TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03371 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URDW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[D] [J]

C/

[X] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Jacques MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Lucie LE BERRE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 et 18 février 2020, signé électroniquement, Monsieur [U] [C] et Madame [D] [J], par l’intermédiaire de son mandataire, ont donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment I, Cage A, n°A08) situé [Adresse 3] à [Localité 4], assorti d’un parking couvert (n°38) pour un loyer mensuel de 510,24 euros et une provision sur charges mensuelle de 52 euros.

Le 23 octobre 2024, à la suite du divorce intervenu entre les bailleurs, Madame [D] [J] est restée seule propriétaire du bien.

Le 22 avril 2025, Madame [D] [J] a fait signifier à Monsieur [X] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [D] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, Madame [D] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.925,46 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date 1er août 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 août 2025.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025,

audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [D] [J], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.183,62 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris le mois précédant l’audience mais qu’il s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense et que Monsieur [X] [M] occasionne des nuisances au sein de la résidence.

Monsieur [X] [M], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter Madame [J] de sa demande de résiliation du bail par acquisition de clause résolutoire et d’expulsion,

— lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de l’arriéré par mensualités le 7 du mois,

— constater que les manquements reprochés ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil,

— débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes et notamment de celle fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner que les dépens resteront à la charge du demandeur Il indique avoir eu des difficultés depuis le mois de septembre 2024 avec une perte de son emploi.

Il explique travailler à nouveau depuis le mois de mai 2025. Il déclare, depuis cette date, avoir partiellement payé ses loyers et les payer intégralement depuis le mois d’octobre 2025. Il indique par ailleurs qu’il devait payer une pension alimentaire à a sa fille qui vit en Guyane.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [D] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 et 18 février 2020 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RÉSOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.737,96 euros a été signifié le 22 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [M] n’a pas réglé la somme demandée dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [D] [J] produit un décompte du 1er décembre 2025 démontrant que Monsieur [X] [M] reste devoir la somme de 5.183,62 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [X] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.183,62 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise partielle du versement du loyer courant depuis plusieurs mois et de la reprise intégrale du versement du loyer depuis le mois d’octobre 2025 inclus, de la justification d’un travail à temps plein depuis le mois de mai 2025 et des propositions de règlements formulées par Monsieur [X] [M], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 144 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [X] [M] et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [M] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [J], Monsieur [X] [M] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 et 18 février 2020 entre Madame [D] [J] et Monsieur [X] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment I, Cage A, n°A08) situé [Adresse 3] à [Localité 4], assorti d’un parking couvert (n°38) sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] à verser à Madame [D] [J] à titre provisionnel la somme de 5.183,62 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2025, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [X] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 144 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [D] [J] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [X] [M] soit condamné à verser à Madame [D] [J] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] à verser à Madame [D] [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente