TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02358 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOPE

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [L] [Z],

née le 31 juillet 1986 à [Localité 7] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003675 du 21/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Rachel KESSLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 59

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [P] [N],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Madame [X] [N],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

S.A.R.L. AREA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 9 juillet 2020 à effet du même jour, M. [P] [N] et Mme [X] [N], représentés par leur mandataire la SARL AREA IMMOBILIER, ont donné à bail à Mme [L] [Z], un appartement sis [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 € outre une provision sur charges de 150€.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 31 octobre 2022.

Par exploits en date des 27 septembre 2023 et 29 septembre 2023 Mme [L] [Z] a fait assigner respectivement la SARL AREA IMMOBILIER et M. [P] [N] et Mme [X] [N] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir notamment l’indemnisation des préjudices résultant selon elle, de l’indécence du logement pendant sa période d’occupation outre la condamnation à restitution du dépôt de garantie.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 octobre 2023 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

En dernier lieu l’affaire a été plaidée le 11 octobre 2024.

A l’audience, Mme [L] [Z] régulièrement représentée a repris oralement ses conclusions récapitulatives du 18 avril 2024 et demandé au juge de :

— condamner M. [P] [N] et Mme [X] [N] à lui payer la somme de 4340.65€ outre intérêts au taux légal en réparation du trouble de jouissance consécutif à l’indécence du logement,

— condamner M. [P] [N] et Mme [X] [N] et AREA IMMOBILIER solidairement à lui restituer la somme de 200€ à titre de restitution du solde du dépôt de garantie, majorée des intérêts de retard, montant à parfaire au jour du jugement,

— condamner solidairement M. [P] [N] et Mme [X] [N] et AREA IMMOBILIER à lui payer une somme de 542.17€ en remboursement d’un trop perçu de charges et loyers,

— faire sommation à AREA IMMOBILIER de lui communiquer le décompte des charges de l’exercice 2022, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du jugement,

— condamner M. [P] [N] et Mme [X] [N] et AREA IMMOBILIER à payer à Me [H] [V] la somme de 1134€ ht soit 1360.80 € TTC sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du cpc sous réserve de renonciation à l’aide juridictionnelle,

— assortir les condamnations pécuniaires de l’intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner les défendeurs aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et pour faire échec à l’exception de nullité de l’assignation, Mme [L] [Z] souligne qu’elle a expressément visé les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Elle considère qu’à l’égard de la SARL AREA IMMOBILIERE, elle est en droit de se prévaloir des dispositions relatives à la responsabilité délictuelle dès lors que le mandataire commet une faute dans sa gestion.

Mme [L] [Z] soutient avoir constaté dès le 2 août 2020 de nombreux dysfonctionnements et se réfère tant au diagnostic de performance énergétique, qu’au constat d’indécence du logement et au courrier du service communal d’hygiène. Elle évalue son préjudice de jouissance à la moitié des loyers et charges versées sur la période de location.

Dans leurs conclusions du 14 février 2024 dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience, M. [P] [N] et Mme [X] [N] ainsi que la SARL AREA IMMOBILIER, régulièrement représentés, demandent au juge de :

— annuler l’assignation délivrée à la SARL AREA IMMOBILIER,

— débouter Mme [L] [Z] de l’intégralité de ses prétentions tant contre AREA IMMOBILIER que contre eux,

— condamner Mme [L] [Z] à payer à M. [P] [N] et Mme [X] [N] la somme de 410.04€ majorées des intérêts légaux à compter du jugement,

— condamner Mme [L] [Z] aux dépens ainsi qu’à payer à M. [P] [N] et Mme [X] [N] une somme de 1200 euros et à la SARL AREA IMMOBILIER la même somme, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de l’exception de nullité de l’assignation, la SARL AREA IMMOBILIER invoque les dispositions de l’article 56 du cpc, soutenant que l’assignation est dépourvue de toute référence à un fondement juridique à son égard.

La SARL AREA IMMOBILIER rappelle qu’elle n’est tenue d’aucune obligation contractuelle à l’égard de Mme [L] [Z] ayant agi comme mandataire de gestion de M. [P] [N] et Mme [X] [N]. Elle considère les prétentions comme étant irrecevables à son égard au visa de l’article 122 du cpc et subsidiairement non fondées.

Sur le fond, M. [P] [N] et Mme [X] [N] contestent les affirmations de Mme [L] [Z] et soutiennent avoir procédé à toutes réparations nécessaires dès qu’ils ont été informés d’une difficulté. Ils considèrent que les quelques points de désordres relevés par le service communal ont été réglés et ajoutent que le terme de “constat d’indécence” du logement employé par la caisse d’allocations familiales n’a pas de valeur probante. Ils produisent des factures de travaux. Pour M. [P] [N] et Mme [X] [N], la problématique d’humidité est liée à un défaut d’aération du logement par la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation délivrée à l’encontre de la SARL AREA IMMOBILIER :

Par application des dispositions des articles 112 et suivants du code de procédure civile la nullite d’un acte de procédure qui doit être soulevée avant toute défense au fond, ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque d’établir la preuve du grief que lui cause l’irrégularité.

En vertu des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 (…) 2° Un exposé des moyens en fait et en droit.

En l’espèce, l’assignation délivrée à la SARL AREA IMMOBILIER par exploit du 27 septembre 2023 vise expressément le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 outre un exposé des moyens soutenus par Mme [L] [Z].

Il y est notamment, expréssément rappelé que malgré le courrier du service communal d’hygiène, ni les bailleurs ni l’agence immobilière n’ont entrepris de travaux de sorte qu’elle a quitté les lieux de guerre lasse.

Par conséquent, l’assignation comporte un exposé des moyens en fait et en droit qui indépendamment de leur bien fondé à l’encontre de la SARL AREA IMMOBILIER, font obstacle à l’annulation de l’acte.

L’exception de nullité sera donc rejetée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que lorsque les parties sont toutes deux représentées par un conseil, elles présentent leurs prétentions dans des conclusions récapitulatives, le juge n’étant tenu de répondre qu’aux prétentions figurant au dispositif desdites conclusions.

Par conséquent la fin de non recevoir au visa de l’article 122 du cpc figurant dans les motifs des conclusions de la SARL AREA IMMOBILIER mais non reprise au dispositif, ne sera pas examinée.

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans leur version en vigueur à la date de signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce le bail a pris effet le 9 juillet 2020, l’état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement le 31 juillet 2020 et l’état des lieux de sortie a été établi le 31 octobre 2022.

La location porte sur un appartement au 4ème étage, avec cave, outre chauffage, eau chaude et froide et ascenseur parmi les accessoires en partie communes.

Mme [L] [Z] soutient en premier lieu, avoir été privée de plaques de cuissons pendant deux mois.

Le contrat de bail prévoyait la mise à disposition d’une cuisine équipée et notamment de plaques de cuisson.

L’analyse de l’état des lieux d’entrée confirme que le bon fonctionnement des plaques n’a pas été testé et en tout état de cause la connaissance par le locataire de l’état des lieux et de ses équipements, n’affranchit pas le bailleur de ses obligations.

M. [P] [N] et Mme [X] [N] produisent la facture de remplacement de la plaque de cuisson en date du 14 octobre 2020 ce qui tend à corroborer les affirmations de Mme [L] [Z] sur la durée pendant laquelle elle a été privée de cet équipement.

Cependant la privation temporaire d’un élément d’équipement de la cuisine, pendant une période de deux mois, alors même que la cuisine dispose d’autres équipements destinés à assurer la satisfaction des besoins élémentaires de la vie courante et notamment le chauffage des aliments, est insuffisant à caractériser une indécence du logement au sens des dispositions précitées.

Mme [L] [Z] évoque en second lieu la privation de chauffage résultant des pannes répétées des équipements, l’humidité excessive, la vétusté et la dangerosité de l’installation électrique notamment dans la salle de bains, l’absence d’entretien et l’encombrement des parties communes et les dysfonctionnements de l’ascenseur.

Elle se réfère notamment au diagnostic de performance énergétique, à l’intervention du service communal d’hygiène et de santé le 16 mai 2022 et au constat d’indécence du logement établi suite aux constats d’agents de la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 8 juin 2022.

En effet, il ressort de l’analyse du courrier en date du 19 mai 2022 adressé par le service précité à Mme [L] [Z], qu’une enquête a été effectuée sur place par deux agents le 16 mai 2022, visite à l’issue de laquelle le service communal a dressé les constats suivants :

“- désordres en parties communes :

l’entretien des communs n’est pas effectué régulièrement,

dans la cave, absence d’éclairage, risque de chutes des personnes,

dans la cave les effets personnels sont entassés en vrac : risque d’accélération de la propagation du feu en cas d’incendie,

sur la grille premettant d’accéder à l’escalier de la cave, une affiche invitant à ne plus utiliser les conteneurs à ordures et à déposer les sacs directement sur la voie publique,

au niveau des palliers, l’installation électrique est dangereuse dans certains placards dans lesquels se trouvent des organes de coupures généraux et les tableaux électriques : présence de fils électriques sous tensions apparents et facilement accessibles.

— désordres dans le logement :

absence de ventilation dans la cuisine (absence d’amenée d’air frais en partie basse et d’évacuation de l’air vicié en partie haute) et dans la salle de bains (absence d’évacuation de l’air vicié en partie haute)

trois des sept radiateurs du logement ne fonctionnent pas (1 dans l’entrée, 1 dans le séjour et 1 dans la cuisine)

dans la salle de bains des moisissures se développent autour de la fenêtre et la peinture du plafond s’écaille par endroits,

installation électrique dangereuse :

. Dans la salle de bains, la seule prise de la pièce se situe dans le volume 2 à une vingtaine de centimètres de la baignoire,

. Dans la chambre, présence d’une seule prise au lieu de trois,

. L’installation électrique du logement n’est pas équipée d’un disjoncteur différentiel 30mA.”

Ces constatations particulièrement circonstanciées ont motivé le constat d’indécence du logement établi par la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 8 juin 2022 qui a procédé à la rétention des allocations logements dans l’attente des travaux devant intervenir dans un délai de 18 mois.

M. [P] [N] et Mme [X] [N] et la SARL AREA IMMOBILIER ne peuvent sérieusement soutenir que le développement des moisissures relèveraient d’un défaut d’aération du logement par la locataire – ce qui procède d’ailleurs de leurs seules affirmations – alors que l’absence de ventilation a été clairement mise en évidence, dans la salle de bains et la cuisine, par l’enquête du service d’hygiène.

Par ailleurs, les dysfonctionnements de l’installation de chauffage et en particulier des 3 radiateurs sur les 7 installés dans le logement sont établis.

M. [P] [N] et Mme [X] [N] ne peuvent se référer à la circonstance selon laquelle la visite a été effectuée hors période de chauffe puisque en un tel cas, l’enquêteur aurait pris soin d’indiquer que les 7 radiateurs étaient hors fonction. En précisant que seuls 3 sur 7 dysfonctionnaient, les deux agents ont été en capacité de vérifier leur bon fonctionnement pour tirer cette conclusion.

Par ailleurs, il faut observer que dès l’état des lieux d’entrée, les parties avaient noté une observation relative aux “têtes thermostatiques” des radiateurs. Ce défaut était toujours présent lors de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 31 octobre 2022 ainsi qu’en attestent les photographies et les mentions expresses.

Le diagnostic de performance énergétique établi le 17 mai 2019 et présenté par les bailleurs à Mme [L] [Z], faisait également référence à une absence de chauffage, une absence d’alimentation en gaz par suite d’un défaut de paiement des factures par la copropriété et la nécessité de travaux à effectuer par un professionnel qualifié.

Les factures de petits travaux des 11 septembre 2020, 14 octobre 2020 et 16 décembre 2020 sont sans rapport avec les désordres ainsi relevés. A cet égard la pose de 8 prises électriques selon facture du 16 décembre 2020 s’est révélée insuffisante en tout état de cause dans la chambre.

Par ailleurs le devis de travaux électriques du 11 juillet 2022, se rapportant à la pose de lignes, d’un disjoncteur différentiel 30mA, d’une prise MAL et 1 prise service dans la salle de bains outre 2 prises dans la chambre outre accessoires, n’a été accepté que le 14 septembre 2022 et les travaux n’ont été facturés que le 27 janvier 2023.

Mme [L] [Z] avait quitté les lieux depuis le 31 octobre 2022.

Il est donc établi que l’installation électrique est demeurée dangereuse et vétuste pendant toute la durée d’occupation par Mme [L] [Z].

Par ailleurs M. [P] [N] et Mme [X] [N] n’ont produit aucun justificatif des travaux effectués et se rapportant à l’installation de chauffage, pas plus qu’ils n’ont justifié de l’installation de dispositifs d’aération conformes alors que ces points ont été expressément relevés lors de l’enquête.

Au total M. [P] [N] et Mme [X] [N] ne produisent aucun élément susceptible de contredire utilement le constat d’indécence du logement.

Au regard de la dangerosité de l’installation électrique , de sa vétusté et de l’absence d’aération génératrice d’un problème de moisissures, le préjudice de Mme [L] [Z] est établi.

L’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 4000€ pour une période d’occupation de deux ans et 3 mois, tenant compte de la somme globale de 700€ que les bailleurs justifient avoir porté au crédit du compte locataire en indemnisation de “divers désagréments”, assurera la réparation adéquate du préjudice de Mme [L] [Z].

M. [P] [N] et Mme [X] [N] seront donc condamnés à lui payer cette somme qui produit intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le compte locatif entre les parties et la restitution du dépôt de garantie :

Mme [L] [Z] forme une demande de restitution du dépôt de garantie outre une demande au titre d’un trop versé de charges tandis que M. [P] [N] et Mme [X] [N] forment reconventionnellement une demande en paiement d’un solde de charges récupérables.

En application des dispositions des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, lesquelles sont exigibles sur justification. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois, ou d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce l’appartement loué par Mme [L] [Z] est situé dans un immeuble collectif ainsi que le précise le contrat de bail.

Mme [L] [Z] a versé un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux de 500€.

Les lieux ont été libérés le 31 octobre 2022.

Il convient d’observer que le décompte individuel de charges afférentes à l’appartement que louait Mme [L] [Z] pour l’année 2022 est produit en pièce 10 dans un format analogue à celui des années 2020 et 2021.

La demande d’injonction de production de ce document n’est donc plus utile au débat.

Le montant initial du loyer était fixé à 500€ et la provision de charges à 150€, soit une somme totale de 650€.

Au 1er août 2021, date anniversaire du bail, le loyer a été porté à 500.46€ outre une provision de charges inchangée, soit une somme totale de 650.46€.

Il résulte du décompte locataire et des écritures de Mme [L] [Z] qu’à compter du 1er mars 2022 la provision de charges a été ramenée à 110€, soit une somme totale due de 610.46€.

Les décomptes individuels de charges des années 2020 , 2021 et 2022 (pièce 10) sont créditeurs au bénéfice de Mme [L] [Z] à hauteur des montants respectifs de 229.94€, 572.54€ (et non 411.54€ tel qu’indiqué par erreur dans le courrier AREA pièce 9) et 309.13€.

Pour l’année 2020, l’analyse de la quittance de loyer du mois de mars 2022 fait ressortir que le montant de la régularisation a été déduit de l’échéance de mars 2022 (610.56 – 229.94 = 380.52€, ce montant étant exactement reporté sur le compte locataire).

Pour la régularisation de l’année 2021, le montant a été porté au crédit du compte à date du 5 décembre 2022 et pour l’année 2022 à la date du 1er février 2024.

Par courrier du 2 décembre 2022, la SARL AREA a présenté à Mme [L] [Z] le décompte locataire. (Pièce 9)

A cette date, le compte présentait un solde débiteur de 1391.71€ ainsi que la SARL AREA le précise (pièce 8).

Ce solde a été ramené par les bailleurs (lettre pièce 9) à la somme de 575.71€ pour tenir compte des retenues faites par la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

A la date de libération des lieux, seule la régularisation créditrice des charges de 2021 était connue de sorte que le solde du compte s’élevait à -3.17 € (- 575.71€ + 572.54€)

Contrairement à ce que soutient Mme [L] [Z] la retenue de 20% du dépôt de garantie (soit 100€), conformément aux dispositions de l’article 22 précité, était justifiée dans l’attente de la régularisation des charges de l’exercice annuel 2022.

Pour le surplus, la somme de 396.83€ (400€ – 3.17€) devait être restituée dans un délai de deux mois l’état des lieux de sortie n’étant pas strictement conforme à l’état des lieux d’entrée (traces sur les murs, présence de trous rebouchés, fenête d’une des chambres qui ne ferme pas).

Cette somme a été payée par deux chèques des 5 et 8 décembre 2022 de montants respectifs de 161€ et 235.83€.

En dernier lieu, la régularisation des charges 2022 étant créditrice en faveur de Mme [L] [Z], la somme de 309.13€ devait être remboursée à Mme [L] [Z] outre une somme de 100€ au titre du dépôt de garantie retenu.

L’analyse des développements précités fait ressortir que la faute commise par la SARL AREA, invoquée par Mme [L] [Z] au soutien de sa demande fondée sur la responsabilité délictuelle, n’est pas caractérisée.

Seuls les bailleurs seront donc condamnés in solidum au paiement des sommes de :

—  309.13€ au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2022,

—  100€ au titre du dépôt de garantie.

Le décompte définitif de charges de 2022 est daté du 29 septembre 2023. Il en résulte que la somme retenue au titre du dépot de garantie aurait dû être restituée au plus tard le 29 octobre 2023. La somme de 100€ doit donc être augmentée d’une majoration de 10% pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 29 octobre 2023.

Il s’en évince que M. [P] [N] et Mme [X] [N] et la SARL AREA IMMOBILIER seront déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement.

Sur les dépens :

M. [P] [N] et Mme [X] [N] succombant, ils supporteront in solidum les dépens de l’instance et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL AREA IMMOBILIER dont la demande sera en conséquence, rejetée.

Mme [L] [Z] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale (décision du 21 septembre 2022 n°2022/003675).

Par application des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, M. [P] [N] et Mme [X] [N] seront condamnés in solidum à payer à Me [V] une somme de 1360.80 € TTC rappelant que si l’avocat recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’état et que s’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de cette part contributive en application des dispositions de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision par l’effet de la loi sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation délivrée à la SARL AREA IMMOBILIER ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [X] [N] in solidum à payer à Mme [L] [Z] la somme de 4000 euros (quatre mille euros) à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Mme [L] [Z] de sa demande d’injonction de communication de pièces, le décompte de charges de l’exercice 2022 ayant été versé au débat ;

DEBOUTE Mme [L] [Z] de sa demande en paiement contre la SARL AREA IMMOBILIER ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [X] [N] in solidum à payer à Mme [L] [Z] la somme de 309.13€ (trois cent neuf euros treize centimes) au titre de la régularisation des charges récupérables de l’exercice 2022 ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [X] [N] in solidum à payer à Mme [L] [Z] la somme de 100 € (cent euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DIT QUE la somme de 100€ est augmentée d’une majoration de 10% pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 29 octobre 2023 ;

DIT que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE M. [P] [N] et Mme [X] [N] et la SARL AREA IMMOBILIER de leur demande en paiement au titre d’un solde de charges ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [X] [N] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [X] [N] in solidum à payer à Me [H] [V] une somme de 1360.80 € TTC (mille trois cent soixante euros quatre vingt centimes) rappelant que si l’avocat recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’état et que s’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de cette part contributive en application des dispositions de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique ;

DEBOUTE M. [P] [N] et Mme [X] [N] et la SARL AREA IMMOBILIER de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,