Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 16 janvier 2026, n° 25/00768

TJ Nice 16 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Droit à la communication des justificatifs de charges
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de motif légitime à la demande de communication des pièces pour les années antérieures à la cession du fonds de commerce, la demanderesse n'étant pas locataire à cette période.
Rejeté
Droit à la restitution des provisions sur charges
La cour a jugé qu'il existait des contestations sérieuses concernant la demande de restitution, la demanderesse ne prouvant pas que les provisions payées n'étaient pas dues.
Rejeté
Droit à des indemnités pour frais de justice
La cour a décidé de rejeter cette demande en raison de l'issue du litige, chaque partie devant supporter ses propres dépens.
Rejeté
Inopposabilité de la cession du bail
La cour a jugé qu'il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur la validité de la cession du bail, qui relève d'une analyse au fond.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande, car elle relève d'une analyse au fond.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 16 janv. 2026, n° 25/00768
Numéro(s) :	25/00768
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	30 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christian FIEVETEdouard GUERRINI
Parties :	S.A.R.L. BRAISE c/ S.C.I. LUCILLE

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00768 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLC3

du 16 Janvier 2026

affaire : S.A.R.L. BRAISE

c/ S.C.I. LUCILLE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Christian FIEVET

M^e Edouard GUERRINI

l’an deux mil vingt six et le seize Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Avril 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.R.L. BRAISE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Edouard GUERRINI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. LUCILLE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christian FIEVET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SARL BRAISE a fait assigner la SCI LUCILLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, elle sollicite la condamnation de la SCI LUCILLE à :

— lui communiquer les éléments justifiant les provisions sur charges demandées prévues par l’article R 145- 36 du code de commerce pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023,

— la restitution des sommes versées au titre des provisions sur charges prévues dans le bail soit la somme de 3840 euros outre les intérêts de retard au taux légal et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que la société ANH EM lui a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail commercial conclu avec la SCI LUCILLE, qu’elle a sollicité de sa bailleresse les justificatifs des charges afin de s’assurer que la provision sur charges était en adéquation avec les charges locatives réelles dans la mesure où elle avait augmenté mais qu’elle n’a pas obtenu nonobstant ses demandes les pièces. Elle ajoute avoir bien la qualité de locataire suite à la cession du fonds de commerce en faisant valoir que la cession ne peut pas être subordonnée à l’accord du bailleur en application de l’article L 145 -16 du code de commerce.

La SCI LUCILLE sollicite dans ses conclusions en réponse :

— le rejet de l’intégralité des demandes,

— de constater que la SARL BRAISE ne peut pas prétendre bénéficier de la qualité de locataire du fonds litigieux,

— fixer l’ indemnité d’occupation mensuellement due à la somme de 3200 euros et l’y condamner,

— condamner la SARL BRAISE à lui verser la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail est intervenue sans son accord contrairement à la clause du bail le prévoyant, que cette cession lui est inopposable, qu’aucun état des lieux n’a été établi avec la SARL BRAISE et qu’elle a exécuté des travaux très importants sans son accord en modifiant la surface commerciale et la distribution du fonds. Elle ajoute que la SARL BRAISE ne peut prétendre à la qualité de locataire mais qu’elle lui a transmis les justificatifs de charges sollicitées afin de démontrer sa bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces de la SARL BRAISE :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

Il ressort de l’article R 145-36 du code de commerce que l’état récapitulatif annuel des charges est communiqué au locataire le plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou pour les immeubles en copropriété dans les trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire à sa demande tout document justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte du 9 octobre 2020, la SCI LUCILLE a donné à bail commercial à la société ANH EN un local commercial situé [Adresse 3] pour une durée de 10 ans à compter du 10 octobre 2020.

Ce bail a été transmis par la société ANH EN à la SARL BRAISE suite à l’acquisition du fonds de commerce intervenue le 24 juillet 2024.

Le contrat de bail comprend la clause suivante “le preneur ne pourra céder ou apporter son droit au présent bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce et après avoir obtenu au préalable l’accord exprès et par écrit du bailleur”.

Il est constant qu’un litige oppose les parties suite à la cession du fonds de commerce et du droit au bail à la SARL BRAISE, pour laquelle la SCI LUCILLE expose ne pas avoir donné son accord et qu’elle considère comme lui était inopposable.

La SARL BRAISE a sollicité de la SCI LUCILLE, les justificatifs afin de s’assurer que la provision sur charges était en adéquation avec les charges locatives réelles.

Par courrier du 5 août 2024, cette dernière lui a répondu par l’intermédiaire de son conseil qu’à défaut de signature de l’acte de caution solidaire du bail par les associés de la SARL BRAISE, l’autorisation du bailleur ne serait pas acquise et qu’elle occupait sans droit les lieux.

Dans un courrier du 9 septembre 2024, la SARL BRAISE lui a répondu que la cession du bail ne pouvait être subordonnée à l’accord du bailleur, que ce dernier avait décidé d’augmenter le montant de la provision sur charges sans aucune justification et qu’il devait lui communiquer un récapitulatif des charges.

Le 3 octobre 2024, la SCI LUCILLE lui a répondu être dans l’impossibilité de communiquer en l’état un récapitulatif annuel, que le montant de la provision sur charges était toujours de 241 euros par mois et que la somm supplémentaire de 86 euros correspondait à l’impôt foncier et lui a adressé les justificatifs des taxes foncières 2022 et 2023.

Une sommation interprétative a été adressée le 20 novembre 2024 par la demanderesse à la SCI LUCILLE d’avoir à lui communiquer l’état récapitulatif des charges au titre des années 2021 à 2023 en application des articles L 145-40-2 du code de commerce. Il a été répondu qu’une réponse lui serait adressée dans les meilleurs délais.

La SARL BRAISE fait cependant valoir qu’en l’absence de communication des pièces, elle a été contrainte d’adresser une ultime mise en demeure le 14 février 2025 à la défenderesse et qu’elle n’a toujours pas obtenu les justificatifs sollicités.

Suite à la délivrance de l’assignation, la défenderesse a transmis les avis des taxes foncières 2023 2024 et 2025, les appels de fonds 2024 et 2025 ainsi que les appels de fonds concernant les travaux exceptionnels des 24 juillet,15 août et 23 septembre 2024. Elle a en outre produit un état de répartition des charges portant sur l’année 2024 précisant le montant des charges locatives, précisant que pour le reste, il s’agissait de charges qui concernaient uniquement le précédent occupant.

Bien que la demanderesse sollicite la communication des justificatifs afférents aux charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023, force est cependant de relever qu’elle ne justifie pas d’un motif légitime à l’obtention de ces pièces dans la mesure où elle n’était pas locataire des lieux à cette période, la cession du fonds de commerce étant intervenue le 24 juillet 2024.

En outre, il ressort des pièces produites en défense que l’ensemble des appels de fonds, les avis de taxe foncière ainsi qu’un état récapitulatif des charges de l’année 2024 lui ont bien été adressés.

Dès lors, en l’état de la communication de ces pièces, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande en restitution de la somme de 3840 euros formée par la SARL BRAISE, correspondant aux provisions sur charges de 240 euros par mois, réglée sur une durée de 16 mois, se heurte au vu des éléments susvisés à des contestations sérieuses en l’état de la transmission des justificatifs sollicités, cette dernière ne rapportant pas la preuve, après examen de ces pièces, que les provisions sur charges payées ne seraient pas dues.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LUCILLE :

En l’espèce, la SCI LUCILLE conteste l’existence d’un bail commercial valablement en cours en faisant valoir que son autorisation n’a pas été obtenue suite à la cession du fonds de commerce et que la SARL BRAISE n’est pas sa locataire.

Elle demande au juge de constater que la demanderesse ne peut prétendre bénéficier de la qualité de locataire et la fixation à sa charge, d’une indemnité d’occupation, ce à quoi s’oppose la SARL BRAISE qui argue être bénéficiaire du bail commercial en cours.

S’il est constant en application de l’article L 145-16, du code de commerce que sont réputées non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, il est de principe que la prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives de sorte que sont valables les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur.

Toutefois, force est de relever qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de statuer sur ces demandes et de se prononcer en conséquence sur l’inopposabilité de ladite cession du droit au bail alléguée par la SCI LUCILLE ainsi que sur le motif de son refus, qui relèvent d’une analyse au fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent au vu de l’issue du litige, de rejeter les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SARL BRAISE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI LUCILLE ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES