TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 24/00407 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDLX

MINUTE n° 25/72

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 AVRIL 2025

Nous, Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann,

statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025 après débats à l’audience publique du 10 mars 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANTS :

Monsieur [R] [X] [A]

né le 25 Mai 1996 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [T] [A] née [I]

née le 29 Décembre 1996 à [Localité 12] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Katharina NOLL, avocat au barreau de MULHOUSE

REQUIS :

Monsieur [P] [F]

né le 29 Janvier 1977 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Madame [B], [M], [H] [F] née [L]

née le 13 Septembre 1978 à [Localité 10] (HERAULT), demeurant [Adresse 1]

Tous deux comparants en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Ordonnance contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] ont saisi le Juge des contentieux et de la protection statuant en référés du Tribunal de proximité de THANN d’une action dirigée contre Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation de plein droit à effet du 28 août 2024 du contrat de bail par le jeu du commandement visant la clause résolutoire délivré en date du 28 juin 2024 dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés et à défaut prononcer la résiliation dudit contrat aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges à la date du jugement à intervenir pour le cas où la clause ne serait pas acquise, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;

— dire et juger que Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) et ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— les autoriser en cas d’abandon du logement par les locataires à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement loué et les entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel la partie défenderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dus en l’absence de résiliation outre au paiement de la somme provisionnelle de 9.034,77€ selon décompte arrêté en novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus assortie des intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement des autres termes des loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue et qui ne seraient pas inclus dans cette somme ;

— condamner conjointement et solidairement la partie défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 700€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers frais et dépens de la procédure y compris le commandement de payer, de l’assignation et la notification par LRAR à la DSC.

A l’appui de leurs prétentions au visa de la loi du 06 juillet 1989, Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] exposent qu’ils avaient donné à bail à Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.255€ désormais de 1.289,23€ comprenant les charges locatives récupérables notamment la taxe d’ordures ménagères, payable d’avance.

Faute pour les locataires d’avoir respecté les obligations locatives, ils expliquent avoir fait délivrer le 28 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges soit la somme de 3.877,85€, lequel est resté infructueux, la dette étant de 9.034,77€ suivant décompte au 23 novembre 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 10 mars 2025, Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A], représentés par leur Conseil, se sont référés aux termes de leur assignation faisant valoir un décompte actualisé de leur créance à plus de 15.000€. Par la voix de leur Conseil, ils ont précisé être d’accord pour une note en délibéré mais être opposés à l’octroi de délais de paiement.

De leur côté, Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] ont soutenu être divorcés depuis le 26 mai 2024, Monsieur étant le seul locataire. Monsieur [F] a indiqué assumer la situation, vouloir rembourser au fur et à mesure ; qu’il occupe seul la maison avec les trois enfants ; qu’il travaille et perçoit 3.989€.

Les défendeurs sont autorisés à produire l’acte de naissance mentionnant le divorce en cours de délibéré.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut, si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation et est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 03 décembre 2024 outre la CCAPEX le 02 juillet 2024.

Leur demande formée à l’encontre de Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable, étant précisé qu’aucune demande de prononcé de résiliation n’est recevable dans le cadre d’une procédure en référé.

Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion:

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de leurs demandes, Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] produisent notamment :

— le contrat de location signé par les locataires le 28 décembre 2022 à effet du 30 portant sur la location d’une maison sise au [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 980€, révisable, majoré de provisions sur charges de 275€, payable d’avance le 1er du mois, outre d’un dépôt de garantie du montant du loyer ;

— le décompte de situation au 04 juin 2024 faisant état d’un solde débiteur de 3.877,85€ porté à 9.034,77€ au mois de novembre 2024 puis à 15.556,01€ au mois de mars 2025 inclus ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 juin 2024 adressé par voie de Commissaire de Justice faisant état d’une dette de 3.877,85€ outre de 156,38€ au titre de l’acte.

Faute pour la partie défenderesse de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la partie demanderesse, il y lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué par la partie défenderesse entre le 28 juin 2024 et le 28 août 2024 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 29 août 2024.

Ainsi, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, la partie défenderesse restait devoir un montant de 6.456,31€ au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus jusqu’au mois d’août 2024 inclus porté à la somme totale de 15.556,01€ au mois de mars 2025 inclus, le loyer étant payable d’avance à compter du 1er.

Dès lors, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile en condamnant solidairement, en application de l’article 220 du Code civil, Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] ce montant provisionnel de 15.556.01€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de mars 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 9.034,77€ et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues.

Il sera rappelé que les époux co-titulaires du bail sont tenus solidairement du règlement des loyers et charges jusqu’à ce qu’en cas de divorce les formalités de publicité prescrites par les règles de l’état civil aient été accomplies.

Les locataires ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, ils doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, le bailleur est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Ainsi, il convient, dans la limite de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de condamner solidairement, en application de la clause contractuelle du bail, la partie défenderesse à payer cette indemnité fixée à la somme provisionnelle de 1.314,26€ dont 275€ de charges laquelle est due à compter du mois d’avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et ce dans les limites du principe de solidarité rappelé plus-haut.

Sur l’octroi de délai de paiement :

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les consorts [F] n’ont pas repris le paiement du loyer courant de sorte que les effets de la clause résolutoire demeurent acquis et des délais de paiement ne peuvent leur être accordés.

Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation et de la notification au Préfet.

Par ailleurs, eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont a pu exposer à l’occasion de la présente instance. En conséquence, Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] doivent être condamnés in solidum à lui payer la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] à l’encontre de Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail à effet du 30 décembre 2022;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 29 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] un montant provisionnel de 15.556.01€ (quinze mille cinq cent cinquante-six euros et un ct) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de mars 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 9.034,77€ et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues ;

DISONS que Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et qu’ils sont occupants sans droits ni titres depuis le 29 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés comme suit : maison sise [Adresse 2] à [Localité 5], dans le délai légal de 2 (DEUX MOIS) à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire pendant ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme provisionnelle de 1.314,26€ dont 275€ de charges laquelle est due à compter du mois d’avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

RAPPELONS que les époux co-titulaires du bail sont tenus solidairement du règlement des loyers et charges jusqu’à ce qu’en cas de divorce les formalités de publicité prescrites par les règles de l’état civil aient été accomplies.

REJETONS la demande de délais de paiement ;

En tout état de cause,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation et de notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [L] [B] épouse [F] à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [R] [A] la somme de 500€ (cinq cents euros) des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le trente avril deux mille vingt-cinq, par D.SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, et signé par elle et le greffier.

Le greffier, Le Juge des référés