COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE ROURET c/ [I] [Y]

N° 26/

Du 30 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/03713 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYTT

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le30 Avril 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le syndicat des copropriétaire LE ROURET, Représenté par son syndic en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Y] est propriétaire des lots n°1423, 1447, 2792 et 4622 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Le Rouret » situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Cette copropriété a été administrée par la Selarl [K] & Associés jusqu’au 4 février 2024 et est administrée depuis le 5 février 2024 par la société Cabinet Synd’Up désigné en qualité de syndic.

Par lettre du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » a mis en demeure M. [I] [Y] de payer la somme de 2.225,85 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » a saisi un conciliateur de justice pour trouver une issue amiable au litige, conciliateur qui a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de M. [I] [Y] à la réunion programmée le 15 septembre 2025.

Par lettre du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » a mis en demeure M. [I] [Y] de payer la somme de 16.944,94 euros de charges de copropriété également dues au 1er juillet 2025

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » situé [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner M. [I] [Y] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  16.944,94 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2025, capitalisés annuellement en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,

— les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire les résolutions adoptées par Maître [E] [K], administrateur provisoire, après validation des comptes par M. [C] [N], expert judiciaire, le détail des dépenses de la copropriété, l’état financier après répartition, les appels de fonds, un décompte expurgé de tout report à nouveau ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [I] [Y] n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 février 2026, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [I] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°1423, 1447, 2792 et 4622,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juillet 2020 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2017 au 30/06/2018,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

la résolution du 2 novembre 2021 de l’administrateur provisoire :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020,

la résolution du 15 juin 2022 de l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021,

la résolution du 15 mars 2023 de l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2026,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 octobre 2025 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2026,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2026 au 30/06/2027,

l’état financier après répartition au 30/06/2021, au 30/06/2022, et au 30/06/2023,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [I] [Y],une mise en demeure de payer la somme de 2.225,85 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2025 adressée à M. [I] [Y] par lettre du 8 juillet 2025,

une mise en demeure de payer la somme de 16.944,94 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2025 adressée à M. [I] [Y] par lettre du 8 juillet 2025,

un relevé de compte débiteur de la somme de 16.944,94 euros au 1er juillet 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 16.944,94 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de « condamnation dommages et intérêts » d’un montant de 500 euros le 30/12/2020,

des frais de « condamnation article 700 » d’un montant de 500 euros le 30/12/2022,

des frais d’une étude de commissaire de justice d’un montant de 2.744,71 euros le 14/02/2025,

le tout pour un montant total de 3.744,71 euros.

Il ressort de ces éléments que M. [I] [Y] a manifestement été précédemment condamné à régler ses charges au cours de l’année 2020 et les sommes mises à sa charge par cette décision ainsi que les frais d’exécution ne peuvent être intégrés à la créance du syndicat qui dispose déjà d’un titre exécutoire.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » justifie du principe et du montant de sa créance à hauteur de 13.200,23 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, que M. [I] [Y] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2015, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies M. [I] [Y] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges même s’il procède régulièrement à des paiements pour tenter de contenir sa dette.

Il impose ainsi à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros qu’il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret ».

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [I] [Y] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 13.200,23 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Rouret » situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [Y] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT