COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D], [S], [C] [L] c/ S.D.C. Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 1]

N° 26/

Du 05 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/00987 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSCI

Grosse délivrée à

l’AARPI CONCAS & GREGOIRE

la SCP GUASTELLA & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Marie-Nina VALLI, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mars 2026, signé par M^me Marie-Nina VALLI, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [D], [S], [C] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

S.D.C. Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Madame [L] et Madame [X] [B] sont les deux seules copropriétaires au sein de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 3].

Cet immeuble était initialement composé d’un seul étage sur rez-de-chaussée et l’unique propriétaire de l’époque a obtenu en 1969, un droit de surélévation pour la création d’un second étage.

Un règlement de copropriété incluant l’état descriptif de division a été alors dressé par Maître [K] [O] le 11 mars 1969, portant création de deux lots au sein de cette copropriété à savoir :

• Le lot n° 1 comprend la totalité du sous-sol, du rez-de-chaussée et du premier étage de la villa ainsi que le garage dans le jardin, représentant 720/1.000èmes des parties communes.

• Le lot n° 2 comprend un appartement occupant tout le deuxième étage de la villa, desservi par un escalier extérieur et privé, composé de : Hall, quatre pièces, cuisine, bains, lingerie, water-closet, balcon, représentant 280/1.000èmes des parties communes.

Le lot n°2 dispose d’un accès unique par l’allée longeant la limite ouest de la propriété depuis le portillon ouvrant sur l'[Adresse 2], contre la propriété [Localité 4].

Par acte notarié reçu en l’Etude de Maître [Z] [A] le 28 mars 2022, Madame [L] a acquis des consorts [H], le lot n° 2 et au jour de cet achat, la copropriété du [Adresse 1] était dépourvue de syndic.

Des tensions et reproches sont survenus à compter de la réalisation par Mme [L] de travaux dans son lot.

Par assignation du 5 septembre 2022, Madame [X] [B] a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de NICE d’une demande tendant à la fois à la désignation d’un expert judiciaire et à voir ordonner l’arrêt des travaux entrepris par Madame [L].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [X] [B], est intervenu volontairement à l’instance en référé.

Par une ordonnance de référé du 7 avril 2023, le tribunal judiciaire de NICE a fait droit à la demande d’expertise et nommait Monsieur [Q] [G] en qualité d’Expert.

Le juge des référés rejetait en revanche le surplus des demandes, à défaut de danger avéré pour l’immeuble.

L’expertise judiciaire a fait l’objet de deux comptes-rendus d’accedits mais le rapport final n’a pas été déposé.

Mme [L] a eu recours à un expert amiable, mais des altercations seraient intervenues entre les copropriétaires.

Le syndic en exercice convoquait les copropriétaires et l’ordre du jour portait notamment un projet de résolution N°8 : « Suite à l’approbation des comptes 2023 – remboursement à Madame [P] [X] [B] de la quote-part avancé par elle au titre des frais de consignation. »

Par une lettre recommandée avec AR du 4 janvier 2024, Madame [L] votait contre les 11 projets de résolution et rappelait à Madame [X] [B] l’existence de la procédure initiée par assignation en date du 22 septembre 2022 dénonçant un abus de majorité.

Lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2024, les 11 résolutions vont être adoptées à la majorité, Madame [X] [B] ayant voté pour et Madame [L] ayant voté contre.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, Mme [L] a fait assigner Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Madame [P] [X] [B], demeurant [Adresse 3], pour voir le tribunal :

— ANNULER l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 4]

[Adresse 2] en date du 9 janvier 2024.

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de l’intégralité de ses prétentions.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] à payer à Madame [D] [L] la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— DIRE que Madame [L] sera dispensée de toute participation dans la dépense commune des frais de toute nature au titre de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] aux entiers dépens.

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

Débouter purement et simplement Madame [D] [L] de ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence, condamner Madame [D] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires e l’immeuble dénommé [Adresse 1] la somme de 3.000.00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame [D] [L] aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître [Z] GUASTELLA, membre de la SCP GUASTELLA & Associés, sous sa due affirmation de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2025 à effet au 24 décembre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Le conseil de Mme [L] a mentionné par message électronique qu’il se désintéressait de l’affaire.

L’avocat de la demanderesse ne s’est pas présenté à l’audience et n’a déposé aucun dossier.

Le conseil du défendeur a déposé son dossier.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 6 février 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 9 janvier 2024

Mme [L] fonde sa demande en nullité de l’assemblée générale sur les règles relatives à l’écrêtement des tantièmes pour éviter l’abus de majorité dans les copropriétés.

Elle rappelle la jurisprudence qui retient un abus de majorité lorsque l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais que sa décision peut être le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables, ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit le plus souvent dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou encore avec intention de nuire.

Mme [L] ne demande pas la nullité de la seule résolution 8 mais la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic Mme [T] indique que Mme [L] a saisi le tribunal d’une demande de nullité de la résolution votée lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 par laquelle Mme [T] a été désignée comme syndic ; cette action serait pendante devant la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Nice, sous le numéro de rôle 22/3740.

La gestion d’une copropriété constituée de deux copropriétaires, quel que soit le nombre lots de cette copropriété, est prévue notamment dans le cadre des articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Bien que ces dispositions instituent le copropriétaire majoritaire en qualité d’organe décisionnel, les décisions qu’il prend ne sont pas des décisions personnelles mais des décisions unilatérales prises pour le compte du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, il est constant que les actions tendant à l’annulation d’une décision relative à la gestion de la copropriété doivent être dirigées contre le syndicat des copropriétaires, ce qui n’empêche pas de rechercher, le cas échéant, la responsabilité civile du copropriétaire ayant pris la décision unilatérale.

En l’espèce, Mme [L] veut obtenir l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale pour abus de majorité.

Cependant, elle ne justifie ni d’une atteinte à ses droits pour être représentée à l’assemblée générale, ni d’une intention de nuire du syndicat représenté par son syndic, à son encontre.

La résolution n° 8 qui a déclenché sa réaction et son action en justice prévoit le remboursement des frais avancés par la copropriétaire majoritaire sous déduction des sommes qui devraient rester à sa charge en fonction de ses tantièmes dans le cadre d’une procédure ayant abouti à la désignation d’un expert.

C’est-à-dire que Mme [T], copropriétaire majoritaire, a utilisé ses fonds personnels pour payer la consignation mise à la charge du syndicat des copropriétaires et elle en demande le remboursement sous déduction de la part de charges lui incombant. On ne peut donc retenir qu’il y ait intention de nuire en mettant à la charge du copropriétaire minoritaire un montant de charge supérieur à ses tantièmes.

La demande d’annulation de l’assemblée générale sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Mme [L] est la partie succombante, elle sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer d’autres condamnations sur ce fondement des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [L] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [L] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande relative aux frais irrépétibles.

Et le jugement a été signé par le greffier et le président

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT