Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01730 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BQJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

S.C.I. LES HAUTS DE MONTREUIL

C/

[M] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 04 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LES HAUTS DE MONTREUIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [M] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juillet 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 SEPTEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal du 6 novembre 2021, la SCI Les hauts de Montreuil a donné à bail à Mme [M] [F] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] à RAYE SUR AUTHIE (62140) moyennant un loyer initial mensuel de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 février 2024, la SCI Les hauts de Montreuil a délivré congé pour vente pour le 5 novembre 2024 à Mme [M] [F].

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 décembre 2024, la SCI Les hauts de Montreuil a fait assigner Mme [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

Déclarer valable le congé délivré à la locataire le 19 février 2024,Déclarer la locataire occupante sans droit ni titre des locaux et en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse, de tous biens et occupants de son chef de la maison louée ; condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer si le bail s’était poursuivi, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 décembre 2024.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 06 mars 2025, où elle a été renvoyée jusqu’à l’audience du 3 juillet 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la SCI Les hauts de Montreuil a maintenu les termes de son assignation ainsi qu’à sa réponse aux conclusions en date du 13 mai 2025 tandis que la défenderesse s’en est référé à ses conclusions.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validité du congé délivré le 19 février 2024 et ses conséquences

→ Sur la validité du congé pour vente :

Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Aussi le III) dudit article prévoit que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, le bail conclu oralement entre les parties a pris effet le 6 novembre 2021, pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 5 novembre 2024.

Aussi, par acte de commissaire de justice signifié le 19 février 2024, la bailleresse a délivré congé pour vente à la locataire à la date du 5 novembre 2024, soit plus de six mois avant la date de tacite reconduction du bail.

Par ailleurs, le congé était assorti d’une offre de vente, précisant les conditions de la vente et la mention des alinéas 01 à 05 de la l’article 15, paragraphe II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La locataire n’a pas fait suite à l’offre de vente dans le délai imparti.

Outre, ces éléments, il convient de préciser que la locataire se prévaut des dispositions relatives aux personnes protégées en ce qu’elle est âgée de plus de 65 ans et perçoit des ressources inférieures aux plafonds légaux fixés pour l’attribution des logements sociaux.

Néanmoins, la bailleresse produit le PV d’assemblée générale extraordinaire du 14 septembre 2020 lequel précise dans sa deuxième résolution la nomination en qualité de gérante de Mme [S] [P], âgée de 73 ans et associée majoritaire, cette SCI étant dès lors constituée de la gérante et de Mme [K] [D].

Pour autant, force est de constater que les dispositions précitées au III) dudit article ne peuvent être écartées que dès lors que le bailleur est lui-même une personne physique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de prononcer la nullité du congé délivré le 19 février 2024, et de débouter la demanderesse de ses demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI Les hauts de Montreuil qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI Les hauts de Montreuil sera également condamnée à payer à Mme [M] [F] la somme de 200,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

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PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé délivré le 19 février 2024 par la SCI Les hauts de Montreuil s’agissant du bail verbal du 6 novembre 2021 avec Madame [M] [F] et portant sur le logement situé [Adresse 5] à RAYE SUR AUTHIE (62140) ;

DEBOUTE la SCI les hauts de Montreuil de sa demande d’expulsion de Madame [M] [F] dudit logement,

DEBOUTE la SCI les hauts de Montreuil de sa demande de condamnation de Madame [M] [F] à lui payer une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SCI [Adresse 9] de sa demande de condamnation de Madame [M] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] hauts de [Adresse 10] à payer à Madame [M] [F] une somme de 200,00 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI les hauts de Montreuil aux entiers dépens,

DIT que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE,