TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00047 – N° Portalis DBX2-W-B7I-K2OW

Société GRAND DELTA HABITAT

C/

[U] [S], [B] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

Société GRAND DELTA HABITAT

Sis 3 rue Martin Luther king

84054 AVIGNON

représentée par Mme [Y] [P], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS:

Mme [U] [S]

Haut De La Citadelle – 3 Bat 1. Ent 25

33 Rue Du Général Koenig Porte N° 1025

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

M. [B] [S]

Haut De La Citadelle – 3 Bat 1. Ent 25

33 Rue Du Général Koenig Porte N° 1025

30000 NIMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, en présence de [J] [W], auditeur de justice.

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

en présence de [C] [D], greffière stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 03 Mars 2025

Date des Débats : 03 mars 2025

Date du Délibéré : 14 avril 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seings privés en date du 05 août 2016 avec effet au 08 août 2016, la SA d’HLM GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] un appartement avec garage situé sur la commune de NIMES (30000), 33 rue du Général Koenig, Résidence Haut de la Citadelle, Bâtiment 1, Entrée 25 porte 1025, moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 660,30€.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 22 avril 2023, GRAND DELTA HABITAT signalait la situation auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du Gard.

Le 20 juin 2023, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 3170,00€.

Le 17 décembre 2024, GRAND DELTA HABITAT assignait Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] devant le Tribunal de céans, à l’audience du 03 mars 2025 afin de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoireOrdonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurierCondamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] à payer:

*par provision la somme de 2712,95€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du 20.06.2023 sur les sommes portées au commandement et de la date de la présente assignation pour le surplus.

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’à départ effectif des lieux

* les entiers dépens.

En demande, GRAND DELTA HABITAT comparaît représentée par Madame [P] [Y], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir. Elle maintient ses demandes initiales, et actualise la dette à la somme de 1629,26€. Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [S] [B] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement, indiquant souhaiter se maintenir dans le logement. Il précise avoir mis en place un virement mensuel de 1.000,00€ comprenant le montant du loyer courant et la somme de 180,00€ supplémentaire afin de résorber la dette.

Madame [S] [U] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile:" Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 22 avril 2023.

La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée à cette date, et est intervenue au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.(…) "

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 18 décembre 2024 pour l’audience du 03 mars 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant un délai de deux mois plus favorable au locataire, il conviendra de retenir ce dernier.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] le 20 juin 2023.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 20 août 2023, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1629,26€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] seront solidairement condamnés à payer par provision à GRAND DELTA HABITAT la somme de 1629,26€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, Monsieur [S] [B] comparait en personne et sollicite l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 180,00€ par mois en sus du loyer courant.

GRAND DELTA HABITAT précise ne pas s’opposer à des délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte produit en demande que les époux [S] [B] ont repris le paiement des loyers courants et que des versements supplémentaires à hauteur de 180,00€ par mois sont effectués afin de résorber la dette.

Monsieur [S] [B] indique qu’un plan de surendettement lui avait été accordé en juillet 2024, mais qu’il est devenu caduc faute de respect.

Il résulte des débats et de l’enquête sociale diligentée que Monsieur [S] perçoit une solde de légionnaire de 2280,00€, outre des prestations familiales à hauteur de 750,00€, pour ses quatre enfants. Son épouse ne travaille pas.

Il indique sur l’audience partir en opération extérieure le 17 mars 2025, et justifie la mise en place au profit de la bailleresse d’un virement mensuel de 1000,00€. Il précise que la prime versée pour cette opération permettra de solder plus rapidement le reliquat de la dette locative.

Le loyer, d’un montant de 813,50€ représente 22% des ressources du foyer.

Octroyer des délais de paiement à hauteur de 180,00€ par mois en sus du loyer courant reviendrait à faire supporter aux défendeurs un taux d’effort de 27%, ce qu’ils paraissent en capacité d’assumer.

Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement sur 9 mois à Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] afin de favoriser leur maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par GRAND DELTA HABITAT recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] à la date du 20 août 2023;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

Condamnons solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] à payer à la GRAND DELTA HABITAT la somme provisionnelle de 1629,26€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 03 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Autorisons Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] à se libérer de ladite somme en 9 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 8 mensualités de 180,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais.

Disons que si Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à NIMES (30000), 33 rue du Général Koenig, Résidence Haut de la Citadelle, Bâtiment 1, Entrée 25 porte 1025, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Condamnons solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] à payer par provision à la SA GRAND DELTA HABITAT et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [U] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,