MINUTE N° : 25/00090

JUGEMENT

DU 07 Mai 2025

N° RG 25/00834 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JSB7

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COSY LAMARTINE

ET :

[S] [F]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 07 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE COSY LAMARTINE sis15 [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic l’agence [Adresse 9], dont le siège est [Adresse 3],

Représenté par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [S] [F]

née le 04 Avril 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [F] est propriétaire du lot n°28 dans l’immeuble situé [Adresse 1] situé à [Localité 13].

Le 5 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cosy Lamartine représenté par son syndic la SAS [Adresse 10] a donné assignation à Mme [S] [F] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 860,51 euros correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 31 janvier 2025 [décompte du 19 décembre 2024], incluant les frais exposés ; la provision de 579,15 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir la somme de 860,51 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 5 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cosy Lamartine, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 12] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/11/2022 au 31/10/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2024 au 31/10/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 715,51 euros

Frais sollicités 145,00 euros

TOTAL 860,51 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [S] [F] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées selon décompte du 19 décembre 2024 à hauteur de la somme de 715,51 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 30 décembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [S] [F] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 715,51 euros au titre des charges et fonds de travaux échus selon décompte du 19 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 196.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 60 euros.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 85 euros.

***

Mme [S] [F] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 145 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)».

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Cosy Lamartine a mis en demeure Mme [S] [F] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Mme [S] [F] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 579,15 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir au titre des 3 derniers trimestres de l’exercice en cours (du 01/03/2025 au 31/10/2025) au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Mme [S] [F] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal susvisés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [S] [F] sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne Mme [S] [F] à verser au [Adresse 11] [Adresse 5] Lamartine les sommes suivantes :

715,51 € (SEPT CENT QUINZE EUROS CINQUANTE-UN CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au2 décembre 2024 ;

145,00 € (CENT QUARANTE-CINQ EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

579,15 € (CINQ CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS QUINZE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir au titre des 3 derniers trimestres de l’exercice en cours (du 01er février 2025 au 31 octobre 2025) ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le [Adresse 11] [Adresse 6] ;

Condamne Mme [S] [F] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne Mme [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] Lamartine la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD