TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00957 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMF6

AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [D] [U] [A], [I] [W]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée

le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, substituée par Maître FRANCOIS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [D] [U] [A]

née le 11 Mars 2001 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [W]

né le 04 Juin 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

tous deux non comparants ni représentés

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [D] [U] [A] et Monsieur [I] [W] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 482,23 euros, charges comprises.

Par lettre réceptionnée le 14 mai 2024, Madame [D] [U] [A] a informé la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de son départ du logement depuis le 1er janvier 2024.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A], respectivement le 30 août 2024 et le 05 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 02 septembre 2024. La CAF a été saisie le 23 août 2024.

Par lettre du 17 novembre 2024, Monsieur [I] [W] a déclaré avoir quitté le logement.

Par actes de Commissaire de justice en date du 11 et 12 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 13 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné respectivement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement,

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] au paiement, en deniers ou quittance de la somme de 5.575,98 euros au titre des loyers échus à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience,

— Condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre la condamnation solidaire des débiteurs à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer, et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le bailleur, se référant à son assignation, maintient ses demandes initiales, actualise sa créance à 7.664,62 euros et indique qu’il n’y a eu aucun versement depuis le mois de juillet 2024.

Le diagnostic social et financier a été adressé au greffe le 13 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat dans le délai.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 et 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le congé de Madame [D] [U] [A]

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées par le bailleur que Madame [D] [U] [A] fait état d’un départ des lieux le 1er janvier 2024, le courrier adressé par la locataire pour informer le bailleur de son départ du logement a été réceptionné le 14 mai 2024, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il en est ait été donné régulièrement connaissance au bailleur antérieurement.

En conséquence , il y a lieu de fixer la date de congé à la date du 14 mai 2024 pour Madame [D] [U] [A].

Il ressort du diagnostic social et financier établi au mois de mai 2025 que Madame [D] [U] [A] n’est plus dans le logement ;

Enfin tant le commandement de payer que l’assignation ont été délivrées à la nouvelle adresse de Madame [D] [U] [A] , de sorte que la demande d’expulsion à l’encontre de cette dernière est devenue sans objet.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 30 août 2024 et du 05 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 30 octobre 2024 pour Monsieur [I] [W].

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 13 mai 2025.

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées par le bailleur que Madame [D] [U] [A] fait état d’un départ des lieux le 1er janvier 2024, le courrier adressé par la locataire pour informer le bailleur de son départ du logement a été réceptionné le 14 mai 2024, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il en est ait été donné régulièrement connaissance au bailleur antérieurement. Dans ces conditions, Madame [D] [U] [A] et Monsieur [W] [I] sont solidairement tenus à l’execution des obligations du contrat, et en particulier du paiement des loyers, jusqu’au 14 novembre 2024 (délai de six mois).

En outre le bailleur fait état d’un courrier de Monsieur [I] [W] daté du 17 novembre 2024 et sans indication de la date de réception qu’il quitte le logement et que Madame [D] [U] [A] reprendra le logement. Un courrier de Madame [D] [U] [A] non daté confirme sa reprise du logement.

Au terme du diagnostic social et financier, il est demandé à ce que la dette soit désolidarisée, afin que Madame [D] [U] [A] ne soit pas pénalisée par le désengagement de Monsieur [I] [W].

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité rédigé dans les termes suivants : «en cas de dualité ou de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toutes les obligations résultant du contrat de bail. Cette solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer 6 mois après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des locataires. […] La solidarité du locataire victime des violences ou parent d’un enfant victime de violence et qui est hébergé avec lui prend fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionnée au premier alinéa de l’article 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date ».

Dès lors, il y a lieu de considérer que Madame [D] [U] [A] reste solidairement tenue des obligations résultant du contrat de bail jusqu’au 14 novembre 2024 inclus.

En outre, l’occupation des lieux s’étant poursuivie après le 30 octobre 2024, Monsieur [I] [W] sera condamné à verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] à lui payer la somme de 4.549,44 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation jusqu’au au 14 novembre 2024, date de la fin de la solidarité entre les locataires, et de condamner Monsieur [I] [W] à verser au bailleur la somme de 3.115,18 euros au titre des indemnités d’occupation impayées à compter du 1er novembre 2024, arrêtée à la date du 13 mai 2025. Monsieur [I] [W] sera en outre tenu de payer une indemnité d’occupation pour le logement jusqu’à son départ effectif.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] n’ont pas jugé utile de se rendre à l’audience, de sorte qu’ils n’ont saisi le tribunal d’aucune demande.

Il résulte du diagnostic social et financier qu’en fin d’année 2023, le couple s’est séparé et Madame [D] [U] [A] a quitté le logement, en se désolidarisant du bail à compter du 1er janvier 2024. La dette locative a été contractée au même moment et n’a cessé de croître en 2024, en raison du départ de Monsieur [I] [W] du logement, sans qu’une demande de résiliation de bail n’ait été faite, et de l’absence totale de paiement.

Il est indiqué que Monsieur [I] [W] a été contacté à plusieurs reprises par le service social pour le soutenir dans le dépôt d’un dossier FSL et la démarche de résiliation du bail, en vain, le locataire n’ayant pas donné suite aux sollicitations.

Suite au départ de Monsieur [I] [W], Madame [D] [U] [A] a sollicité le bailleur pour pouvoir reprendre le bail à son nom et mettre en place un échéancier, ce qui a été refusé.

Après avoir été hébergée par sa mère, il semblerait que Madame [D] [U] [A] soit actuellement hébergée par une connaissance dans un studio, avec ses deux filles, l’une issue de sa relation avec Monsieur [I] [W] et l’autre de celle avec son nouveau compagnon, qui vit avec eux.

Les ressources de Madame [D] [U] [A] sont constituées du RSA pour 801,00 euros et des allocations CAF pour 342,00 euros, soit un total de 1.141,00 euros. Son nouveau compagnon, en attente de titre de séjour, ne travaille pas.

Contacté par téléphone, Monsieur [I] [W] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement. Le bailleur précise que le locataire a transmis un préavis pour le 03 avril 2025 mais qu’il ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous pour l’état des lieux et n’a pas restitué les clés.

Il ressort du décompte de créance que le dernier paiement est daté du 07 mai 2024, date à partir de laquelle il n’y plus eu aucun règlement du loyer.

Dès lors que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie, il n’est pas possible d’accorder à Monsieur [I] [W] des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 1er novembre 2024, Monsieur [I] [W] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [D] [U] [A] et Monsieur [I] [W], succombant, seront solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [D] [U] [A] et Monsieur [I] [W], succombant, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE que la demande de résiliation du bail est devenu sans objet à l’encontre de Madame [D] [U] [A] et par conséquent la rejette.

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 24 mai 2023, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [D] [U] [A] et Monsieur [I] [W] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], à la date du 30 octobre 2024 ;

— ORDONNE à Monsieur [I] [W] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, en deniers ou quittance, la somme de 4.549,44 euros (QUATRE MILLE CINQ CENT QUARANTE NEUF EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupations juqu’au 14 novembre 2024, date de la fin de la solidarité au titre des loyers et charges échus et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, en deniers ou quittance, la somme de 3.115,18 euros (TROIS MILLE CENT QUINZE EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES) au titre des indemnités d’occupations impayés à compter du 1er novembre 2024, arrêtée au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

— CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et la somme de 200,00 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [D] [U] [A] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation ;

— DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER