Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 20 mars 2026, n° 25/00939

TJ Nice 20 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 20 mars 2026, n° 25/00939
Numéro(s) :	25/00939
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine LADRETVirginie RELLIERLaetitia GABORIT
Parties :	Pris, son syndic en exercice la SNC AGENCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00939 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPBI

Du 20 Mars 2026

Affaire : Syndic. de copro., [Adresse 1]

c/, [X],, [Y]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Laetitia GABORIT

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Christine LADRET

Président : Madame Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Mai 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro., [Adresse 1], sis, [Adresse 1]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SNC AGENCE

DU PORT -, [Adresse 2],

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme, [S], [X],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2025-6807 du 09/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

M., [I], [Y],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 16 Décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 Février 2026, délibéré prorogé au 20 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] sont propriétaires de divers lots dans la copropriété sis, [Adresse 3]).

Par exploit de commissaire de justice du 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] a assigné Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite :

— la condamnation de Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] à lui payer la somme de 16 076,44 € décomposée comme suit :

5950,54 € selon décompte du 8 décembre 2025 au titre des sommes régulièrement approuvées,5896.83 € au titre des provisions échues du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025,3308,97 € au titre des provisions à échoir du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026,920,10 € au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires.- la condamnation de Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] à lui payer la somme de 2000 € au titre du préjudice financier subi,

— la condamnation de Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] aux dépens, dont distraction au profit de Maitre Laetitia GABORIT, ainsi qu’à lui verser la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— l’exécution provisoire de l’ordonnance ;

— le rejet de la demande de délai de Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] ;

— le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X].

Il expose que Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] n’ont pas payé les charges de copropriété pourtant mises à leur charge aux termes des assemblées générales de copropriétaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] sollicitent :

— l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] aux dépens ainsi qu’au versement de la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent subsidiairement à limiter la dette à la somme de 1408,59 € au titre de l’exercice précédent dont les comptes ont été approuvés et à celle de 4056,54 € au titre des provisions de l’exercice en cours échues ainsi que des délais de paiement sur 24 mois.

Ils sollicitent également le rejet des autres demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] et que soit statué ce que de droit sur les dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, prorogé au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] a fait parvenir à Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X], une mise en demeure aux fins de paiement.

La mise en demeure précise à Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] qu’ils sont redevables de la somme de 6789.13 € au titre des exercices précédents approuvés et 1876.54 € au titre des provisions échues sur le budget provisionnel en cours.

Une annexe à ce document décompose avec précision les sommes dues au terme d’un relevé de compte produit, ainsi qu’un tableau faisant état des sommes à échoir.

En conséquence, la mise en demeure détaille suffisamment les sommes exigées, d’autant plus que deux mises en demeure amiables avaient déjà été réalisées en date des 11 juin 2021 et 4 septembre 2024. L’irrecevabilité de la demande pour absence de précision quant aux sommes réclamées dans la mise en demeure sera rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

En application de l’article 19-2 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels. Ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

De plus, la procédure accélérée au fond prévue à l’article 481-1 du code de procédure civile a un champ d’application limité. Elle ne concerne pas le défaut de paiement des loyers de parking.

En l’espèce, il est constaté que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues en ce qu’elles résultent des procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 mars et 20 juillet 2023, 19 février 2024 et 27 février 2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel.

Ces charges ont fait l’objet d’une mise en demeure en date du 17 mars 2025 qui n’a pas permis le règlement des sommes dues dans le délai imparti.

Néanmoins, s’agissant des frais de procédure, il convient de noter que le contrat de syndic prévoit dans son point 9 que les frais de constitution de dossier et de suivi de dossier ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément permettant de considérer que le syndic a entrepris des diligences exceptionnelles dans la transmission de dossier ou son suivi.

Ainsi, il convient de retirer la somme de 872.10 € des sommes dues.

Il convient de retirer la somme de 475 € au titre des loyers de parking.

En conséquence, Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11420,37 €, arrêtée au 8 décembre 2025, et de la somme de 3308,97 € au titre des provisions à échoir avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 à hauteur de 8665,67 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur le délai de paiement

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

En l’espèce, Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] font état de difficultés financières depuis 2023.

Ils justifient d’une rupture de PACS en janvier 2025 et ont un jeune enfant, né en 2022, à charge. Madame, [S], [X] justifie être au chômage à la suite de la fin de son CDD et d’une période d’arrêts maladie.

L’appartement fait l’objet d’un mandat de vente depuis juin 2025.

Eu égard au montant élevé de la dette il convient d’octroyer un délai de paiement pour faciliter l’apurement du passif.

Ils seront donc autorisés à se libérer de leur dette locative dont le montant total s’élève à la somme de 14729.34 € par 24 versements mensuels de 615 euros, le premier devant intervenir avant le 5 avril 2026 puis avant le 5 de chaque mois, et le solde lors de la 24ème mensualité.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défaut de paiement ait été causé par la mauvaise foi de Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X]. Ainsi, il sera débouté de sa demande au titre du préjudice financier subi.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Laetitia GABORIT.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 14729.34 € au titre des charges de copropriété, des provisions sur charges non échues, devenues exigibles et des frais de recouvrement arrêtés au 8 décembre 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, sur la somme de 8665,67 € et à compter du 26 mai 2025 pour le surplus ;

ACCORDONS à Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] un délai de 15 mois pour s’acquitter de sa dette de 14729.34 € et les autorisons à s’acquitter de cette somme par 24 versements mensuels de 615 euros, le premier devant intervenir avant le 5 avril 2026 puis avant le 5 de chaque mois, et le solde lors de la 24ème mensualité ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [I], [Y] et Madame, [S], [X], qui succombent à l’instance, aux dépens dont distraction au profit de Maitre Laetitia GABORIT.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE