COUR D’APPEL D'[Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires [Adresse 13] c/ [D] [G], [X] [G], Syndicat de copropriétaires LES COPROPRIETAIRES DE LA PARCELLE OI 291

MINUTE N°

Du 20 Mai 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00325 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVEJ

Grosse délivrée à

M^e Frédéric MORISSET

expédition délivrée à

M^e Sylvie CASTEL

le 20 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mai 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 13] sis [Adresse 12] représenté par son syndic la SA GESTION BARBERIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [D] [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [X] [G]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat de copropriétaires LES COPROPRIETAIRES DE LA PARCELLE OI 291 pris en la personne de Madame [U] [G], demeurant [Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 2]

défaillant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 17 janvier 2023 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner monsieur [X] [G] et madame [D] [G], et le syndicat de copropriétaires LES COPROPRIETAIRES DE LA PARCELLE OI 291 constitué par acte du 19 octobre 1992 ayant son siège [Adresse 16], représenté par Madame [U] [G], devant le tribunal de céans ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 13] à [Localité 20] (rpva 15 novembre 2023) qui sollicite de voir :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son action en revendication, et en conséquence :

— Constater que la parcelle sise à [Localité 20] et cadastrée OI [Cadastre 7] lui appartient,

— Condamner solidairement les requis à supprimer tout aménagement, toute construction et toute haie sur la parcelle sise à [Localité 20] et cadastrée OI [Cadastre 7], sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard, courant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et pendant une durée de six mois.

— Condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [G] (rpva 23 mai 2023) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 2240, 2000 261, 2272 du Code civil

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] de l’ensemble de ses demandes.

Reconventionnellement,

À titre principal

— JUGER qu’ils sont propriétaires par usucapion de la totalité de la parcelle [Cadastre 7] au 1er janvier 2017.

A titre subsidiaire

— JUGER qu’ils sont propriétaires par usucapion de la haie et du muret positionnés sur la parcelle [Cadastre 7] au 1er janvier 2017, et constaté comme suit le 23 juin 2022 par Maître [L] [O] commissaire de justice :

En bordure de la propriété [Cadastre 8], sur la parcelle [Cadastre 7], une haie végétale imposante masquant la maison des requérants du vis-à-vis des copropriétés voisines de l'[Adresse 18] qui se trouvent juste derrière ladite haie. Depuis la construction maçonnée à usage de four jusqu’au palmier à l’est de la propriété, cette haie est composée de conifères de type cyprès positionnée entre un muret de parpaings en limite de la propriété des requérants et un grillage bordant la route de l'[Adresse 18] placée par des employés de la ville de [Localité 20] selon les dires de Madame [D] [G].

À l’aide d’un mètre, je procède à différentes mesures en me positionnant à côté de la construction à usage de four :

Le muret maçonné en limite de propriété nord mesure sur son arase environ 20 cm de largeur

La zone de terre contenant les cyprès se trouvant entre les murs et le grillage bordant la route mesure environ 120 cm de largeur, la largeur de la haie de cyprès est d’environ 140 cm.

En tout état de cause,

Vu l’article 1240 de Code Civil,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] [Localité 20] à payer à Madame [D] [G] et Monsieur [X] [G] la somme de 50 000 € de dommages intérêts en réparation du préjudice subi.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] [Localité 20] à payer à Madame [D] [G] et Monsieur [X] [G], la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et sera en outre condamné aux entiers dépens de la présente procédure ;

Le syndicat de copropriétaires Les Copropriétaires de la parcelle OI [Cadastre 8] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 octobre 2024 ;

MOTIFS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 13] à [Localité 20] revendique la propriété de la parcelle cadastrée section OK [Cadastre 7] Commune de [Localité 20] (d’une surface de 203 m²).

Il expose que parmi les parcelles qui constitue son tènement, figure la parcelle anciennement cadastrée OI n°[Cadastre 9], subdivisée selon procès-verbal du cadastre du 1er août 1995 publié à la conservation des hypothèques le même jour en vue d’une cession à titre gratuit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à la Commune de [Localité 20] en vue de l’élargissement de la [Adresse 21], dont est est issue notamment la parcelle actuellement cadastrée OI n°[Cadastre 7], objet de la présente procédure.

Il conteste que [X] [G] et Madame [D] [G] épouse [B], propriétaires de la parcelle cadastrée OI n°[Cadastre 8], soient devenus propriétaires de la parcelle cadastrée OI n°[Cadastre 7] par prescription acquisitive.

En réponse, monsieur et madame [G] concluent qu’il n’y a pas de copropriété sur la parcelle OI291, mais une indivision non constituée née d’une succession, que le défendeur numéro trois n’existe pas.

Ils exposent que leur famille [G] est propriétaire par succession des parcelles OI [Cadastre 6] et OI [Cadastre 8], que le litige concerne une parcelle mitoyenne OI [Cadastre 7], attenante à la propriété [G], clôturée par une haie imposante qui se trouve en partie sur la propriété [G].

Ils indiquent se comporter comme propriétaires de cette parcelle depuis largement plus de 30 ans, au vu et au su de tous, et soutiennent donc en avoir prescrit la propriété par prescription acquisitive.

Ils exposent que cette parcelle n’étant d’aucune utilité à la copropriété [Adresse 13], n’étant pas constructible, des pourparlers se sont mis en place en 2017 et en 2020, qui ont abouti à un refus de l’assemblée générale de la copropriété de leur vendre cette parcelle de 203 m².

Ils soutiennent qu’en 2017, lorsque les parties ont commencé à discuter sur une possibilité de vente de cette parcelle, la prescription acquisitive par possession continue non équivoque comme propriétaire de plus de 30 ans était déjà intervenue au bénéfice de la famille [G] sur la totalité de la haie et du muret situés entre les deux parcelles, [Cadastre 6] et [Cadastre 7], sachant que cette haie et ce muret empiètent en partie sur [Cadastre 6].

Ils indiquent se prévaloir de l’adage l’accessoire suit le principal, pour demander à leur bénéfice l’usucapion sur la totalité de la parcelle [Cadastre 7].

Ils invoquent une photo aérienne de 1985, et des attestations de témoins, en déduisent que la haie et le muret plantés sur la parcelle litigieuse datent de 1981 ou 1982, et que le délai de 30 ans expirait au minimum en 2015.

Ils indiquent avoir réalisé l’entretien de la haie et du muret tous les ans, en concluent que la possession de cette parcelle a été permanente, que la prescription acquisitive concerne la totalité de la parcelle OI [Cadastre 7] et non uniquement la haie et le muret, en raison du principe général de droit français prévoit que l’accessoire suit le principal.

Ils invoquent une procédure abusive et sollicitent des dommages et intérêts à ce titre.

Ils sollicient reconventionnellement d’être déclarés propriétaires par prescription acquisitive au 1er janvier 2017, à titre principal de la totalité de la parcelle, et à titre subsidiaire de la haie et du muret délimité par le constat d’huissier se trouvant sur la parcelle [Cadastre 7].

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires :

L’article 544 du Code civil énonce que la propriété est le droit de disposer et de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Aux termes de l’article 2227 du même code, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres mais la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux.

Ainsi, il appartient à celui qui exerce une action en revendication d’établir son droit, et ce par tous moyens y compris par présomptions si elles sont graves, précises et concordantes.

Celui qui soutient être propriétaire d’un fonds peut notamment invoquer les titres translatifs ou déclaratifs de propriété dès lors qu’ils créent une présomption suffisante, la preuve de la propriété étant étrangère à la question de l’opposabilité des actes aux tiers.

La valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre et les conséquences de celle-ci relativement à la solution du litige sur la propriété immobilière, sont déterminées souverainement par les juridictions du fond qui doivent également apprécier le sens et la portée des titres produits.

Mais l’acquisition par prescription rend superfétatoire l’examen des titres. En cas de conflit entre des personnes revendiquant la propriété d’une parcelle, la première se fondant sur un titre et la seconde sur une usucapion, il y a lieu de préférer la seconde dès lors que les conditions de la prescription trentenaire acquisitive sont bien remplies.

En vertu de ces textes, la possession légale utile pour prescrire la propriété d’un bien ne peut s’établir à l’origine que par des actes matériels d’occupation réelle caractérisant cette possession et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

Outre l’accomplissement d’actes matériels effectifs caractérisant une possession utile, la prescription acquisitive résulte d’actes de détention accomplis en qualité de propriétaire dans toutes les occasions sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue.

A titre liminaire, il convient de constater que l’existence juridique du « syndicat de copropriétaires LES COPROPRIETAIRES DE LA PARCELLE OI 291 constitué par acte du 19 octobre 1992 ayant son siège [Adresse 16], représenté par Madame [U] [G] » n’est pas établie.

Toute demande à son encontre est donc irrecevable.

En l’espèce, l’historique de la parcelle litigieuse a été énoncé par le demandeur, et n’est pas contesté par les défendeurs.

La parcelle, anciennement cadastrée OI n°[Cadastre 9] a été subdivisée selon procès-verbal du cadastre du 1er août 1995 publié à la conservation des hypothèques le même jour en vue d’une cession à titre gratuit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] à la Commune de [Localité 20] en vue de l’élargissement de la [Adresse 21], et de cette subdivision est issue notamment la parcelle cadastrée OI n°[Cadastre 7] (pièce 3 et pièce 4 du demandeur).

Monsieur et madame [G], qui prétendent être devenus propriétaires par usucapion de cette parcelle, ont par plusieurs courriers en 2012, en 2017, en 2020 notamment ont proposé au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] de lui acheter la parcelle cadastrée OI n°[Cadastre 7], précisant dans ces courriers que « ce terrain appartient à la copropriété sise [Adresse 19] qui se situe en face de chez nous ».

Ils ont tenté d’acheter cette parcelle d’abord pour l’euro symbolique, ensuite pour la somme de 20.000 euros.

Cette somme importante, ainsi que les courriers envoyés par les consorts [G] au demandeur, permette de retenir qu’ils ne se sont jamais considérés comme propriétaires de cette parcelle.

Les deux attestations de témoins qu’ils produisent, et le rapport d’ARBORIS Consultants, ne permet pas de retenir le contraire.

L’endroit précis de l’implantation de la haie et du muret, et surtout la date de cette implantation, ne sont pas établis.

Quoiqu’il en soit, le fait de vouloir acquérir cette parcelle depuis 2012, permet de rejeter l’argumentation des défendeurs.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

La partie de la haie implantée par les consorts [G], ainsi qu’ils l’indiquent dans leur courrier du 5 juillet 2022 (Pièce 5) sur la parcelle OI n°[Cadastre 7] en violation du droit de propriété du syndicat des copropriétaires demandeur, devra être enlevée dans une délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [G] :

Eu égard à la solution du litige, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Elle sera écartée concernant l’enlèvement de la partie de la haie implantée par les consorts [G] sur la parcelle OI n°[Cadastre 7], eu égard aux conséquences définitives si elle était maintenue.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, les défendeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Ils seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’existence juridique du « syndicat de copropriétaires LES COPROPRIETAIRES DE LA PARCELLE OI 291 constitué par acte du 19 octobre 1992 ayant son siège [Adresse 16], représenté par Madame [U] [G] » n’est pas établie,

DECLARE irrecevable toute demande à son encontre,

DIT que la parcelle cadastrée OI [Cadastre 7] Commune de [Localité 20] appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10],

CONDAMNE monsieur [X] [G] et madame [D] [G] à enlever la partie de la haie qui se trouve sur la parcelle OI [Cadastre 7] Commune de [Localité 20], ainsi que toute construction, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

DEBOUTE monsieur [X] [G] et madame [D] [G] de leur demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

ECARTE l’exécution provisoire concernant l’enlèvement de la partie de la haie implantée par les consorts [G] et toute construction sur la parcelle OI n°[Cadastre 7] Commune de [Localité 20],

CONDAMNE in solidum monsieur [X] [G] et madame [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [X] [G] et madame [D] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [X] [G] et madame [D] [G] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT