TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07474 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZGX

Minute : 25/102

S.A. HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Madame [C] [J]

Représentant : M. [I] [J] (Fils)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [J],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M. [I] [J] son fils, muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2010, à effet au 1er avril 1972, la SA d’HLM du Val de Seine SOVAL a donné à bail à Madame [C] [J] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 313,59 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2018, la SA d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a approuvé le traité de fusion du 2 mai 2018 prévoyant la fusion par absorption de la société SOVAL.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST, qui a elle-même absorbée la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE selon traité de fusion du 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [C] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2354,72 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [C] [J] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux Madame [C] [J] devra libérer de leur personne et de ses biens et de tous occupants de son chef le logement,dire qu’à défaut il sera procédé à son expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Madame [C] [J] au paiement de la somme de 5053,72 euros au titre de la dette locative , à parfaire selon le décompte fourni lors des débats,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale la montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à leur départ effectif des lieux, indexée comme le loyer avec intérêts de droit,la condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et aux dépens, y compris ceux de l’exécution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 août 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1878,58 euros arrêtée au 18 novembre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

Elle soutient que Madame [C] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 30 mai 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [C] [J], représentée par son fils, Monsieur [I] [J], muni d’un pouvoir de représentation, reconnait être redevable des les loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement annonçant un paiement en décembre, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle explique que l’appartement est vétuste et qu’il persiste des dégradations après un dégât des eaux. Elle perçoit des revenus de 400 à 500 euros par mois pour sa retraite, et vit avec ses 4 enfants majeurs et ses 2 petits enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 décembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT communique un décompte actualisé au 18 novembre 2024 et indique qu’aucun paiement n’est intervenu et précise ne pas être favorable à l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 août 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 septembre 2010, du commandement de payer délivré le 30 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2024 que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 3 fois 7,62 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1855,72 euros, au titre des sommes dues au 18 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 30 septembre 2010 pour une durée de trois mois, et tacitement après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2010 à compter du 12 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [J], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort également des éléments communiqués que Madame [C] [J] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience puisque, si les derniers paiements remontent à septembre 2024, il n’existait toutefois plus aucune dette au mois d’aout 2024, soit postérieurement à l’assignation, ce qui met en évidence une reprise des paiements.

En outre un paiement de la totalité de la dette avait été annoncé en décembre 2024 et l’absence règlement le 10 décembre 2024 ne suffit à établir l’impossibilité de respecter un échéancier.

Il convient donc d’accorder à Madame [C] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [C] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 septembre 2010 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [C] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1855,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [C] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [C] [J] à s’acquitter de la dette en quatre fois, en procédant à trois versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT