Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 3 avril 2026, n° 25/00285

TJ Troyes 3 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 3 avr. 2026, n° 25/00285
Numéro(s) :	25/00285
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaël YERNAUXSteffy CHARDIN
Cabinet(s) :	SCP THEMIS TROYES
Parties :	COMMUNE DE, COMMUNE DE [ Localité 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2026

N° RG 25/00285 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FERM

Nac :5AG

Minute:

Jugement du :

03 avril 2026

Madame [H] [E]

COMMUNE DE [Localité 1]

DEMANDERESSE

Madame [H] [E]

[Adresse 1]

représentée par M^e Steffy CHARDIN, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 2]

représentée par Maître Raphaël YERNAUX de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Marie MEURVILLE, avocat au barreau d’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 février 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 03 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 mai 2022, la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K], Maire, a donné à bail à Mme [H] [E], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 570 € et 80 € de provisions sur charges.

Un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties le 1er juin 2022.

Mme [H] [E] a notifié son préavis au bailleur le 17 janvier 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès verbal de commissaire de justice, en date du 17 avril 2023.

Une tentative de conciliation s’est soldée par un échec, tel qu’il ressort du constat de carence en date du 14 novembre 2023.

Par acte du 30 janvier 2025, Mme [H] [E] a ensuite fait assigner la Commune de MACHY, représentée par Mme [W] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la condamnation au paiement des sommes qu’elle estime lui être dues.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 février 2026, à laquelle Mme [H] [E], représentée par son conseil, s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

recevoir Mme [H] [E]en ses demandes et prétentions ; condamner la Commune de [Localité 1], prise en la personne de son Maire, à verser la somme de 9649.46 euros en raison de son manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ne portant pas atteinteà la sécurité ou à la santé de son locataire, et ce, décomposée comme suit :2000 € en réparation du préjudice de jouissance au titre des dysfonctionnements de la chaudière,1083.33 € en réparation du préjudice de jouissance au titre des dysfonctionnements électriques,165 € au titre des dépenses indues au titre de compteur divisionnaire et de l’abonnement du compteur d’eau,1401.13 € en réparation du préjudice financier du fait de la consommation excessive de gaz,5000 € en réparation de son préjudice moral, condamner la Commune de [Localité 1] à verser à Mme [H] [E] la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;de condamner la Commune de [Localité 1] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, elle soulève une exception d’inexécution tirée de l’indécence du logement au visa des articles 1719, 1217 et 1219 du code civil. Elle soutient que le logement ne disposait pas d’équipement de chauffage et de production d’eau chaude, de réseau et branchements d’électricité et de gaz conformes. Elle prétend que l’indécence du logement a affecté sa santé l’obligeant à quitter le logement.

La Commune de Machy, prise en la personne de son maire – représentée par son conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

déclarer la Commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses prétentions ; constater que le Commune de [Localité 1] devra verser la somme de 165 € à Mme [H] [E], au titre des dépenses indues relatives au compteur divisionnaire et à l’abonnement au compteur d’eau ; débouter Mme [H] [E]de ses demandes plus amples ou contraires; condamner Mme [H] [E] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la Commune de [Localité 1] fait valoir le rapport de l’ARS du 30 janvier 2023, soulignant l’excellent état général du logement. Elle réfute toute indécence du logement se prévalant des états des lieux ne faisant apparaître aucun désordre. Le bailleur admet uniquement le problème concernant le compteur d’eau.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

I. SUR L’EXCEPTION D’INEXECUTION :

En vertu de l’article 1719 du code civil” le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière :

*de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

*d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elel a été louée ;

*d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.”

Par ailleurs, selon l’article 1720 de ce même code, “le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.”

Par ailleurs l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;[…]; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains précise que “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.[…]; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; […]”.

De plus l’article 3 du même décret ajoute que “Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. […]; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. […]”.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur un bien conforme à l’usage pour lequel il est loué, assurant sa sécurité et les réparations nécessaires à une jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, Mme [H] [E] invoque divers dysfonctionnements, au sein du logement parmi lesquels :

des pannes électriques ; des pannes répétées de la chaudière à gaz entraînant des coupures de chauffage et l’absence d’eau chaude ;l’absence de compteur divisionnaire d’eau.

1. Concernant le dysfonctionnement du système électrique

A plusieurs reprises, Mme [H] [E] a signalé des dysfonctionnements électriques à l’intérieur du logement et notamment à l’étage, par différents messages envoyés à M^me Le Maire.

Dans le procès verbal de constat des lieux de sortie dressé par Commissaire de justice, il est indiqué page 9 concernant la chambre en L : ” Concernant l’électricité, je constate la présence d’un interrupteur simple et d’une prise ordinaire à proximité de la porte d’accès. A hauteur de plinthes, je constate la présence de deux prises ordinaires anciennes. Après avoir testé le fonctionnement des prises à l’aide d’un chargeur et d’un téléphone, je constate qu’aucune des trois prises de la chambre ne fonctionnent.”

Page 10 concernant la chambre “ Au centre du plafond, je constate que le point lumineux s’allume lentement. Je constate la présence d’un interrupteur simple et d’une prise ordinaire à proximité de la porte d’accès à la chambre. A hauteur de plinthes, je constate la présence de deux prises ordinaires, lesquelles sont hors d’usage.”

Page 3 “ A proximité de la porte d’entrée, je constate la présence d’un compteur électrique ancien, d’un disjoncteur général et d’un tableau électrique ancien comprenant plusieurs disjonteurs. A hauteur de l’imposte, je constate la présence d’un boitier électrique présentant des fils apparents.”

Il s’évince de l’ensemble de ces élèments que les désordres évoqués par Mme [H] [E], sont prouvés et que dès lors la responsabilité de la commune de [Localité 1] sera engagée pour manquement à ses obligations en sa qualité de bailleur au titre des dysfonctionnement de l’installation électrique.

La commune de [Localité 1] sera tenue de lui verser la somme de 1083.33 €, en réparation de son préjudice de jouissance du fait des dysfonctionnements de l’électricité.

2. Concernant le dysfonctionnement de la chaudière

En l’espèce, Mme [H] [E] a alerté à plusieurs reprises M^me Le Maire sur des dysfonctionnements de la chaudière à gaz, depuis le 15 décembre 2022.

Malgré la réalisation de l’entretien annuel de la chaudière effectué le 3 mars 2022, une intervention a été nécessaire le 21 décembre 2022 afin de remettre en service une chaudière à gaz en panne. Le plombier signale dans le corps de la facture que “suite à notre conversation téléphonique, je vous informe qu’il faut établir un devis pour la remise en conformité du conduit des fumées 80/125. A ce jour, mauvaise étanchéité du conduit et dégradation du mur porteur.”

Le 21 janvier 2023, Mme [H] [E] alertait, à nouveau, sur le dysfonctionnement de la chaudière et d’une odeur de gaz très forte.

Dans sa délibération du 27 mars 2023, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] indiquait que “suite à un problème technique sur la chaudière à gaz le samedi 21 janvier 2023, Mme [H] [E] locataire du logement communal, n’a pu occuper ce logement pendant 6 jours consécutifs puisqu’il n’y avait pas de chauffage. Mme [H] [E]a été hospitalisée le 21 janvier. En date du 30 janvier 2023, l’ARS nous a précisé qu’aucune déclaration d’intoxication au monoxyde de carbone ne leur a été envoyée concernant le logement.

Le plombier/chauffagiste [T] [R] est intervenu le jeudi 26 janvier 2023 pour effectuer des travaux sur la chaudière et à la demande du maire, l’ARS est venue évaluer le 27 janvier le risque d’intoxication au monoxyde de carbone : aucun risque n’a été décelé.

Par conséquent, le conseil municipal a décidé à l’unanimité de déduire 6 jours du montant du loyer et du forfait chauffage.”

Il est indéniable que Mme [H] [E] a fait l’objet d’une intoxication au gaz CO2 comme le précise le certificat médical délivré par le centre hospitalier de [Localité 2] et qui a accordé à Mme [H] [E], une ITT de 5 jours et un arrêt de travail de 3 jours.

Ainsi que le rapport des pompiers qui relève du monoxyde de carbone dans la chambre de Mme [H] [E], de même le constat du plombier attestant de la mauvaise étanchéité du conduit des fyumées de la chaudière et de la dégradation du mur porteur.

Tous ces éléments permettent d’établir un lien de causalité entre la non-conformité de la chaudière et l’intoxication de la locataire.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeur ou une faute du preneur.

En l’espèce la commune de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’ un manquement du locataire.

En conséquence, il convient de déclarer la commune de [Localité 1] responsable des dysfonctionnements constatés dans le logement donné à bail à Mme [H] [E] et de la condamner à réparer les préjucices subis.

Concernant l’indemnisation sollicitée par Mme [H] [E], sur son préjudice de jouissance, elle demande la somme de 2000 €.

La commune de [Localité 1] sera condamnée à verser à Mme [H] [E], la somme de 801.79 € en réparation de son préjudice de jouissance du fait des dysfonctionnemnts de la chaudière. Qui correspond à 37 jours de loyers avec les charges, pour la période du 15 décembre 2022 au 21 janvier 2023, date de son hospitalisation.

3. Concernant la fuite de gaz

Mme [H] [E] conteste le montant du solde locatif arguant qu’une fuite a augmenté de manière anormale sa consommation de gaz et consécutivement le montant de sa facture, au regard de la composition du foyer (une personne) et le temps d’occupation des lieux (10 mois) .

Elle sollicite la somme de 1401.13 € en réparation du préjudice subi.

Cependant, la locataire ne rapporte pas la preuve que cette hausse de sa consommation ressort d’un élément externe à son propre usage, de sorte que les montants facturés par la Commune de [Localité 1] seront retenus.

4. Sur l’absence de compteur divisionnaire d’eau

Durant toute son occupation du logement, Mme [H] [E] s’est acquittée de l’abonnement du compteur d’eau et de la consommation d’eau de la mairie.

Le logement ne disposait pas d’un compteur d’eau divisionnaire lui permettant d’isoler sa consommation personnelle.

Mme [H] [E] sollicite la condamnation du bailleur à hauteur de 165 € en réparation des préjudices subis.

En conséquence, la commune de [Localité 1] sera condamnée à verser la somme de 165 € à Mme [H] [E], en réparation du préjudice subi.

II . SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS :

L’articles 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

De plus, l’article 835 du même prévoit que "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.".

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;[…]; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”.

Par ailleurs, selon les articles 1231-1, 1231-2 du code civil et l’article 9 du code de procédure civile pris ensemble, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêt en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles ou en raison du retard dans l’exécution si le créancier de l’obligation peut prouver un préjudice subi du fait de cette faute contractuelle.

En l’espèce, Mme [H] [E] soutient avoir subi un trouble de jouissance en raison des désordres subis suite à une intoxication au monoxyde de carbone dans le logement loué et pour lesquelles le bailleur n’est pas intervenu assez rapidemment pour effectuer les réparations.

Les pièces versées au débat démontrent des relances incessantes, et durant toute la durée du bail afin que le bailleur effectue les travaux de mises aux normes nécessaires, une intoxication au monoxyde de carbone qui a conduit à son hospitalisation. Le comportement du bailleur le temps du bail a contraint

Mme [H] [E] a effectué de nombreuses démarches pour faire valoir ses droits.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la Commune de [Localité 1] n’a pas satisfait à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et sera condamnée, à verser à Mme [H] [E] des dommages et intérêts qui seront évalués, au regard des désordres, à une somme totale de 1000 €, au titre de son préjudice moral.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La commune de [Localité 1], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [H] [E], la commune de [Localité 1] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K] à verser à Mme [H] [E] la somme de 1083.33 € ( mille quatre-vingts trois euros trentre trois centimes), correspondant à son préjudice de jouissance du fait des dysfonctionnements de l’électricité ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K] à verser à Mme [H] [E] la somme de 801.79 € ( huit cent un euros et soixante dix neuf centimes), correspondant à son préjudice de jouissance du fait des dysfonctionnements de la chaudière ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K] à verser à Mme [H] [E] la somme de 165 € (cent soixante cinq euros), en réparation du préjudice subi sur l’absence de compteur divisionnaire d’eau;

CONDAMNE la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K] à verser à Mme [H] [E] la somme de 1000 € (mille euros), au titre de son préjudice moral;

DEBOUTE Mme [H] [E] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K] à verser à Mme [H] [E] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 1], représentée par Mme [W] [K] , aux entiers dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,