant sommation de payer la somme au principal de 3 850,28 euros dans le délai de huit jours mais rappelant qu’après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, il serait sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir. Le 18 août 2025, une mise en demeure de régler la somme de 3 667,32 euros avait été adressée, sans précision du délai de trente jours rappelé au sein du commandement de payer.

Il ressort du décompte versé en date du 21 octobre 2025 que Mme [T] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des sommes dues dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 4 593,14 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues ayant été adoptées prévisionnellement sont devenues exigibles.

Toutefois, la somme de 2110,26 euros sollicitée au titre des charges futures correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 n’est justifiée par aucune pièce de procédure soumise au contradictoire, étant précisé que la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 est d’ores et déjà comprise dans le décompte du 21 octobre 2025.

En conséquence, Mme [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4 593,14 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, une mise en demeure et un commandement de payer ont été adressés à Mme [T]. Or, une mise en demeure rappelant le délai de trente jours pour régler les sommes dues est suffisante au point de vue procédural.

En conséquence, Mme [T] sera condamnée payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 55 euros correspondant au montant de la mise en demeure, au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’absence de paiement d’une quelconque somme de la part de Mme [T] depuis le 7 novembre 2024 et son absence à l’audience pour s’en expliquer traduisent une résistance abusive. Le montant des sommes dues crée nécessairement un déséquilibre dans les comptes du syndicat.

En conséquence, il convient de condamner Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 200 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur les demandes accessoires :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 4 593,14 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 octobre 2025, outre la somme de 55 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE