Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 16 février 2026, n° 25/00134

TJ Nice 16 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a constaté que les époux [Z] avaient réalisé des travaux sans autorisation, ce qui constitue une violation du règlement de copropriété et justifie la demande de remise en état.
Accepté
Mesures conservatoires en référé
La cour a jugé qu'il était justifié d'assortir les condamnations d'une astreinte pour assurer l'exécution des travaux dans un délai raisonnable.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a décidé de condamner les époux [Z] à verser une somme au titre des frais exposés, en tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 16 févr. 2026, n° 25/00134
Numéro(s) :	25/00134
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David VARAPODIOMaria Margherita VIALE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00134 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QFJY

du 16 Février 2026

affaire : Syndic. de copro. [D], sis [Adresse 1]

c/ [D] [V] [Z], [F] [Z]

Copie exécutoire délivrée à

M^e David VARAPODIO

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Maria margherita VIALE

l’an deux mil vingt six et le seize Février à 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Janvier 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [D], sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice TRABAUD & ACQUARONE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [D] [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2] – ITALIE

Rep/assistant : M^e Maria margherita VIALE, avocat au barreau de NICE

Madame [F] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2] – ITALIE

Rep/assistant : M^e Maria margherita VIALE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 14 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2025, délibéré prorogé au 16 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [R] épouse [Z] (ci-après désignés les époux [Z]) sont propriétaires d’un bien immobilier sis à [Adresse 1].

Ils ont fait réaliser, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, un groupe de climatisation sur le balcon et un système de fermeture dudit balcon.

Selon acte de transmission de demande de signification dans un autre Etat membre de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025 (délivré à la personne de Monsieur [D] [Z]), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [D] a fait assigner les époux [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de remise en état des lieux.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 14 octobre 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier conclut aux fins de voir :

— condamner in solidum les époux [Z] à supprimer la menuiserie extérieure et tout dispositif de fermeture installés sur le balcon du lot numéro 62 de l’ensemble immobilier [D] sans autorisation de l’assemblée générale ;

— condamner in solidum les époux [Z] à déposer le groupe de climatisation installé en façade de l’ensemble immobilier [D] sans autorisation de l’assemblée générale ;

— adjoindre chacune de ces condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour de non-faire ;

— condamner in solidum les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [D] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les époux [Z] de leurs demandes, notamment celle tendant à les autoriser à maintenir provisoirement une tente amovible et un moteur de climatisation en vue d’obtenir l’autorisation à la prochaine assemblée générale ;

— rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Dans leurs écritures visées par le greffe à l’audience, les époux [Z] concluent aux fins de voir :

— débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— autoriser les consorts [Z] le maintien provisoire d’une tente amovible et d’un moteur de climatisation en vue d’obtenir l’autorisation à la prochaine assemblée générale ;

— réserver les dépens.

L’ensemble des parties s’étant fait représenter, la décision rendue sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, prorogé au 30 janvier 2026 puis au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état des lieux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peu toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant que les époux [Z] ont réalisé des travaux, en posant un groupe de climatisation en façade et en fermant leur balcon sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pourtant obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires [D] fait valoir que ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et constituent, par nature, un trouble manifestement illicite.

Si les époux [Z] reconnaissent avoir réalisé des travaux sans autorisation, ils font valoir leur bonne foi, d’autres copropriétaires ayant également installé un moteur de climatisation sur leur balcon ou créé une véranda.

Ils indiquent avoir effectué ces modifications en raison de la présence récurrente, importante et insalubre de fientes de pigeons et exposent avoir proposé, à l’occasion de l’assemblée générale du 13 décembre 2023, un compromis, refusé par l’assemblée générale. Ils se seraient alors engagés à présenter un projet de véranda conforme à celui accordé à une de leur voisine et à descendre le moteur de climatisation au sol du balcon.

Il résulte des pièces produites par les parties que les époux [Z] ont été informés du caractère illicite des travaux réalisés au moins à compter de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 13 décembre 2023. Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir effectivement sollicité un devis pour la création d’une véranda.

Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé aux époux [Z] une mise en demeure de remettre les lieux en leur état initial, réceptionnée le 4 décembre 2024.

En conséquence, il sera fait droit aux demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires.

Au regard du temps écoulé depuis la connaissance par les époux [Z] du caractère illicite des travaux réalisés, et depuis la mise demeure, il convient d’assortir chaque condamnation d’une astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard qui courra passé le délai de trente jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de deux mois.

Sur la demande reconventionnelle des époux [Z] :

Les époux [Z] ne proposent pas de base légale à leur demande.

Ils sollicitent de pouvoir maintenir une tente amovible sur leur balcon, pour des questions sanitaires liées à la présence des pigeons, et de pouvoir positionner le moteur de climatisation au sol du balcon, de façon que ce dernier soit moins visible et donc moins intrusif à l’égard de la copropriété.

Ils produisent des attestations confirmant la réalité des nuisances résultant de la présence des pigeons et font valoir, procès-verbal à l’appui, qu’une autre copropriétaire, Madame [J], s’est vue autorisée à créer une véranda par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le juge des référés ne peut autoriser une partie à enfreindre le règlement de copropriété, même en invoquant une utilité sanitaire, et qu’en tout état de cause, ce risque sanitaire n’est pas démontré.

Ils ajoutent que les époux [Z] ne peuvent se prévaloir des éventuels manquements accomplis par les autres copropriétaires et tolérés par le syndicat des copropriétaires et qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur un éventuel abus de droit commis par ce dernier.

Si la demande des époux [Z] contrevient effectivement au règlement de copropriété, le juge des référés ne peut y faire droit, d’autant que si la jouissance des lieux semble compromise par la présence des pigeons, le risque sanitaire n’est pas démontré.

Au contraire, si les propositions des époux [Z] ne contreviennent pas au règlement de copropriété, la demande est sans objet.

Par ailleurs, le fait que d’autres propriétaires aient eux-mêmes enfreint le règlement ou dûment obtenu une autorisation de l’assemblée générale est indifférent pour le juge des référés.

En toute hypothèse, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles des époux [Z].

Sur les demandes accessoires :

Les époux [Z], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, déterminée en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de chacune des parties.

Les époux [Z] doivent être condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [R] épouse [Z] à supprimer la menuiserie extérieure et tout dispositif de fermeture installés sur le balcon du lot numéro 62 de l’ensemble immobilier [D] sans autorisation de l’assemblée générale, et ce sous astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard qui courra passé le délai de trente jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de deux mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [R] épouse [Z] à déposer le groupe de climatisation installé en façade de l’ensemble immobilier [D] sans autorisation de l’assemblée générale, et ce sous astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard qui courra passé le délai de trente jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de deux mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [R] épouse [Z] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [R] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [D], représenté par son syndic, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [R] épouse [Z] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES