RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00017 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C6L3

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE [Localité 1]

DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [I] [C]

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [A], né le 18 Avril 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Copie exécutoire Oph Brive, Mme [Y], M. [A] le 05/05/2026

Madame [J] [Y], née le 06 Juillet 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Comparante

DÉBATS : Audience publique du 17 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 décembre 2023, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné en location à Mme [J] [Y] et M. [T] [A] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 623,92 euros, outre la somme de 79,63 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 19 novembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer aux locataires un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier de la souscription d’une assurance locative et de régler la somme principale de 2 753,96 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 30 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Mme [Y] et M. [A] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal , auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [Y] et M. [A], et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner solidairement Mme [Y] et M. [A] au paiement de la somme principale de 3 507,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 janvier 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes règles que le loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement Mme [Y] et M. [A] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 mars 2026.

L’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2 753,96 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés à la date de l’audience, terme du mois de février 2026inclus. Il précise que les locataires ont justifié de la souscription d’une assurance locative et ont repris le paiement du loyer courant depuis 4 mois mais n’ont pas initié d’apurement de la dette. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Mme [Y] et M. [A], comparant en personne, indiquent avoir déposé un dossier de surendettement commun qui a été déclaré recevable le 15 janvier 2026. Ils ne contestent pas le montant de la dette.

M. [A] précise avoir quitté le logement le 28 février 2026 et avoir l’intention de redéposer un dossier de surendettement à son seul nom.

Mme [Y] déclare vouloir rester dans le logement et sollicite la suspension de la clause résolutoire. Elle espère une amélioration prochaine de ses ressources par l’ouverture de droits APL mais n’est pas en capacité à ce jour de proposer des modalités d’apurement de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit cependant une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Ce délai contractuel plus favorable aux locataires sera appliqué.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer 0 Mme [Y] et M. [G] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2 753,96 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 30 octobre 2025.

Le délai de deux mois courait jusqu’au 18 janvier 2026 inclus.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [Y] et M. [A] ont déposé un dossier de surendettement le 18 décembre 2025 et que leur demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] par décision du 15 janvier 2026, soit avant l’acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à l’article L722-5 du Code de la consommation, la décision de recevabilité emportant interdiction pour le débiteur de régler en tout ou partie une dette née antérieurement, la décision de recevabilité du 15 janvier 2026 a fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail.

En conséquence, il convient de débouter l’OPH PAYS DE BRIVE de ses demande de constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Mme [Y].

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par le bailleur, non contesté par les défendeurs, que le montant des loyers et charges dus par Mme [Y] et M. [G] au 17 mars 2026, s’élève à la somme de 2 753,96 euros, terme de février 2026 inclus. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Mme [Y] et M. [A] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il convient de rappeler que, conformément aux articles L722-2 et L722-5 du Code de la consommation, l’exigibilité de cette créance se trouve suspendue par la décision de recevabilité prononcée par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] le 15 janvier 2026 jusqu’à la mise en place par la commission d mesures de désendettement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, l’OPH PAYS DE BRIVE qui succombe pour le principal supportera les dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’OPH PAYS DE BRIVE, partie succombante, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

DEBOUTE l’OPH PAYS DE [Localité 4] de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 5 décembre 2023 à Mme [J] [Y] et M. [T] [A] sur le logement situé [Adresse 4] ;

DEBOUTE l’OPH PAYS DE [Localité 4] de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement [J] [Y] et [T] [A] à payer à L’OPH PAYS DE [Localité 4] la somme de 2 753,96 euros (deux-mille-sept-cent-cinquante-trois euros et quatre-vingt-seize centimes), terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires; qu’à ce titre, à compter de la décision de recevabilité, Mme [Y] et M. [A] ne doivent payer aucune créance autre qu’alimentaire et l’OPH PAYS DE [Localité 4] ne peut plus exiger ou obtenir le paiement de leur créance jusqu’à établissement de mesures imposées par la commission ou le juge du surendettement ;

DEBOUTE l’OPH PAYS DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OPH PAYS DE [Localité 4] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes