TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01344

N° Portalis DBX2-W-B7I-KVVL

[N] [O]

C/

[M] [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

Mme [N] [O]

née le 01 Août 1956 à FIRMINI

Chemin De La Chaume

42330 ST BONNET LES OULES

représentée par M^e Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [M] [L]

née le 11 Août 1974 à ATHIS MONS (ESSONNE)

1105 Chemin Du Golf Valvert

30000 NIMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024

Date des Débats : 04 novembre 2024

Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon acte sous seings privés en date du 15 avril 2019 avec effet au 1er mai 2019, Madame [O] [N] a donné à bail à Madame [L] [M] un appartement avec place de stationnement situé sur la commune de NIMES (30000), 1105 Chemin du Golf, Le Valvert, Bâtiment 1, lot 112, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 555,00€.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 26 juin 2024, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1235,88€.

En date du 26 août 2024, Madame [O] [N] assignait Madame [L] [M] pour l’audience du 04 novembre 2024, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— condamner Madame [L] [M] à payer :

* à titre provisionnel la somme de 2059,86€ représentant le montant des sommes dues au 14/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024.

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, actualisée dans les conditions prévues dans le bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération de l’immeuble

* la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens

En demande, Madame [O] [N] comparait représenté par son avocat.

Elle maintient ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 1333,04€ et déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sous réserve d’une clause de déchéance en cas de non respect.

En défense, Madame [L] [M] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00€ par mois, ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000047900100&dateTexte=&categorieLien=id"\o« Loin°90-449du31mai1990-art.7-2(V) »l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 27 juin 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 26 août 2024 pour l’audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [L] [M] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [L] [M] le 26 juin 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 26 août 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [L] [M] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [L] [M] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

Madame [O] produit un décompte arrêté au 04 novembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1333,04€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [L] [M] sera condamnée à payer par provision à Madame [O] [N] la somme de 1333,04€.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [L] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00€ mensuels.

Elle explique vivre seule, ne pas avoir d’enfant à charge et percevoir une rémunération mensuelle comprise entre 1300 et 1900,00€ par mois. Elle ne supporte aucun crédit et déclare ne pas être en situation de surendettement.

Madame [O] ne s’oppose à cette demande, à la condition qu’une clause de déchéance soit prévue en cas de non-respect des délais accordés.

Il résulte des débats et du décompte produit en demande que Madame [L] [M] a repris le paiement du loyer courant et a effectué quatre versements au mois de septembre 2024 afin d’apurer la dette.

L’enquête sociale diligentée souligne que la dette est née d’un arrêt maladie de la défendresse, et de la perception d’indemnités par quinzaine.

Le loyer, d’un montant de 618,86€, représente 38,6% des ressources mensuelles moyennes du foyer (retenues à 1600,00€). Lui accorder des délais à hauteur de 88,00€ mensuels en sus du loyer courant reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort de 44%, ce que Madame [L] [M] parait en capacité d’assumer.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser leur maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [L] [M] sera condamnée à payer la somme de 400,00€ à Madame [O] [N] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [L] [M] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par Madame [O] [N] recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [L] [M] à la date du 26 août 2024;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

Condamnons Madame [L] [M] à payer à Madame [O] [N] la somme provisionnelle de 1333,04€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 04 novembre 2024,

Autorisons Madame [L] [M] à se libérer de ladite somme en 15 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 14 mensualités de 88,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais.

Disons que si Madame [L] [M] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

Ordonnons l’expulsion domiciliaire de Madame [L] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux et accessoires sis à NIMES (30000), 1105 Chemin du Golf, Le Valvert, Bâtiment 1, lot 112, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Condamnons Madame [L] [M] à payer par provision à Madame [O] [N] et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Madame [L] [M] à payer à Madame [O] [N] la somme de 400,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons Madame [L] [M] aux entiers dépens

La Greffière, La Juge,